房市混沌期,你看得懂嗎?Part 2“什麼樣的重劃區具前景,什麼樣的重劃區會變鬼城?”

房市混沌期,你看得懂嗎?Part 1 “雙北蛋黃區漲先漲,跌先跌,漲得多,跌得少”​

 蛋黃區大部分人有能力都想進入的地區,有最強的剛性需求

所以房市好的時候一定是蛋黃區先漲,再帶動周邊行情跟進。

當房市交易量開始萎縮時,代表大多自住客已無法支應此價格,

市場投資客獲利空間大幅降低,紛紛轉趨保守,蛋黃區上漲後繼無力。

此時買盤會轉往替代區域,例如蛋黃邊緣的捷運沿線。

 

 因此北市精華區的房價凍漲的時候周邊的房價依然繼續上漲,

很快地,蛋白區的房價也到了後繼無力的時候,

這時蛋黃區的交易早已慘淡一陣子,因此會先出現下修壓力,

這就是為何蛋黃區的房價漲先漲,跌先跌

       

強烈的剛性需求除了自住外,也意味著投資的風險最低,

這也是為何大家總是說買房首重Location,投資精華區準沒錯。

因而創造強勁的上漲力道,讓北市的租金投報率低得離譜,

以2015年完工的新建案來說,平均投報率大約只有1.3%,比房貸利率約1.8%還低。

不過剛剛說到蛋黃區終究擁有強勁的剛性需求,當價格下跌時,

同時會吸引周遭的買盤,讓蛋黃區大失血的時候能夠小補血。

因此蛋黃區跌價後就會連帶的讓蛋白區也開始跌價,不過蛋白區是沒有人幫他補血的

 

屆時跌幅將會超過蛋黃區,假設蛋黃區跌了二成,那蛋白區很可能會跌二到三成

因此,當房市變差時,手中握有蛋白區的投資物件時,就要更小心了,

你的蛋白區物件有沒有發展前景呢,你知道如何評估嗎?

 

 

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