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房市大賣空 打一場漂亮心理戰 4招最給力殺價法

1月 2017年12
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(圖片來源 57新聞王)

 

文章來源:Money錢第102期

 

2016 年 1 月 16 日總統選舉結果揭曉,

民進黨大獲全勝。

 

一個重量級房產大老的 Line 群組,

訊息提示聲響個不停,

其中一位建築屢受肯定的北部建商老闆

失望地說:「房地產政策改變需要時間,

緩跌 3 年、出量才能見底啊!」

 

專門投資店面的包租醫生老神在在地回傳:

「未來 5∼6 年股市、房市都不能玩,

台幣要匯出放進美元或人民幣。」


另一位房市名嘴用一貫語氣寫道:

「8 年長夏是用 14 年的寒冬換來,

只能期待房市加速落底。」

 

這時候出身南部、多角化經營房產

達 40 年的建商老闆不禁插話:

「大家不要用台北看天下,

南部始終有堅實基本盤,

只要媒體不要再喊空下去。」

 

一時間,群組紛紛跳出悲觀、傷心的貼圖,

暗示眾人此刻不安的心情⋯⋯

 

繼續往下看...

 

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專家建議買房 4 絕招

教你打一場漂亮的價格戰

走過 13 年多頭的房地產,

在美國利率政策、台灣總統大選等

不確定因素消失後,趨勢慢慢底定,

雖然南北二地建築老闆心態大不同,

但卻一致抱著「轉空」心態,

尤其擔心這一股寒冬會很漫長。

 

2016 房市轉空確定

買方議價空間大

改編自同名暢銷書、近期熱映的電影《大賣空》,

描述 2008 年美國次級房貸風暴發生前,

很多人在多頭市場大賺一筆,

但金融海嘯爆發,卻耗費多年才恢復生機。

經過 14 年甜美多頭的台灣房地產,

是否也出現「大賣空」景況?

2016 年 1 月底舉辦的「房市大賣空」討論會,

有「地產軍師」稱號的紅色子房表示:

「今年起房地合一上路,奢侈稅同步退場,

過去 2 年閉鎖的奢侈稅賣壓大舉出籠,

意謂自住買方有最佳的談判籌碼,

可把握 大賣空 的好機會,

找到漂亮的好買點。」

 

(圖片來源)

 

查看實價登錄

依 789 原則出價

選後,代銷龍頭海悅機構宣布,

旗下 2 件自建案「海悅希華」、「敦南寓邸」

讓利 1 成,以求順銷,

「在海悅開出預售第 1 槍後,

屋主的開價須比實價登錄更低,

才有機會跑得動。」

房市名嘴 Sway 大膽預期,

2015 年房地產價格平均跌 1 成,

預期 2016 年得「再」跌 1 成。

 

他表示,房市下跌過程,

買方要避開投資屋與預售屋,

因為這兩種產品現在沒人想碰,

只會越來越便宜。

相反地,5 年以上中古屋接手性佳,

且屋主不易堅守價格,比較容易議到理想價。

 

Sway 表示,若心中理想屋的地點在市中心、

且是知名社區、管理完備、極少轉手的 apple 物件

(指不可多得的秒殺物件),

就以實價登錄「區域最低價」打 9 折先出價,

再慢慢往上加;

若位市中心、坪數小且環境佳者,

則用「區域最低價」的 8 折開價;

若位於市郊,就以「區域最低價」7 折

當成開價的最低標準。

 

(圖片來源 Money錢第102期)

 

調閱建物謄本

「104 法則」算屋主成本

紅色子房建議,看準屬意的房子,

記得先調賣方土地建物謄本,

因為謄本的「他項權利部」

隱藏當初屋主進場價的秘密;

若找到「他項權利」的銀行設定債權金額,

再乘以 1.04 就是賣方當初可能的成本,

稱為「104 出價法」。

他表示,因為一般銀行會針對貸款金額,

設定 1.2 倍的債權權利。

 

舉例來說,若貸款額度 1000 萬元,

銀行會設定抵押 1200 萬元的他項權利,

因此,當謄本出現 1200 萬元的設定金額,

代表銀行借給賣方 1000 萬元

(1200 萬元 ÷ 1.2 = 1000 萬元)。

 

由於近年銀行貸款成數約 8 成,

因此把貸款金額除以 0.8 就是賣方當初的買價,

也就是說,如果貸款 1000 萬元,

當初買價就是 1000 萬元除以 0.8 等於 1250 萬元。

但紅色子房強調,「104出價法」只是經驗法則,

並非百分之百適用,

畢竟不是每個賣方當初都貸款 8 成,

但依此推估的賣方原始成本,

再搭配實價登錄資料,就能估出合理價格。

 

 

買方最大

找 3 家房仲分進合擊

在談判桌上要打出一手好牌,關鍵是「找籌碼」,

在 10 萬物件進入市場的情況下,

買方擁有最多談判籌碼。

紅色子房表示,多數屋主都不會簽專任約

(只找一家房仲銷售),

若看中某一物件,不妨找 3 家房仲分別向屋主議價。

 

若市價每坪 60 萬元,

向 A 仲介出價每坪 35 萬元、

B 仲介每坪 37 萬元、C 仲介 40 萬元,

試圖形塑「這間房子不會超過 40 萬元的氛圍」,

若屋主一直感受只有 3 字頭的價位,

比較容易讓屋主讓利。

 

(圖片來源)

 

用估價公益平台

抓議價空間

對買方來說,心中屬意房子究竟值多少錢?

只能從實價登錄網站找類似物件的歷史價格。

但因實價登錄資料是歷史資料、

公開物件去識別化、同時也揭露非正常交易等,

對不熟悉區域的民眾來說,

就算查了實價登錄網的資料,

也需要根據個別產品銷售的時間與空間進行調整。


景文科大財務金融系副教授章定煊表示,

「好時價(house+) 估價公益平台」,

運用實價登錄資料建立自動估價模型(AVM),

可以估算正常交易的即時價格,

對買方是不錯的參考指標。

 

(圖片來源 Money錢第102期)

 

章定煊更提出一個出價小技巧,

就是進一步比對「實價登錄」與「好時價」的資料,

藉此找到價格趨勢變化,

當成強而有力的議價標準。

舉例來說,若理想物件是 3 房 2 廳、

4樓華廈,坪數 30 坪、無車位,

地址為長安東路一段 6 巷 7 號 3 樓,

可到好時價網站鍵入地址、屋齡、

樓層、有無車位等基本資料,

3 秒鐘就能估出 106 年 1 月價格。

 

接著到內政部實價登錄網站,

找出長安東路一段 6 巷附近,

類似 3 房 2 廳格局、30 坪且無車位華廈類似物件,

在 1 或 2 年前的成交價格,

對照兩者的差異當成議價的基本標準。


章定煊提醒,目前好時價仍有侷限,

礙於樣本數僅開放 6 都及新竹縣市查詢,

加上運用大量估價,

「標準特徵房屋」會較為準確;

若房屋屬性十分特別,比如汐止山區豪宅、

大坪數豪宅或精緻裝潢屋等,恐怕會出現落差。

 

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