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房價真的要降了?想撿便宜靠3招,專家籲:4大地雷千萬不要碰!

6月 2020年2
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房貸利率下調,

「勾引」出想買房的潛在購屋族了嗎?

根據 Line Today 在今(2020)年 3月下旬

所做的網路民調,

有高達 40.25% 的民眾表示

「不會買房,房價高買不起」,

其次有 25.39% 的民眾表示

「還在觀望,看房價跌不跌」,

可見「房價」才是決定進場與否的關鍵。

 

繼續看下去...


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疫情迫使買方縮手
降價潮正在浮現

受到疫情影響,

近期看跌房價的民眾較去年增加不少,

屋主們是否肯順應時勢,

佛心降價了呢?

屋比房屋統計六都網路待售的中古屋平均開價,

發現各都均呈現下降趨勢,

若將今年 3 月開價

與近半年內開價最高月份相比,

以桃園、台南、台中開價下修最多,

跌幅皆超過 9%,

房價最高的台北市反而下降最少。


對此,屋比房屋總監陳傑鳴分析,

雖然台灣並未發生大規模的疫情擴散,

但近期民眾的消費信心受到影響,

也讓不少原本有意出手的買方轉趨觀望,

造成房市的去化速度放慢,

屋主在期待成交之下,

對價格也不再那麼堅持,

因此今年 3 月份的待售住宅開價

才會出現明顯的降幅,

即使是與基期較低的 2019 年 10 月份相比,

六都仍是全數下降。

 

 

陳傑鳴也指出,近幾年房市北溫南熱,

雙北以外的都會區不僅交易熱絡,

房價也紛紛創下歷史新高,

但也因為中南部近年推案量攀升,

累積了不小的賣壓,在肺炎疫情爆發之後,

屋主明顯從一路看漲,

轉為「少賺先出場」的心態。

而雙北市房價雖高,

但尚未回漲至先前高點,除非屋主資金需求迫切,

否則難有大幅降價的意願。

 

至於預售新成屋方面,

住展雜誌研發長何世昌表示,

今年第 1季新建案不僅開價未曾鬆動,

連成交價也不見下跌,

但也因為新建案不像中古屋普遍讓利,

導致成交量表現不佳。

他直言:

「建商不降價,主要是因為前一波

多頭過了十幾年好日子,口袋賺滿滿,

再加上低利率、

貨幣寬鬆營造出來的低資金成本環境,

讓建商更有底氣不降價。」

然而何世昌也認為,

建商嘴巴上雖然喊著「沒有降價的理由」,

但若疫情無法減緩,成交量停滯,

新屋價格極有可能在第 2季出現鬆動,

假設疫情一直延續到年底,

下修空間將會更大,

跌幅甚至可能超過 5%。

 

 

別人恐懼我貪婪?
投資客已低調進場掃貨

在這最恐慌的時期,

自住客們究竟該不該進場呢?

據何世昌觀察,

近期北台灣的新屋市場幾乎完全隨著疫情搖擺,

不過令人意外的是,儘管自住客明顯縮手,

但投資客的比例反而微幅增加,

甚至有部分案場表示,

出現對股市失望而「賣股買房」的長線置產客,

他推測這些投資客應是押寶疫情會在短期內結束,

且預期結束後房價將再度上漲。

 

陳傑鳴也指出,

由於去年台商回流的投資爆發利多仍在,

今年第 1 季的成交量相較去年同期,

反而還成長了 6.8%。

他也觀察到,的確有不少買方趁著疫情干擾,

危機入市撿便宜。

若從自住者角度來看,陳傑鳴認為,

目前的購屋環境相當友善,

不僅房貸利率來到史上最低,還款年限最長有 40 年,

寬限期最長也有 5 年,

近期房貸龍頭土銀與合庫還推出

「本金前低後高」的階段式 30 年還款方案,

前10年(含寬限期)最低只須償還本金的 0.15%,

可讓年輕人的初期購屋負擔減輕不少。

若本身有購屋計劃,

不妨把握此一時機逢低搶進。

 

 

撿便宜鎖定超額供給區
有機會搶進「斷頭屋」

不少購屋族現階段最好奇的是,

若疫情持續,市場上將有「斷頭屋」出現嗎?

一般人又是否有機會搶得到呢?

 

對此陳傑鳴表示,

疫情若未好轉,勢必會讓整體經濟發展惡化,

這時收入不穩或房貸占比過高的民眾,

恐將有繳不出貸款的情形,

斷頭屋出現的機會確實會增加。

而最容易出現斷頭屋的區域,

又以新建餘屋量體較大的新興重劃區為首,

例如新北的淡海新市鎮,

和台中的七期、十二期、單元一重劃區等。

 

根據內政部去年 11 月公布的

「新建餘屋(待售)住宅」統計,

截至 2018 年第 4 季,

全台新建餘屋共有 75,227 戶,

而餘屋戶數最多的前 10 大區域依序為

淡水、中壢、左營、三民、桃園、新莊、

楠梓、龜山、汐止、板橋,其中除汐止外,

其餘 9 個行政區都有重劃區。

若再加上去年已核發使用執照的 9 萬多戶住宅,

以及核發建造執照的 14 多萬戶「未來供給」,

市場的賣壓其實不容小覷。

 

陳傑鳴進一步說明,

重劃區建案在預售時期就有建設議題可供炒作,

再加上初期只須負擔每期工程款,

導致部分買方誤判自己的購屋能力,衝動進場,

一旦市況隨著疫情反轉向下,

交屋前後恐因負擔不起貸款,決定出脫。

由於新興重劃區同質性產品多,

資金壓力較大者為了加快售屋速度,

便有可能降價換現金,

小資族若想撿便宜,不妨多留意這些區域。

 


避免買房踩雷
4 種產品不要碰

不過,

陳傑鳴也建議有 4 種產品現階段最好不要碰:

1.大坪數產品

受到少子化與不婚不生的潮流影響,

中小坪數仍將是未來房市的主流,

建議一般家庭購屋時避開坪數過大、

總價過高的產品,

以避免轉售時找不到買方接手。

 

2.屋況不佳的高齡住宅

老屋不僅貸款年限短,核貸成數也較低,

還會碰到不少維修問題,

對現金不多的購屋族來說,負擔會相對較重。

 

3.違法使用的工業住宅

雖然工業宅的房價較一般住宅便宜 1 至 2成,

但銀行核貸成數通常也較低,

甚至無法申請政府的優惠貸款,

而且依現況來看,

就地合法並不容易,未來恐難以脫手。

 

4.頂加物件

雖然頂加物件看似多了一倍空間,CP 值超高,

但隨時有被拆除的風險,

屆時屋主不僅要自行負擔拆除成本,

過去賺到的空間也化為烏有,

實際算下來並沒有比較便宜。

 

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撿便宜掌握
3「多」政策

1.鎖定「待售戶數多」的社區

由於房市買氣降溫,

購屋族可先鎖定中意區域內

「待售戶數多」或「轉售率高」的社區,

若屋主有資金壓力,

就能有較大的議價空間。

 

2.尋找「委託多家仲介的物件」

藉由房屋比價網找尋委託多家仲介銷售的物件,

因此類物件通常有急售需求,

而仲介業者在激烈競爭下,

對於難得出現的買方也會更加珍惜,

站在買方立場幫忙殺價。

 

3.拿出「更多誠意」

若看到喜歡的物件,

適時拿出誠意「下斡旋金」也是必要的,

除了能讓屋主感受到購買意願外,

也能讓房仲積極促成。

 

 

 

(首圖來源/ shutterstock;撰文/師慧君)

本文及內文圖 出於 Money錢

 Money 錢 152 期 授權轉載

未經授權,請勿轉載!

( 責任編輯 : CMoney 編輯 / BELL)

 

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