房市混沌期,你看得懂嗎?Part 1 “雙北蛋黃區漲先漲,跌先跌,漲得多,跌得少”​ 投資房地產對抗通膨?小資更要懂!

房市混沌期,你看得懂嗎?Part 2“什麼樣的重劃區具前景,什麼樣的重劃區會變鬼城?”

近幾年隨著房市長期的多頭走勢,各地重畫區建案多不勝數。房市好的時候早買早賺,晚買晚賺,總之閉著眼睛都能賺,但現在房市前景不明的情況下,還能亂槍打鳥嗎?不只是投資客要注意,自住客更要張大眼睛好好評估,同樣的預算,可替代的方案很多,別再相信自住的房子買貴了沒關係的論點。在這裡從7大面向來分析重劃區的優勝劣敗。

 

1.充足的舊市區人口

一個重劃區如果是緊鄰著舊有社區,在需求面比較沒有問題,只要價格不是高出舊有社區中古屋的房價甚多,都有一定的買盤,這也意味著在價格上有一定的支撐。另外一方面,有人的地方就會有公共建設的需求,因此也不用擔心未來會缺乏公共建設。三重重陽重畫區、新莊副都心都是與舊有市區一路之隔,在需求上是比較無虞的。再進一步觀察,可以去分析區域人口是穩定還是遷出或是遷入的多,將有助於更長遠的判斷。

 

2.產業人口

重畫區附近有沒有產業聚落與有沒有舊社區的概念相似,它可以提供穩定而且剛性的需求,有時甚至比舊市區有更強的利基,因為人會跟著工作走,內科、竹科就是很好的代表。

 

3.政府建設

政府的相關重大建設可以吸引許多投資,造就產業、提供就業機會,促進週邊機能發展後,自然會加速人口的移入。但這部分要注意的是政策的藍圖以及建設的期程,畫大餅與沒有實質內涵的建設計畫要多留意「本夢比」過大的問題。尤其對於無毗鄰舊社區的重劃區,若是建設要數年後才能完工,完工後又要一段時間才能創造效益,期間內的房價、機能可能都不會是理想的,除非單純自住並且有放長期的打算。新莊副都心及南港經貿園區都屬於有重要政府開發計劃的區域,又同時擁有許多優勢,但也因為如此,房價本夢比有過大的疑慮,如果房價有修正,將會具備很大的價位競爭力。

 

4.交通

沒有好地點就一定要有好交通,就像中國的大運河,在古代串起了南北的經濟,創造了許多繁榮的城鎮。各個面向的條件都具備的區域,如果交通又便利,那就是錦上添花,具有長遠的價值。但若是在一個沒有舊市區人口,又沒有當地產業的地方,交通可以說是房價的最後一道防線,只要距離尚可、交通便利,依然能夠成為買家青睞的標地,但當然還必須注意到價位競爭力的狀況,以及自身對於居住環境的要求標準。桃園青埔就是很好的例子,缺乏舊市區人口,又沒有緊鄰的產業聚落,主要建設藍圖期程不明,但具備很好的交通優勢,目前遷入的人口仍以平緩的速度增長。

 

5.鄰近都市

重劃區的人口來源有兩種,一種是來自於當地舊市區或工作的人口,另一種是從鄰近較大都市,因為較低的房價或較新的建築而遷移過來的人。台北市外圍的幾個重劃區若是具備交通和房價的優勢,就能吸引不少人願意遷入其中。

 

6.取代性

取代性的問題對於自住兼投資或純投資的人更顯得重要,因為兩個條件相當的地方,對於居住也許不會有太大的差異,但在房價上便會因為取代性的不同而有所差距。取代性較高的區域房價較難攀升,像是新莊副都心外圈眾多的重劃區,因為人口族群相似,建案量體又龐大,彼此取代性高,在挑選的時候對於各個面向的優劣勢以及物件本身的條件強弱就要多費心思,否則想要脫手的時候會欲哭無淚。

 

7.價位競爭力

某些重劃區掌握了眾多優勢,成為市場上的明日之星,但也同時淪陷為炒作話題造成房價暴漲,這時的房價可能已超過當下應有的行情甚多,差兩三個捷運站的其他建案也許房價就少個幾百萬。面對這樣的狀況,要嘛搶先別人卡位,要嘛等當地行情相對下跌時進場,如果不能等,有些人覺得好條件的房子本具有一定價值,依然選擇進場;有些人寧願找尋其他可取代區域的案件。當找尋其他替代區域的人變多了,該區域的買盤就會開始減少,成交量會下降,未來上漲空間將有限,意味著這個明日之星雖然擁有絕佳條件,但已失去價位競爭力。

通常房價是以每個點為同心圓向外發散,每個點的強弱不一,但都是越往外房價越低。舉例來說,萬華在台北市、板橋與永和的中間,而且因為萬華區多數社區較為老舊,所以房價表現一直較弱。但隨著永和與板橋的房價不斷飆高,萬華的房價漸漸出現價位競爭力,畢竟萬華是台北門牌,離市區也不遠,機能也不差,如果價位相對於永和越來越低的時候,勢必會吸引越來越多的人選擇萬華作為在台北市區工作的居住地,這是屬於另一種價位競爭力的判斷,。所以說,價位競爭力會隨著行情的變化而改變,能夠精準地抓住價位競爭力的趨勢,就能夠搶先別人買到行情被低估的區域。

 

以上所述的評估標準是以大面向做分析,大致上可以幫大家過濾掉一些地雷區域,但沒有十全十美的建案,端看自身抱持著什麼態度在看房子,沒有最好的房子,只有最適合的房子。而房屋價格牽扯到的因素還很多,同一棟大樓價差可以高達兩成,這些細節又是另外一門學問了!

 

 

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