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房價真的要降了?想撿便宜靠3招,專家籲:這4大地雷千萬不要碰!

 

【編聊邊看,我想讓你知道的事】

房貸利率下調,「勾引」出想買房的潛在購屋族了嗎?根據 Line Today 在去(2020)年 3月下旬所做的網路民調,有高達 40.25% 的民眾表示「不會買房,房價高買不起」,其次有 25.39% 的民眾表示「還在觀望,看房價跌不跌」,可見「房價」才是決定進場與否的關鍵。

 

文 / 師慧君

 

疫情迫使買方縮手,降價潮正在浮現

受到疫情影響,近期看跌房價的民眾較去年增加不少,屋主們是否肯順應時勢,佛心降價了呢?屋比房屋統計六都網路待售的中古屋平均開價,發現各都均呈現下降趨勢,若將今年 3 月開價與近半年內開價最高月份相比,以桃園、台南、台中開價下修最多,跌幅皆超過 9%,房價最高的台北市反而下降最少。

對此,屋比房屋總監陳傑鳴分析,雖然台灣並未發生大規模的疫情擴散,但近期民眾的消費信心受到影響,也讓不少原本有意出手的買方轉趨觀望,造成房市的去化速度放慢,屋主在期待成交之下,對價格也不再那麼堅持,因此今年 3 月份的待售住宅開價才會出現明顯的降幅,即使是與基期較低的 2019 年 10 月份相比,六都仍是全數下降。

陳傑鳴也指出,近幾年房市北溫南熱,雙北以外的都會區不僅交易熱絡,房價也紛紛創下歷史新高,但也因為中南部近年推案量攀升,累積了不小的賣壓,在肺炎疫情爆發之後,屋主明顯從一路看漲,轉為「少賺先出場」的心態。而雙北市房價雖高,但尚未回漲至先前高點,除非屋主資金需求迫切,否則難有大幅降價的意願。

至於預售新成屋方面,住展雜誌研發長何世昌表示,今年第 1 季新建案不僅開價未曾鬆動,連成交價也不見下跌,但也因為新建案不像中古屋普遍讓利,導致成交量表現不佳。他直言:「建商不降價,主要是因為前一波多頭過了十幾年好日子,口袋賺滿滿,再加上低利率、貨幣寬鬆營造出來的低資金成本環境,讓建商更有底氣不降價。」然而何世昌也認為,建商嘴巴上雖然喊著「沒有降價的理由」,但若疫情無法減緩,成交量停滯,新屋價格極有可能在第 2 季出現鬆動,假設疫情一直延續到年底,下修空間將會更大,跌幅甚至可能超過 5%。

 

別人恐懼我貪婪?投資客已低調進場掃貨

在這最恐慌的時期,自住客們究竟該不該進場呢?據何世昌觀察,近期北台灣的新屋市場幾乎完全隨著疫情搖擺,不過令人意外的是,儘管自住客明顯縮手,但投資客的比例反而微幅增加,甚至有部分案場表示,出現對股市失望而「賣股買房」的長線置產客,他推測這些投資客應是押寶疫情會在短期內結束,且預期結束後房價將再度上漲。

陳傑鳴也指出,由於去年台商回流的投資爆發利多仍在,今年第 1 季的成交量相較去年同期,反而還成長了 6.8%。他也觀察到,的確有不少買方趁著疫情干擾,危機入市撿便宜。若從自住者角度來看,陳傑鳴認為,目前的購屋環境相當友善,不僅房貸利率來到史上最低,還款年限最長有 40 年,寬限期最長也有 5 年,近期房貸龍頭土銀與合庫還推出「本金前低後高」的階段式 30 年還款方案,前 10 年(含寬限期)最低只須償還本金的 0.15%,可讓年輕人的初期購屋負擔減輕不少。若本身有購屋計劃,不妨把握此一時機逢低搶進。

撿便宜鎖定超額供給區,有機會搶進「斷頭屋」

不少購屋族現階段最好奇的是,若疫情持續,市場上將有「斷頭屋」出現嗎?一般人又是否有機會搶得到呢?對此陳傑鳴表示,疫情若未好轉,勢必會讓整體經濟發展惡化,這時收入不穩或房貸占比過高的民眾,恐將有繳不出貸款的情形,斷頭屋出現的機會確實會增加。而最容易出現斷頭屋的區域,又以新建餘屋量體較大的新興重劃區為首,例如新北的淡海新市鎮,和台中的七期、十二期、單元一重劃區等。

根據內政部去年 11 月公布的「新建餘屋(待售)住宅」統計,截至 2018 年第 4 季,全台新建餘屋共有 75,227 戶,而餘屋戶數最多的前 10 大區域依序為淡水、中壢、左營、三民、桃園、新莊、楠梓、龜山、汐止、板橋,其中除汐止外,其餘 9 個行政區都有重劃區。若再加上去年已核發使用執照的 9 萬多戶住宅,以及核發建造執照的 14 多萬戶「未來供給」,市場的賣壓其實不容小覷。

陳傑鳴進一步說明,重劃區建案在預售時期就有建設議題可供炒作,再加上初期只須負擔每期工程款,導致部分買方誤判自己的購屋能力,衝動進場,一旦市況隨著疫情反轉向下,交屋前後恐因負擔不起貸款,決定出脫。由於新興重劃區同質性產品多,資金壓力較大者為了加快售屋速度,便有可能降價換現金,小資族若想撿便宜,不妨多留意這些區域。


避免買房踩雷 4 種產品不要碰

不過,陳傑鳴也建議有 4 種產品現階段最好不要碰:

1. 大坪數產品

受到少子化與不婚不生的潮流影響,中小坪數仍將是未來房市的主流,建議一般家庭購屋時避開坪數過大、總價過高的產品,以避免轉售時找不到買方接手。

2. 屋況不佳的高齡住宅

老屋不僅貸款年限短,核貸成數也較低,還會碰到不少維修問題,對現金不多的購屋族來說,負擔會相對較重。

3.違法使用的工業住宅

雖然工業宅的房價較一般住宅便宜 1 至 2成,但銀行核貸成數通常也較低,甚至無法申請政府的優惠貸款,而且依現況來看,就地合法並不容易,未來恐難以脫手。

4. 頂加物件

雖然頂加物件看似多了一倍空間,CP 值超高,但隨時有被拆除的風險,屆時屋主不僅要自行負擔拆除成本,過去賺到的空間也化為烏有,實際算下來並沒有比較便宜。

撿便宜掌握 3「多」政策

1. 鎖定「待售戶數多」的社區

由於房市買氣降溫,購屋族可先鎖定中意區域內「待售戶數多」或「轉售率高」的社區,若屋主有資金壓力,就能有較大的議價空間。

2. 尋找「委託多家仲介的物件」

藉由房屋比價網找尋委託多家仲介銷售的物件,因此類物件通常有急售需求,而仲介業者在激烈競爭下,對於難得出現的買方也會更加珍惜,站在買方立場幫忙殺價。

3. 拿出「更多誠意」

若看到喜歡的物件,適時拿出誠意「下斡旋金」也是必要的,除了能讓屋主感受到購買意願外,也能讓房仲積極促成。

 

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本文由 Money 錢 152 期 授權轉載

( 圖:shutterstock,僅為示意 / 責任編輯:BELL;內容純屬參考,並非投資建議,投資前請謹慎為上 )

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