房市混沌期,你看得懂嗎?Part 2“什麼樣的重劃區具前景,什麼樣的重劃區會變鬼城?” 到底是地價貴造成房價高,還是房價高推升地價?

投資房地產對抗通膨?小資更要懂!

好多房-房市觀察研究站  撰

 

<任何時間買房一定能抗通膨嗎?>

 

現在的100塊可以買個雞腿便當

但20年後的100塊可能只能買碗滷肉飯

錢的價值會被通膨怪獸吃掉!

這個道理相信大多數的人都懂,

所以很多人會告訴你,買房是抗通膨很好的工具

年輕的時候趕快買房,買貴點也沒差

這樣的論點背後原理是什麼?它又是鐵的定律嗎?

在這裡我們來一起探討這個問題。

 

<雞腿便當也能抗通膨?>

 

首先,我們來研究為何買房可以抗通膨。

“通膨”簡單的說就是物價上漲

其實只要是可以隨著物價上漲而增值的物品都可以抗通膨

也就是說,如果你的雞腿便當可以放20年

20年後你的雞腿便當價格會變成300塊

你等於淨賺兩倍

那麼雞腿便當也是一個抗通膨的好工具

但實際上雞腿便當不可能放20年

所以我們必須找一個高價值、易保存的物品來作為標的

這時候不動產自然成為很好的工具

(其他如黃金、藝術品...等,一樣有抗通膨之效但有不同的評估條件,在此不做細述)

若是再加上區域繁榮的增值效益

長年下來的獲利非常可觀

 

<現在房價到底是不是通膨造成的?>

 

這麼說起來的話

似乎無論如何都要買房才是明智之舉

但買房完全沒風險嗎?

連路人甲都知道要跑去買房的時候

你想想看房市會發生什麼事,沒錯!

房市會飆漲

台灣近年不只路人甲,連路人乙也搶著買房

創造房市長紅12年(2003~2015)的輝煌佳績!

十多年來房價漲了將近三倍

但是衡量通膨的主要指標CPI只增長了15%

若CPI有時無法真正反映物價

我們可拿平均民間消費支出來看

是由27萬增長到37萬

意思是大眾對於生活上的物價支出增長了37%,

油價(92無鉛)由每公升20元上漲至30元上下(目前又回到20初頭)

漲幅50%,平均電價由每度2.05元漲至2.93元,漲幅43%。

綜合以上數據,可以發現房價300%的增幅

已遠遠脫離因通膨產生的增值效應,

也就是說這波房價的上漲已與通膨無關。

 

 

<房價10年後一定比現在高嗎?>

 

這樣不好嗎?房價上漲的速度比通膨快好幾倍

相信有買房的人都樂歪了

那對於還沒買房的人呢?

這一波房價高速成長的時期還會持續多久?

從2014房市開始急凍,2015年價格鬆動

2016跌幅擴大,證明房市多頭已經結束了

至於下一波漲勢什麼時候會開始在這裡先不做評論

下跌多少可以進場買房也先不做評論

我們該先知道的是,現在的房價已超前通膨效應十年以上

既然當前的行情不是通膨影響所致(究竟為何而漲之後會分析)

若現在買房是因著抗通膨而買

似乎不是一個高明的投資術

當然若是有需求或是其他投資策略另當別論

影響房價的因素太多了

誰也無法保證房價的漲跌

不過可以確定的是

10年內房價不會再因通膨而上漲

但若台灣10年內薪資可以成長3倍

GDP保持每年成長5%以上

那麼10年後看現在的房價肯定是非常便宜的!

 

 

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