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存房族戰勝空頭4招

2月 2017年15
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(圖/shutterstock)

(圖片來源:blogTO)

 

買房收租以過時?

台灣房地產已正式邁入空頭,

過去幾年打著「買屋收租」

或「長期置產」算盤的存房族,

在面對日益加重的房產持有成本,

以及空頭修正的雙重壓力下,

該如何長期抗戰?

 

繼續看下去...

 

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房價空頭循環才剛開始

景氣一定會循環,房地產也是。

台灣金融研訓院人氣講師、

萬泰聯合會計師事務所副總經理林嘉焜表示,

2012 年 8 月政府實施實價登錄以來,

打房措施一波接一波,

回頭來看,2014 年是賣屋最佳時機

而走了 12 年多頭的房地產,

在 2015 年已正式進入空頭循環。

 

根據好房網統計,

2015 年全台不動產交易總金額僅剩 2.5 兆元,

相較 2014 年的 3.7 兆元、

2013 年的 4.7 兆元交易額,

平均以 1 年跌 1 兆元的規模急遽萎縮。

戴德梁行不動產董事總經理顏炳立悲觀表示,

房價下跌已是進行式,

「2012、2013 年買進的預售屋,

現在拿出來也賣不掉!」他甚至預期,

房地產有可能走 8 年的長空。

 

 

房市投資客撤出市場

與前波房市上漲不同,

這一波房地產出現大批抗通膨、

置產型買家,根據內政部住宅需求動向調查,

除了換屋、首購族之外,

投資型買方平均占交易量 2 成;而業者指出,

2015 全年房屋買賣移轉量僅約 27 萬件,

比 2014 年 31 萬件,減少 1 成以上,

顯示投資客已消失,只剩自住客進場撐盤。

政大地政系特聘教授張金鶚認為,

2008 下半年後房地產是由資金行情推動,

並非健康良性上漲,換句話說,市場進入調整期後,

2007年的房價水準會是合理的支撐。

 

那麼,

在此之後加入「存房」行列的人,

將面臨價格修正命運,

還要應付年年上調的房屋稅、地價稅等持有成本,

更免不了遭遇升息壓力。

究竟「多屋族」如何因應空頭來襲?

如果要拉長戰線,又該如何儲糧過冬?

以下 4 招術提供參考。

 

(圖片來源:Typepad)

 

戰勝空頭 第 1 招
確認口袋深度

資金一向是房地產的活水,

當銀行已提高房地產風險控管水位,

存房族更要審視自己的財務槓桿比例。

倘房價要修正7、8年,

先問自己的收入能否支應進入本息攤還後的房貸,

或是不動產能否創造現金流。從投資角度買房,

包租公律師蔡志雄認為,

在買進前一定要能掌握timing(時機),

並思考何時脫手?誰會來接手?

而在末升段才進場的存房族,

面對空頭則要抱持「少賠就是賺」的原則,

「先賣先贏」是最佳策略。

 

戰勝空頭 第 2 招
建立汰弱擇強眼光

如果口袋深度不夠,

現在開始就要建立「汰弱擇強」的眼光。

地產軍師紅色子房認為,

大台北地區房產的優先保留順序為

蛋黃區(市中心精華區)、

蛋白區(台北市第2圈及新北市中心),

最後才是蛋殼區(新北市外圍及桃園市);

往南至中南部,

就要以就業人口成長或失業率來判斷。

 

台灣地窄人稠,

房地產投資一向是市區「先漲後跌」、

郊區「先跌後漲」,

但在捷運路線布建完成,

生活圈擴張至更偏郊的蛋殼區後,

身處第二圈的蛋白區如台北市士林、北投、萬華等,

新北市新莊、新店、板橋及土城等,

不少存房族陷於進退兩難的困境。

紅色子房建議,

蛋白區的多屋族可採用「井字分析法」做為買賣依據。

先畫一個井字,

再依序於每一欄寫出物件周邊建設題材、

完工時間、達成機率。

 

 

購屋至少要有 3 題材支撐

「每個案子至少要寫得出 3 個,

讓房價上漲的周邊建設題材,

萬一某個題材預計完工時間延宕,

就有可能影響價格。」

紅色子房強調,3 個題材的意義在於,

進入空頭後就算少了 1 個題材,也不致完全崩跌。

至於建設達成機率可做為房地產出場的依據,

「若達成機率高,通常在題材完成前,

房價會漲到最高點,此時也是賣出最佳時機。」'

 

對投資人來說,最難判斷的是達成機率與完工時間。

曾在政府高層部門工作的紅色子房分享,

如果一項建設只停留在公聽會或初步規畫,

達成機率只有10% ;

就算進入到最困難的「環評階段」,

機率也只能拉高至30%。「因為就算評估完成,

仍須編列建設預算」,但即便預算到位,

也無法排除預算是否過低,發包不出去的窘況,

所以達成機率也可能只有5成。他認為,

最安全的階段是進入工程發包,

估計達成機率為7成。

至於完工時間,與口袋深度有關,

如果口袋不夠深,加上完工期限拖延,

勢必無法持有房產迎接下一個多頭來臨。

 

戰勝空頭 第 3 招
讓負債變「好債」

《富爸爸,窮爸爸》作者羅伯特.清崎曾說:

房地產最迷人的地方在於,它是資產、也是負債,

端視你如何運用。」要把負債變成資產,

關鍵在於是否能創造源源不斷的現金流,

這個道理很簡單,但運用在台灣卻很困難。

 

根據Global Property Guide Research資料,

台灣租金報酬亞洲最低,平均1.57%,

代表靠租金無法支應房貸支出。不過,

《危機入市!投資買房零失誤的10堂課》作者,

小資女Oma卻能把負債變「好債」。4年前,

她為了一圓購屋夢,用200萬元頭期款、

貸款700萬元買下中和一間舊公寓,

並耗資100萬元分割5間出租套房,

創造每月6∼7萬元現金流,足以支應每月房貸支出。

 

圖片來源:無優資訊)

 

出租前先做好功課 事半功倍

Oma得以順利完租的關鍵,

在於事先做好「租金測試」,

她先到591、HouseFun等租屋網站留下假物件,

紀錄目標區域租客特質、付租能力,

並裝潢成適合最多數族群的風格,

讓她的房子成為搶手貨。蔡志雄表示,

租屋市場可分為粉領族、學生族、情侶檔,

其次則是主管階級的商務族,在裝潢前,

要做好租客分析,才會事半功倍。」

 

比如裝潢適合粉領族與情侶檔的浪漫風格,

或商務族偏好的現代感。

20 多歲的包租公顏博志表示,

提高租金報酬率不外乎購入成本與租金,

前者較往年提高許多,只能從租金去改善,

而他認為,深入從「坪效」分析,才能長期抗戰。

該如何提高坪效?紅色子房建議從內到外要多管齊下,

包括軟硬體設施、門面改造及居住安心是3大關鍵。

 

戰勝空頭 第 4 招
快速清償房貸

雖然台灣房貸利率仍約 2∼3%,

但未來很可能面臨升息壓力,

對於財務槓桿過高的存房族,

想長期抗戰、保住資產,

等待下個春天來臨,快速還房貸可減輕壓力。

顏博志認為,還房貸沒什麼訣竅,就是要開源節流,

一有閒錢就拿去還;

此外選擇「本金攤還法」會比「本息攤還法」更省息。

再者, 一般房貸還款為月繳,1 年繳款 12 次,

若選擇「雙周繳」房貸,等於一年可繳 26 次,

無形中多還 1 個月房貸,

且雙周繳款方式也會讓生活花費更為謹慎。

 

房市正處谷底

投資人應靜待春天到來

 

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本文由 Money錢 授權轉載,

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