發表
我的網誌
新冠病毒給日本不動產帶來甚麼影響？2021年日本房地產市場趨勢
2020年，新型冠狀病毒席捲了日本乃至全世界。在眾多國家感染和死亡人數呈爆炸性增長的情况下，日本相對來看影響不大，各國多次採取行動限制（都市封鎖）等嚴厲措施，日本的「緊急事態宣言」則是相對和緩。
受到疫情的影響，歐美大城地區房地產交易驟然停擺。例如，紐約等地呈現市中心向郊外大移動的趨勢，市中心的交易銳減，郊外的買賣、租賃市場開始活躍起來。
即便在新冠病毒災禍中，日本也越來越強調便利性
在日本，從東京市中心／城市地區向郊區／農村地區的遷移等活動受到了限制。根據不動產資訊檢索網站資料顯示，去年4~5月的緊急事態宣言期間，房產物件的檢索範圍擴大到郊外和地方，不過儘管瀏覽量和諮詢有所增加，但在緊急狀態宣言解除後，這樣的趨勢又疲軟减弱。反之，由於「儘量避免密集的交通，儘可能避免公共交通的利用」、「想减少通勤時間的浪費」等原因，人們越來越重視通勤和購物的便利性，加之當下的低利率，以「市中心、大城市地區」、「車站前、車站附近」、「大型」和「塔樓」等詞為代表的高價房屋交易非常熱絡。此外，在城市郊外，從租賃2 ~ 30 LDK搬遷到40 ~ 30 LDK的新建單獨住宅等活動也變得非常活躍。在整個住宅市場逐年縮水的情況下，新冠疫情後這些趨勢非常明顯。
去年（2020）的緊急狀態期間，日經平均指數暫時跌至16,000日元，儘管每個地區的房地產交易量都比上年下降了40％至50％，但並沒有發生「拋售」現象，房產價格也沒有太大變化。2008年雷曼兄弟破產時，很多新建公寓、獨門獨戶的經營者以1000萬為單位折扣出售進行庫存處理但仍無法支撑，許多公寓破產，二手市場也跟著崩潰。
2021年日本房地產市場的「三極分化」越發嚴重
2020年5月25日，緊急事態宣言解除後，城市地區的房地產交易迅速復原，新建、二手房、公寓和單獨住宅皆迅速恢復，以滿足過剩的需求。特別是東京都中心5區（千代田、中央、港口、新宿、渋谷區）等二手公寓的成交單價一直呈上升趨勢。 此外，由於新銷售和庫存的減少，甚至可以感受到更高的價格壓力。
與其他發達國家相比，日本的房地產價格相對便宜，新冠疫情的影響相對小，並且受到海外投資者的關注，預計未來將流入數萬億日元的資金。然而，這些趨勢將集中在市中心和城市地區，2021年房地產市場將進入「三極化」加速的一年。 從全國層面來看，自2019年10月消費稅增稅以來，新建、二手、高級公寓、獨幢樓房的交易都很低迷。
2021年，東京、神奈川、崎玉和千葉縣的三個都道府縣緊急實施「緊急狀態宣言」，但與去年緊急狀態期間大幅下跌的日經狀況不同，股票價格沒有明顯反應。另外，相較去年緊急狀態期間新建公寓的樣品屋被關閉、施工現場也停止，今年很多樣品屋和施工現場都有新冠因應策略，因此不太可能出現像之前那樣的停滯。因此，此次緊急事態宣言期間，即使交易數出現負數，也很難發生拋售導致的價格下跌，預料緊急事態宣言解除後的交易也會恢復正常運行。當然，這要看新冠疫情的狀況，倘若目前預計實施至2021年2月7日的緊急狀態宣言延長，則影響不只於此。
總而言之，只要日經平均指數保持穩定，以「市中心、大城市地區」、「車站前、車站附近」、「大型」和「塔樓」等字樣為代表的位置優越、高價格物業和郊區價格實惠的新建築、二手公寓、單戶住宅等都會有良好表現，然而「位置不優物件」則可能狀況艱辛。
購房重點在於考慮長期需求的基礎上
僅管沒有定量的數據，但一些關於比特幣和以太虛擬貨幣一直創歷史新高、以及新冠後以上漲的股票作為購買房地產首付的故事開始越來越多。再加上歷史性的低利率仍在持續，形式上可以說是接近上世紀80年代後期的泡沫經濟的情況。無論實體經濟如何，股票和房地產等資產價格都會上漲，反復「因為上漲所以買」、「因為買所以上漲」的「期待」成為了房產溫度表，呈現一個看不見天花板的資產泡沫。
各種稅收優惠措施，例如抵押貸款扣除（住房貸款的特殊扣除等），其扣除期已從10年延長至13年，預計將從去年開始持續下去，尤其是低利率和住房，可以說收購環境已經到位。另一方面，從長遠來看，在人口和家庭數量正在減少的日本，整體住宅需求萎縮的情況下，購屋前需抱持慎重的態度，應以物件的便利性和災害可能性（選址、地理位置和能源節約性等建築地震工程）基本性能等長期性需求作為慎重考量條件。
