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如何正確計算日本房地產的收益率
日本不斷放寬外國遊客的簽證門檻，相應的民宿等投資房在日本非常火爆，作為一般投資者來說，從房地產商得到投資房的收益率常看到8%、10%等誘人的投資利益，然而往往這樣的收益率都是「表面收益率」。下面介紹些日本投資房收益率的基礎常識供參考。
表面收益率
房地產出租的收益率的計算方法有「表面收益率」「實際收益率」兩種方式。
表面收益率是指，一年的房租收入除以房地產的購入價格。
即：表面收益率＝1年的房租收入÷房地產購入價×100％
這裡需要注意的是，經營房地產時，除了主要的房租收入外，還需要考慮到管理費、更新費用、禮金、停車場費、押金等。需要考慮涉及所有收入和費用。一般來說，房地產商給出的收益率屬於這種沒有考慮諸費用的「表面收益率」。
實際收益率
從預計的收入中，減去管理委託費、固定資產稅、都市計劃稅、廣告宣傳費、修繕集金、房貸利息等費用，在此基礎上除以房地產的購入價。
即：實際收益率＝（1年的房租收入-諸費用）÷房地產購入價×100％
對於準確了解出租房地產的收入，採用實際收益率是非常必要的。同時，出租時，遇到空閒期、租金的調整、大規模修繕費等變化時，這些費用也不能忽視。為了提高實際收益率的精度，還應該考慮消費稅、房地產取得稅、中介手續費等。
不能輕信高收益率
在日本尋找房地產投資房時，常見到8%、10%的收益率高的物件，但是往往這些都是「表面收益率」，需進一步分析其各種費用事項。投資老手通常會索取過去的實際業績，如果是新房，會收集附近類似住房的空閒率、發生不付房租的概率、租金的調整幅度等因素。
房地產投資自然也伴隨著風險，對於新手來說，上述提供了一些如何把握「實際收益率」的參考，希望在實際中有所借鑒。
※ 文章來源／大紀元
