新青安房貸補助升級,年限怎麼挑?專家:長年期有3優勢

李亞珊

李亞珊

  • 2024-03-14 11:41
  • 更新:2024-03-14 11:41

新青安.房貸.首購.何世昌.Money錢雜誌.CMoney

 

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新版「青年安心成家購屋優惠貸款」(以下簡稱新青安房貸)於去(2023)年8月1日上路。根據財政部統計處統計,自新青安房貸去年8月上路後,截至同年12月底,累積新受理戶數逾2.5萬戶,累計撥貸逾1,849億元,平均每戶撥貸約720萬元。

究竟新青安貸款有哪些優惠?哪些族群適用又須注意什麼?本文檢視新青安房貸與舊版發現,最高貸款成數均為8成,但新版升級以下4大補助,可減輕房貸族每月負擔。

升級補助1:最高貸款額度從800萬元提高至1,000萬元。

升級補助2:最高貸款年限從30年提高至40年。

升級補助3:最長寬限期(包含在貸款年限內)從3年延長至5年。

升級補助4:房貸利率補貼1.5碼且提供3種計息方案。

利率補貼優惠期3年 計息方式選定後不能變

新版延續公股銀行減半碼(0.125%)優惠,再加上內政部住宅基金另補貼1碼(0.25%),等於總共補貼1.5碼,並提供一段式機動利率、二段式機動利率、混合式固定利率等3種方案,擇一選定後不可變更,目前期限延長至2026年7月31日,到期再視情況調整。

目前一般房貸利率「地板價」為2.06%,舊青安房貸一段式機動利率為2.025%,新青安房貸一段式機動利率為1.775%,後者均較前兩者的利率更優惠,至於還款方式有本息平均攤還和本金平均攤還兩種,可依照個人還款能力來擇一。

以貸款800萬元、貸款30年且無寬限期,每月本息平均攤還來試算新舊青安貸款,新青安房貸每月為28,678元,舊青安房貸每月為29,670元,申貸新版每月可省992元,1年共省11,940元,對房貸族來說不無小補。

須留意的是,新青安房貸1.5碼的補貼利率目前提供3年優惠期,除了中途轉貸不適用優惠利率之外,若3年期滿後回到銀行一般利率時,須重新檢視個人還款能力。

名下無房貸即可申辦 舊戶可修改合約2條件

辦理新青安房貸的資格與舊版相同,借款人須年滿18歲,即《民法》規定的成年年齡,且借款人本人、配偶和未成年子女名下都沒有自有住宅,符合以上2資格者就能申辦。

廣泛而言,符合新青安房貸資格的首購族涵蓋已婚族、單身族,若名下曾經有房貸,但申辦新青安房貸時都已經清償,也可適用這項方案,貸款標的均限定申請日前6個月起所購置的住宅。

部分人誤以為可向任何一間銀行申辦新青安房貸,實際上新青安房貸僅由8家公股銀行承辦,分別為:台灣銀行、土地銀行、合作金庫銀行、第一銀行、華南銀行、彰化銀行、兆豐銀行、台灣中小企業銀行,可至財政部國庫署官網查詢各銀行聯繫窗口。

此外,舊青安房貸借款人若想更新部分條件,除了貸款額度上限不可更動、利率自動隨新版調整之外,貸款年期和寬限期都可以申請延長,因須與銀行修改合約,屬於授信條件變更,須支付相關手續費約3,000元~1萬元。

善用相關方案 申辦便利又能再省錢

內政部提供中低收入戶和於2年內購屋的房貸族「自購住宅貸款利息補貼」方案,已是該方案核定戶的借款人,如果住宅購置日期符合新青安房貸的資格,可同時搭配使用,也就是能夠申辦2筆房貸,有助減輕經濟壓力。

另外,農業部為服務偏遠地區民眾,全國311家農漁會信用部,共設1,154個營業據點,可申辦「農業金融機構辦理青年安居購屋優惠貸款」(以下簡稱農安貸款)。

農安貸款與新青安房貸同享1.5碼利率優惠,以及貸款額度最高1,000萬元、貸款年限最長40年、寬限期最長5年等優惠,申辦資格不限農漁民,一般民眾符合成年借款人本人、配偶及未成年子女無自有住宅者也可申辦,期限至2026年9月30日。

長年期房貸具3優勢 青壯年宜善加利用

目前多數銀行提供的一般房貸年限以20年、30年為主,僅有部分銀行提供40年房貸,如今新青安房貸也有40年期可選擇,該選多少年限成為話題。部分人認為,只要條件允許,房貸應貸好貸滿,以彈性運用資金;但也有部分人則認為,還款年限越長,總還款利息也越高,加重每月負擔。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,有些人擔心房貸申貸30年甚至40年,一輩子都須背負房貸,且累積利息非常可觀;實際上,並非申貸40年期就須還滿40年,可視個人情況提早清償。

何世昌進一步說明,但並非每個人都可申請到40年期房貸,以新青安房貸來說,通常40歲以下的借款人較有機會申貸到40年期,除了年齡限制,也須具備財力穩定、房貸收支比60%以下(每月收入扣掉房貸以外的支出,再除以每月房貸),且為首購族等條件。

此外,長年期房貸具有以下3優勢,符合條件者,建議年限可貸多長就貸多長。

優勢1、長年期房貸的每月還款負擔相對短年期房貸低,違約機率也較低,即使工作變動、收入暫時中斷,也不必擔心無法還款,房子遭法拍。

優勢2、較能確保生活品質,不用為了繳付房貸而過度節儉。

優勢3、貨幣購買率會隨著貨幣發行量增加而下降,錢會越來越薄,即使累積到全額房貸的金額,也不必急著清償房貸,可善用閒置資金來投資理財。

無法申辦新青安房貸 可考慮民營銀行

新青安房貸是目前市面上最優惠的方案,若擔心無法申貸成功該怎麼辦?何世昌建議,確定要申辦的人,應於近1年內不要有任何違約遲繳信用卡費的紀錄,且沒有其他重大信用瑕疵,通常都能過件。

即使無法順利申辦新青安房貸,轉向民營銀行申貸其實也有好處。何世昌指出,民營銀行房貸方案的優勢為可以轉貸、增貸,前者指借款人可將原本貸款轉移到新銀行,後者指清償部分本金後,向原銀行再申請一筆新的貸款,且能使用寬限期。

此外,因銀行放款額度有限,且越來越緊縮,再加上未來房價上漲,平價產品的選擇將變少,首購族可趁年初申辦房貸,以提高核貸成功率,並備妥2~3成的自備款,較有機會挑選到總價較低且心儀的住宅。(本文僅節錄部分內容,全文請看《Money錢》2024 / 3月號

(圖:shutterstock,僅示意)
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