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懂「法拍」,小錢也能買好屋!5分鐘看懂房產達人做什麼 ?

6月 2015年18
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(圖/shutterstock)

 

法拍教父游世一:

「法拍屋,年輕人翻身的利器。」

 

買「法拍屋」?

第一個想法常常是:

「過程很繁瑣,而且要跑法院很麻煩?」

「被法拍的房子不是都有問題?」

其實,法拍屋是任何人都能切入的市場,

只要先做足功課,都能用小錢買到好房子!

達人是用什麼方式買法拍屋,

讓身家迅速翻一倍?

 

首先有四個在投資之前必懂的法拍常識

讓我們繼續看下去...

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第一  為什麼會有法拍屋?

法拍屋會產生最常見情況是「欠錢」,

其中又以欠銀行錢為主。

舉例來說,當個人或公司向銀房貸款時,

會要求兩種擔保:

一種是「物保」,也就是房屋的抵押權,

另一種是「人保」,

因為萬一拍賣房屋後的價金還不夠還給銀行,

銀行可以要求保證人幫債務人還錢。

若連續3個月以上無法如期繳交貸款,

銀行就可以向法院拍賣抵押的房屋,

來償還債務人積欠的貸款。

此時法院所拍賣的房屋,

就叫做法拍屋。

 

圖片來源 )

 

 

第二 法拍屋拍賣資訊上哪找?

法拍屋在拍賣前,

依規定都會預告公告在法院的公布欄與司法院的網站公告上。

http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp   查詢。
 

金拍屋、銀拍屋 其實也是法拍屋

金拍屋和法拍屋差別是執行拍賣的是金融公司,不是法院。

還有一種「銀拍屋」,是由銀行自行辦理拍賣。

通常是拿去法院拍賣後,經過一拍、二拍、三拍

都乏人問津,為了避免這些房子被賤價出售、

增加債權銀行的虧損,銀行只好買回來自行處分。

缺點是賣相通常較差,優點是購買成本相對便宜,

沒有點交和搬家費用的問題,也可以請銀行承辦人帶看房子。

 

 

圖片來源 )

 

 

第三 法拍屋與買成屋最大的不同在於?

靠著法拍屋翻身、累積上億身家的蔡璟柏,

建議讀者買法拍屋一定比市價便宜,

但必須建立四大認知,看自己能不能接受,

再決定要步要買法拍屋。

 

1. 無法得知屋況

房子被法拍被法拍已經讓債務人心情惡劣,

開放給有意競標者入內看屋的機率可說是微乎其微。

但其實只要拜訪樓上樓下的鄰居,

就可以知道標地物內部的大致狀況。

 

2. 可能需要額外支付搬遷費

法拍屋分點交和不點交兩種,

點交的房子 指的是查封時以竟是空屋,

或者是由債務人自住;

不點交的房子  指的是裡面還有合法居住的人,

或是非法占用的人,得標者只能自行處理。

 

3. 至少需要三成自備款

購入一般的房屋時,大概準備二到三成的自備款,

如果是首購族還能申請優惠利率房貸。

而法拍屋雖然只需繳交拍賣比價兩成的保證金,

但須負擔的雜費較多,

最好多準備一成的資金因應。

 

 

4. 七天內要繳清尾款

由於法拍屋得標後七天內必須繳清剩餘八成的餘款,

很多人在得標後才匆匆去找銀行,

問了很多家才發現不是每家銀行都有做代墊業務。

如果得標後來不及繳清尾款,或是反悔覺得 得標價太高,

想要放棄,會有很多後遺症發生。

所以,投資法拍屋最重要的就是事前的準備工作,

事前對標的物件調查得越清楚,

在投標是裡你的腦袋就會越冷靜,

不會因為投標的人很多就自己抬高價錢。

 

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第四 投資法拍屋到底怎麼獲利 ?

儘管「傳說中」法拍屋問題多,

但是有許多投資人前餔後繼進入這個市場,

其中一個原因就是看中它「便宜」。

 法拍屋價格會比較低,

就是因為雖然第一次拍賣時,

底價不會比市價低太多,

但是第二次拍賣的起標價就會是第一次的 8 折,

第三次則是第二次的價格打 8 折,

等於比市價至少打了6.4 折。

 

另一個原因就是,只要熟悉法拍的程序與規定、

擁有調查屋況與閱讀公告的能力,

能承擔變動成本 ( 搬家費用),

就能以低於行情的價格買到房子,

賺取高額的報酬率。

也就是說,

只要資金充足 (或是信用夠好銀行願意貸款給你)

不怕碰到障礙,願意努力解決,

投資法拍屋是一門很好賺的生意。

 

圖片來源 )

 

看完以上法拍四個小常識後,

還有幾點是法拍達人,

要給入門新手的提醒:

 

1. 最大的迷思就是以為在法拍屋市場買房子,

    一定會比市價便宜很多,但事實上,

   法拍市場的價格,跟整個房地產景氣是同步的!

 

2. 現在大部分的資訊都來自網站,

    例如透明房訊: 鉅亨網

    現在法拍屋的資訊都整理得很好,

    你需要的法院公告、謄本、房屋外觀等資訊都非常完整。

 

3. 不要把戰場拉得太遠,最好從你經常活動的地點開始著手,

    先從你自己家最近的法院開始定期去看一些資訊。

 

4. 法拍屋不能看房屋內部,只能看周遭條件。

    去問問鄰居這是不是 海砂屋、凶宅、或發生什麼怪事。

    有種訓練叫「夢幻 17」: 你至少要問17個人,

    才能取得正確資訊。

 

5. 有利可圖才買進 !

      建議想投資法拍屋的人,

      應該先多了解一般房地產的市場行情,

      唯有你挑選的物件,

      在市場上找不到相同條件,價錢又較低,

      才有買進的價值。

 

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最後一個勵志小故事 :

游世一年輕時因為父親經商失敗,

17歲就開始半工半讀。

當時他幫建商、代銷業者做健安的傳單派報,

看多了炒作房地產的手法和一夜致富的故事,

最後決定投入房市,才30幾歲就累積上億的身價,

他受訪時說到:

「一樣都是年輕人,懂不懂的房地產和法拍屋,

人生際遇與財富差很多。」

所以勇敢嘗試學習,

或許你會有更大的收穫歐!

 

可以到書局,看看這本 法拍達人低調在做的6.4折購屋術

 

 

 

 

本文為 CMoney官方 原創文章,編寫皆經 授權。

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本文 轉載自 CMoney 網站,原文 於此

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