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當房東好輕鬆,格套收租超好賺?他透露:租金收益不見得能超過其他成本,未來轉手更是難上加難!

6月 2019年5
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(首圖來源 / shutterstock) 作者:師慧君

 

「公寓隔套」行之有年,

在過去是個只能做、不能說的秘密,

近兩年卻浮上檯面,

成為眾人吹捧的「高投報工具」,

甚至出現不少達人開班授課,

然而,公寓隔套真的有那麼好賺嗎?

 

繼續看下去...


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當房東好輕鬆,

格套收租超好賺?

網路上一則廣告吸引了美欣的注意:

「公寓隔套教學,投報率10%起跳,

輕鬆當包租公/婆!」

看到這麼好賺,美欣立刻報名上課,

卻被老公潑了一盆冷水:

「你以為當房東有這麼簡單?

要是真的這麼好賺,老師幹嘛不自己賺就好了?」

美欣不甘示弱地說:

「老師說可以合資啊!這樣風險不就降低了?

而且房價漲的時候脫手,又可以再賺一筆耶!」

 

很多人跟美欣一樣,

夢想著靠投資房地產或收租賺錢,
近來興起的「公寓隔套」課程,

解決了一般人不知如何入門的問題,

然而背後潛藏的風險卻鮮少被提及。


有多年包租公實務經驗的律師蔡志雄表示,

買進公寓再分隔成套房出租,

的確能拉高租金,

但投報率要達到5%以上,甚至超過10%,

其實並不容易,

關鍵就在於「投報率的算法」。

 


忽略貸款及修繕等成本
投報率數字當然漂亮

一般而言,概估投報率時會以

「年租金收入除以房屋總價」來計算,

若是公寓隔套,就要把裝修費用也加進成本裡,

不過這種算法並沒有計入空租期的

損失、稅金、修繕費用、房貸利息等,

因此實際的投報率會再更低一些。

 

舉例來說,假設有間 30坪公寓總價是 1,000萬元,

沒有隔套時租金為 25,000元,

投報率為(25,000元X 12)÷ 1,000萬元X100%=3%。

若隔成4間套房,

1間套房的裝修成本通常為 20萬∼ 30萬元,

假設總裝修成本 100萬元,

每間套房租金為 10,000元,

投報率則為

(10,000元X4X12)÷(1,000萬元+100萬元)X100%=4.36%。

 

那為何會有人聲稱公寓隔套投報率可達10%以上?

蔡志雄解釋,有些人會把貸款金額扣除,

只計算「現金成本」,
也就是自備款加上裝修成本,
投報率自然會暴增。

 

同樣以上述1,000萬元公寓為例,

假設貸款6成,自備款為400萬元,

裝修成本100萬元,

現金投報率就變成

40,000元X 12÷ 500萬元=9.6%。

 

蔡志雄提醒,若是貸款買房出租,

投報率通常要達到 4%以上才夠繳付房貸本息,

如果再加上其他附加成本

租金收益不見得能完全蓋過支出。

 


公寓隔套須有裝修許可
不合法恐被拆除

蔡志雄也指出,

現在公寓隔套要特別注意法規問題,

根據內政部規定,

5層樓以下的集合住宅只要增設廁所或浴室,
或是增設2間以上的居室造成分間牆變更,

都須申請「室內裝修許可」(註),

萬一沒有申請而被舉報,

不但會被處以罰鍰,還有可能被強制拆除。


另外,目前台北、新北、桃園都規定,

只要施作套房隔間,

都要取得「直下層屋主」的同意,

如果未經同意就逕自施工,

會被處以 6萬∼30萬元的罰緩,不可不慎。

 

除了上述的限制,公寓隔套還有不易轉手的問題,

由於公寓屋齡偏高,

貸款成數本就較新屋來得低,

隔成分租套房後,貸款就更加困難,

部分銀行甚至不願承作公寓隔套房貸,

因此一般自住客不可能接手,

只能冀望有投資客承接。

 

如果自認可以承受風險,

公寓隔套不啻為一項穩定的投資,

但蔡志雄也強調:

「當一個房東不能只求好賺,『責任』也很重要,

在這兩者之間要取得平衡點,

因為房客的生命安全掌握在房東的手裡呀!」

 

本文由 Money 錢 139 期 授權轉載

未經授權,請勿轉載!

( 責任編輯 : CMoney 編輯 / 13)

 

想看更多,歡迎詳閱

《Money 錢》2019 年 4 月號第 139 期

 

money錢139期

 

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