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台裔美籍 鞋王 謝家華:「沒有主管的公司,員工會更進步!」 高房價時代,想買房?先等等...專家教你「這樣做」,讓自己早17年「退休」!

薪水凍漲,誰說一定要買房? 「財務試算」6步驟,測你適合租屋還是買屋...?

5月 2016年26
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(圖/shutterstock)

 

近年來,

房價飆漲,但薪水卻不漲

房價這麼高,到底應該買,還是租呢?

 

趕緊繼續看下去吧...

 

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從「居住需求」和「財務試算」著手!

「居住需求」不外乎以下幾點:

 

‧ 地點:

  1.上班的地點在哪裡?

  2.住哪裡通勤上班比較方便?

  3.希望和家人住得近一點?

  4.特別喜歡哪一區的環境?

  5.有其他特殊的需求?

 

‧ 需求坪數:

  1.室內需要幾坪?

  2.格局希望是幾房幾廳幾衛?

  3.特別喜歡有陽台的格局,可以種花花草草?

 

‧ 類型 :

  1.要有電梯嗎?

  2.還是無電梯公寓也可以接受?

  3.要有收發室可以代收快遞、包裹?

  4.下班時間總是太晚,需要有專人收垃圾嗎?

  5.需要車位嗎?

 

 

‧ 屋齡:

  1.可以接受屋齡最多到幾年?

 

值得注意的是,如果你只能接受電梯華廈或電梯大樓,

室內需要的坪數必須除以 80%-65% 

(依公設比 20% – 35% 推估)才是權狀坪數。

例如,電梯大樓室內坪數需要 20 坪,

假設公設比 30%,則權狀必須為 28.6坪

(20 ÷ 0.7 = 28.6)

這和第二部份的「財務試算」有關,必須要設定清楚。

和另一半溝通完以上的問題,

就可以歸納出彼此的需求:

1. 「我們想住在______(區域)」

2. 「屋齡_____年」

3. 「 ____(有或無)車位」

4. 「權狀________坪的___________(類型)」

 

 

 

需求清楚,就要進行「財務試算」了!

 

除了「買屋」之外,還可以選擇「租屋」。

因此在評估財務可行性時,

我們同時從「租金」和「買價」著手:

 

<步驟一> 租金行情:

  1.先到幾個租屋網站逛逛,

  2.看看符合上述需求條件的房子大約都租多少錢?

  3.如果有空,不妨可以挑幾個實地去現場看屋,

  4.跟房東聊聊,也許租金還有議價的機會。

 

<步驟二> 每坪買賣成交行情:

  1.到實價登錄網站查詢想要的區域的買賣成交行情。

  2.記得要將屋齡、類型考慮進去。

  3.如有車位,記得將車位坪數和

     價格從總坪數和總價裡拆分,

     才能得出正確的每坪單價。

  4.你也可以善用一些好用的均價行情網站查詢成交行情。

 

 

<步驟三> 購買總價預估:

   將需求設定的「權狀坪數」x 「每坪買賣成交行情」

   就是購買總價。

 

<步驟四> 購買自備款預估:

  買房子首先要準備的是「自備款」。

「自備款」除了「頭期款」外

(如以貸款 7 成或 8 成計算,

等於總價 x 20%~30%),

還有「稅費」(仲介費、契稅、印花稅、代書費、

履保費用等,仲介費約為總價的 1%~2%,

其他稅費可以先以 3~6 萬計算)、裝潢、

家具家電等費用。

 

 

<步驟五> 資源盤點:

  1.仔細列下自己的資源,

     包含存款、獎金、基金、股票等。

  2.是否有長輩或家人可以資助?

  3.需要動用到保單借款或房子增貸?

 

<步驟六> 貸款試算:

除了準備好「自備款」,

每個月的「貸款」更是和未來的生活品質息息相關。

在初期,由於剛支付了一大筆自備款,

可以考慮善用只還息不還本的「寬限期」

來舒緩財務壓力。

因此可以針對「寬限期每月還多少」和

「之後本息攤還的貸款金額」進行試算。

 

 

三個關鍵的評估重點:

1. 寬限期期間,「每個月支付利息」和

  「以租代買,每月需要付的租金」 哪一個高?

2. 寬限期後,本息攤還的支付金額

   佔收入多少比重?付完貸款後的餘額

   夠生活嗎?

3. 預計住幾年?行情預計會上漲還是不明朗?

 

某方面來說,如初期使用寬限期,

「買屋」和「租屋」最大的差別就是「彈性較小」

(不能說搬就搬,要解約就解約)

以及「需要支付自備款」。

至於後續每個月的現金流,其實差異不大。

因為通常要支付給房東的租金,

和每月要付給銀行的利息相去不遠。

但即便如此,還是要考量寬限期後的付款能力,

以及對房價的預估。

如果對選擇的區域行情樂觀,現金流量也規劃得宜,

那麼善用寬限期買屋是一個可以考慮的方式,

未來也可以以小換大,

為未來的下一間房子奠定財務基礎。

如果對選擇的區域行情市況沒有把握,

現金流量也較緊,

「以租代買」彈性大,負擔小,反而是一個好選擇。

 

 

如果決定要買房子,

但「財務試算」無法過關怎麼辦?

這時候,就要回歸到「居住需求」了,

願意修正條件嗎?

也許從電梯大樓換成公寓,由於公設和單價都較低,

總價預算可能立刻打五折!

或是選擇其他較遠、但交通方便的區域,

降低預算的壓力。

房子是生活的場域,

而「買」或「租」只是實現的管道和

財務規劃的一環而已,不是嗎?

 

現代人都把買房子當做一生的目標

但也不一定要買房子

像我有朋友也租屋租了三十年

要「買」或「租」都可以

只要做好自己的財務規劃就行了!

 

 

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,著有「買一間會增值的房子」。)

 

本文由 House123 授權轉載,原文 於此

未經授權,請勿轉載!

 

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