房市真的觸底了?成交量沒到___萬戶之前,說低價 都是市場刻意給你的假象!

房市真的觸底了?成交量沒到___萬戶之前,說低價 都是市場刻意給你的假象!

(圖/shutterstock)

(資料來源 永慶房屋行情登錄)

 

最近報章媒體紛紛傳出房產

個案「熱銷」的好消息

仔細一看,這些號稱

「完銷」的預售案的共同點是

建商讓利、 2 ∼ 3 房

總價偏低及普遍在中南部

換句話說

這些買方多半來自中產階級

而這正是房地產市況不佳的徵兆

 

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倘若房市處於大多頭

景氣能見度高

建商就會規畫

大坪數或高單價產品

一如 2012 ∼ 2014 年的台灣房市

根據內政部統計, 2016 年

台灣全年成交量為 24.5 萬棟

官方尚未公布 2017 年實際數據

但房仲推估落在 26 萬∼ 27 萬棟間

小幅成長 1 成,看起來頗有「回春」的味道

也難怪近期很多建商或房仲高層大聲疾呼:

「房市已經落底」

憑良心說,業者沒有悲觀權利,

我仍維持「房地產並未落底」

「價格持續緩跌」的看法

 

2018 年交易主軸

是「讓利、降價、量縮」

雖然受到不小質疑

但這並非憑空而來

官方買賣登記移轉棟數

雖然是成交量的落後指標

但從成交量的變化

的確能找到房地產落底訊號

這一波房地產走勢高點

約落在 2013 ∼ 2014 年

 

到 2014 ∼ 2015 年

看空聲音增加

2016 年吹起讓利風至今

由於預售屋興建到完工

快則 2 年半,慢則 3 年

我擔心 2017 年與前一年

增加約 2 萬戶很可能是因為

2016 年基期太低出現的反彈

回想一下, 2016 年完工登記的案子

大多數是在 2013 ∼ 2014 年推出

但隔年市場開始下滑

當時多數建商都抱持

以拖待變、遞延推案

投資客傾向延後交屋

再怎麼拖,到 2017 年都得完工登記

這正是讓人擔心的市場「假相」

 

也因此, 觀察 2018 、 2019 年的成交量

也就是自 2015 ∼ 2016 年建商

讓利最兇、自住買方為主的預售案

若這 2 年買賣登記移轉棟數

回到 24 ∼ 25 萬棟

就幾乎能確認這是底部量

 


不過,底部到了

未必馬上反彈

過去台灣 10 年房產

交易均量 35 萬∼ 37 萬棟

必須等到成交量來到 30 萬戶

市場才會從量縮慢慢進入盤整

而這才是自住客

最能安心進場的時間點

 

除非市場出現大利空

房地產才有可能加速趕底

否則市場仍將疲弱

價格再跌 1 成就有買盤會進場

商用不動產投資人預期收益

台北市蛋黃區 2.8 %∼ 3 %

蛋白區 3.3 %∼ 3.8 %

外縣市則要拉高至 4 %

 

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撰文者Money錢

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