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33 歲賺到 3 千萬!小資女 邱愛莉:這 3個公式 讓我靠房地產 滾出財富 ! 好不容易存滿頭期款,他興沖沖買了房卻還跑去借 80萬信貸?這下糗了...購屋隱形成本詳列給你看!

靠房地產 滾出 4千萬!小資女邱愛莉 用 3 個方法,教你輕鬆準備 買房第一桶金!

11月 2018年29
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(圖/cmoney攝影)   作者:邱愛莉

 

「愛莉,我照上面的方法試算了!

我真的很想買房子,

但是我的自備款不多,長輩沒有資助,

目前付的租金拿來繳貸款利息綽綽有餘,

但是如果有一天要開始攤還本金的話,

壓力真的太大,怎麼辦?」

 

其實,解決的方式有很多種,

而且,有些可能超乎你想像!

我們一起來看看!

 

 

方法1

買便宜,就有機會全貸!

蝦密!買便宜就有機會全貸?

你沒開玩笑吧!還是你說的是做假合約?

想辦法跟銀行全貸?

No ! No ! No !不需要做假合約!

銀行的資源一直都在,只是你會不會用!

 

● 房子是否買貴,就看銀行的估價

大部分的銀行在貸款時,

都是以「成交價」和「銀行估價」取其低,

來算成數。什麼意思?

如果有一個房子,銀行估價 1000 萬,

但是我買 1200 萬,某方面來說,我買貴了!

假設銀行貸款的成數是八成,

這時候,銀行願意貸款金額

不是用我買的 1200 萬算八成,

而是用是 1000 萬算八成!

也就是 1000 萬 ╳ 80%= 800 萬,

相當於我買的價格不到七成!

 

如果你今天買了一個房子,

你的信用和收入都沒有問題,

但是銀行只肯貸給你六成或七成,

那只有兩種可能性:

一、你可能買貴了!銀行估不到你買的價格!

二、也許你買的房子或區域比較特殊,

例如:套房、工業住宅、店面、辦公室,

或是在比較偏遠的區域,

導致銀行本來可以貸款的成數就較低。

所以,對我們來說,如果買的是一般住宅,

在出價之前先請 3-5 家銀行估價是必要的,

確保你的價格不會買貴!

 

 

● 房價低於銀行估價,就有可能全貸

那為什麼買便宜有機會全貸呢?

因為有少數銀行,在貸款時,

是以「銀行估價」來計算成數,

「成交價」只是參考。什麼意思?

 

以剛剛那個案例,如果這個房子,

銀行估價 1000 萬,

但是我買的價格不是 1200 萬,而是 820 萬!

因為它的貸款是以「銀行估價」來計算成數,

所以,假設針對這個物件,

它的貸款的成數是八成,

這時候,銀行願意貸款金額

不是用我買的 820 萬算八成,

而是用是估價的 1000 萬算八成!

也就是 1000 萬 ╳ 80%= 800 萬,

相當於我買的價格幾乎全貸!

 

 

方法2  30年寬限期?

蝦密!不只有機會全貸,還有 30 年寬限期!

是的,你沒看錯!

這就是我們前面提到的「理財型房貸」。

「只繳利息,不還本金,

這樣利息不是繳很多嗎?」

讀到這裡,你可能很想問。

 

● 善用理財型房貸

其實,你可以把「理財型房貸」當成跟一般的房貸,

一樣可以每個月還本金,唯一的差別是:

已經還的本金可以隨時動用,

而且有動用才計息,沒有動用時,

就跟一般房貸一模一樣!

也是這樣的方案,

讓你如果因為個人理財的需要,

只繳利息不還本金也可以,

就像跟銀行租房子。

有錢的時候就存進去,

當成還本金,隨時可再動用,

以房貸利率計息,非常方便!

就算不還本金,也可以!

這就是「理財型房貸」。

 

這個觀念其實很有趣,

等於是打破要一輩子辛苦背房貸這個觀念,

善用銀行的「寬限期」或「理財型房貸」,

當作跟銀行租房子。

不過,這樣的做法有幾個重點要注意喔!

首先,必須仔細計算買房後每個月的貸款利息,

和目前的租金費用做比較,

一定要比現在的租金負擔更小,

才不會造成壓力。

 

 

● 翻轉觀念─就當成跟銀行租房子

此外,由於跟銀行租房子,

房子增值或貶值可不再是房東的事,

而跟自己的資產息息相關。

挑選一間有增值潛力的房子、買到破盤價,

就顯得非常重要。

未來換屋的時候,可以把已經繳的本金

和增值的價差拿回來當成一筆可觀的現金,

做為下一間房子的頭期款。

如果不知道如何挑物件和議價,

還是繼續跟房東租房子比較安心。

 

「跟銀行租房子」乍看之下是個很另類的觀點,

不過,在目前利率仍低的情況下

(而且依照目前全球的經濟態勢,

利率仍會維持很長一段時間的相對低檔),

這的確是一個可行的思考方式。

一個觀念的改變,

加上認真看屋、做好功課、好好議價,

就能選擇最適合自己的購屋策略。

 

 

方法3  我的「開源節流」理財術-

奉行「財富水龍頭」概念!

除了透過「買便宜」來拉高「貸款成數」,

並透過「理財型房貸」來降低每個月的還款金額外,

如果你買的房子有租金收益,

就能幫你加快存錢的速度,

為下一間房子做準備!

我在前面提到「財富水龍頭」的概念,

真的是一個很棒的配置。

對我來說,房子的「價值」來自於「使用」,

如果不是自用,就要讓它帶來租金收益。

如果能夠透過合法隔套,提高租金現金流,

就能為自己創造一個穩定的被動收入水龍頭!

再把這個水龍頭的水,好好儲存起來,

創造下一個水龍頭,形成一個正向的循環!

這也是為什麼有人說房地產是「滾」出來的!

當然,前提是房子要帶來收益,

而且要好好存錢,

不要拿有破洞的水桶去接水龍頭的水

那就太可惜囉!

 

「開源」、「節流」雙管齊下,

租金收入加速累積下一間房子的自備款!

這就是為什麼我強調「萬事起頭難」,

只要有第一間,就容易有第二間、第三間⋯

因為你會加速自己存錢的速度喔!

 

 

本文擷取自《小資族大翻身》

本文由 幸福文化 授權
未經授權,請勿轉載!

 

 

 

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