【我們想讓你知道】

身為守法的國民，5 月最重要的事情就是報稅，但你知道租賃所得要扣多少稅嗎？知道當收租變主業時，還要繳營業稅？不管是包租婆、包租公孩是租屋族們，「稅」這件事情都是不得不知的，以下，就讓我們一起看看房屋相關的稅務知識！

文 / 鄭惠方

包租公和包租婆的稅務議題

買個店面、公寓或小套房，再出租賺取每月固定收入一直是滿受歡迎的理財方式。但當包租公或包租婆出租房屋，各項不動產稅負其實有別一般自住，了解出租房屋衍生的額外稅費，才能清楚知道出租房屋的真實報酬率。接下來就是要主題探討包租公和包租婆有那些稅務議題。

各種稅費增加，租金報酬率降低

這幾年透過當包租公或包租婆賺取租金的實質收益大不如前，現階段的包租公和包租婆面臨兩個難題。一個是「持有不動產稅費大增」，另一個則是「國稅局稽徵技術進化」。我國一連串對於房地產的稅制改革，包括調漲土地公告地價、房屋標準單價、提高非自住房屋稅率等措施，都對於持有大量房地產的「多屋族」不利。此外，當單筆給付租金達 2 萬元時還可能產生額外 2.11％ 的二代健保補充保費。

另一個難題是「國稅局稽徵技術進化」。過去常有房東要求房客不能申報租金支出的列舉扣除額，或是不能將租約拿去公證，免得被國稅局查到逃漏稅，而房客為了省下一點房租，很容易就向房東妥協。國稅局查緝時也只將焦點放在一人名下持有 3 間以上房屋，或者黃金店面。外加一旦誠實報稅就要面對上表中多項稅負，抱著不容易被抓到的僥倖心態，不少房東都選擇不申報租賃所得。

不過，106 年開始，台電、中華電信、自來水公司等將開立電子發票，這就代表國稅局可以透過發票掌握房屋的水電使用情形，將是查緝漏報租金的一項有利資訊。一改過去要逐一訪查的查緝方式，能更有效掌握房屋使用情形。當逃漏稅難度提高，過去少報所得的房東們，同樣也得額外將以前漏繳的稅費納入考慮。

租金怎麼認定？

原則上，國稅局應核實認定納稅義務人所申報的金額。但《所得稅法》第 14 條第 1 項第 5 類另有規定「財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入」，而每年度財政部均會公布當年度的房屋及土地之「當地一般租金」標準。

換句話說，政府對於租金水準設下低標，當國稅局認為申報的租金偏低時，會按照每年所訂定之「房屋及土地之當地一般租金標準」來調整，原則上是按照房屋評定現值的一定比率為房屋（含土地）之當地一般租金標準。不同行政區依「住家用房屋」、「非住家用房屋」，都有不同的比率。土地之當地一般租金標準，則一律按土地申報地價之 5% 計算。若想知道詳細資訊可上網搜尋「房屋及土地之當地一般租金標準」或詢問國稅局。

所得如何計算？

回顧第一章綜所稅各類所得中「租賃所得」的計算規定，每年所收到的租賃收入可以扣除必要費用，再計入綜所稅。租賃所得＝租賃收入－必要損耗及費用或租賃所得＝租賃收入 × 57％

若必要耗損及費用較多。平時可以逐一保留每一份憑證，申報綜所稅時就可以將出租房屋相關的折舊、修理費、產物保險費、房屋稅、地價稅、貸款利息當作必要費用減除。如果無法提示憑證的話，可以選擇直接以租賃收入的 43％ 作為費用，以剩下的 57％ 租賃收入計入綜合所得。額外提醒幾個常被忽略的應注意事項：

1. 房屋的修繕費只能在出租當年度有實際修繕時，才可以扣除。像是按全年度計算的折舊費、地價稅、房屋稅、財產保險費等，需與出租期間一致，否則應按照該年度實際出租期間比例攤提。
2. 出租房屋的貸款利息，只能在申報租賃所得時列入必要費用中，不屬於列舉扣除額的「自用住宅借款利息」。
3. 收取押金記得依「郵政儲金1年期定存固定利率」（109 年為 1.04％，110 年為 0.78％）設算租賃收入，比如房東收取 100 萬元押金，每年可產生1萬元利息，這1萬元就應該計入租賃所得。除非房東能證明押金有確切用途，並已申報運用押金產生的所得，才不用計稅。

無償出借使用，也要報租金收入？

如果收取的租金顯較當地一般租金為低，國稅局可以參照當地一般租金調整計算租賃收入，那麼如果無償借給親戚使用，是不是也可能需要報租金收入？原則上是。

當借給直系親屬或配偶以外的個人當作「住家用」時，除非已由雙方當事人以外的 2 人證明，並到法院辦理公證，確定是無條件提供使用，才可以不用申報租賃所得。但如果是借給直系親屬或配偶以外的個人「做生意」，就算沒有收取租金，都要按照當地一般租金情況申報租賃所得。

收租變主業，還要繳營業稅

當收租變成了主業，包租公和包租婆們還要繳營業稅。什麼情況下會被認定收租是主業，要辦稅籍登記，繳營業稅呢？有以下 3 個條件，滿足其中之一就要繳營業稅：

1. 設有固定營業場所（包含設置實體營業場所或設置網站）。
2. 具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）。
3. 僱用人員協助處理房屋出租事宜。

那麼房東要繳多少營業稅是如何決定的呢？舊方法是國稅局會調查房東經營租賃業務所需會產生多少營業費用，再依規定比率推算收入，稱為「費用還原法」。過去不動產租賃業，是以「費用還原法」按其座落地段，蒐集資本主及員工薪資、租金支出、營業面積等資訊查定銷售額，但國稅局認為難以反映出租標的租金收入。不過這個方法不太精確，因為很多包租公會將辦公場所設在家中，也沒有請員工，再加上房東在多個縣市都有出租房屋的話，很容易就低估收入。

新的方式已於 106 年 9 月至 28 月發布，稱為「分業查定法」，以依出租標的數量、每月平均租金及平均出租成數來查定計算每月銷售額。「不動產租賃業」計算銷售額的公式，如下：每月銷售額＝供出租不動產標的數量 × 每件不動產標的平均每月收取租金 × 平均每月出租成數＋收取押金依郵政定期儲金一年期固定利率計算產生的銷售額。國稅局仍然會實際訪查以了解房東的房屋出租情形，只是所需要知道的資訊與以往不同，也不再用單一固定比率回推銷售額，得出的結果預計將更加精確。

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本文摘自《艾蜜莉會計師教你聰明節稅（2021年最新法規增訂版）》，作者：鄭惠方、出版社：財經傳訊出版社
（圖：shutterstock，僅示意 / 責任編輯:Ting；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上）

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