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台灣高房價引民怨!居住正義何時來?專家遺憾:想靠 加重囤房稅來打房,恐怕只是幻想..

11月 2019年7
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囤房稅成為今年打房價的熱門話題,

YouTube頻道 M觀點,

由創辦人 Miula 提供商業、經濟趨勢與投資知識,

近日發表對於「居住正義囤房稅」的看法,

和網友們討論

囤房稅到底有沒有用?

真的能夠把台灣房價打下來嗎?

 

 

繼續看下去...


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台灣的房價在全世界來說,

以房價所得比來看是非常的高,

特別是台北市的精華地段,那房價更是高到嚇死人,

所以台灣房價

一直排名在所謂的「十大民怨第一名」,

根本就是人人喊打的過街老鼠,

而且每個政治人物上台之前

都會喊出幾個關於「居住正義」的政見,

但他們上台後,似乎房價也沒跌多少,

就有些人開始高喊說要課囤房稅,

希望透過囤房稅能夠打房,讓台灣的房價下跌,

到底囤房稅能不能達成打房價的效果呢?

 

什麼是囤房稅?

囤房稅這裡指的稅,是所謂的房屋稅

目前台灣的法規認定是說,

只要你個人與配偶還有未成年子女名下

擁有的房子在三間以內,

那都是可以認定為自用住宅

繳的房屋稅是會在最低的比例,

而第四間的房子

開始課比較高的稅,也就是囤房稅

在現行的法規之下,如果是自用住宅的話,

房屋稅會是房屋現值的1.2%,

而如果是第四戶以上的非自住住宅,

房屋稅則是規定在 1.5%~3.6%之間

至於到底是 1.5%還是 3.6%呢?

這部分就是讓各地方政府自行決定了

 

簡單來說,

其實囤房稅這東西,現在就可以實施了

而有些地方政府的確已在實施囤房稅

像是在台北市,目前在非自用住宅的囤房稅

最高的部分已經加重到 3.6%,

而桃園市則是在 2.4%,

都比最低標的 1.5%高,這就是囤房稅的概念。

不過也不是每個地方政府都有課囤房稅

很多縣市的非自用住宅的課稅

還是在最底限的1.5%。

 

 

最近新聞的囤房稅在吵什麼呢?

有些人認為目前囤房稅的稅率範圍太低,

應該要再拉高,

而且最好是由中央來訂定一個統一的標準,

免得到了縣市政府的階段,

又可以決定不加課這個稅

讓囤房稅這個制度失效。

 

拉高囤房稅真的可以打到房價嗎?

很多人真正關心的事情就是加重囤房稅、

拉高囤房稅的稅率,

真的能夠打房、讓房價下跌嗎?

當然,要討論房價跌不跌

首先我們要有一個正確的認識

以台北市的房價來說,

最高點其實是在2015年,

到現在的這 4年,

房價是有在向下修正的

雖然修正幅度並沒有很多就是了

不過台灣幾個主要的其他都會區

目前看起來,房價還是在往上的

所以囤房稅到底會不會有效?

是台灣年輕人都非常關心的議題

而要討論囤房稅到底是否能對房價產生打擊的效果

我覺得還是要回到供需這件事情來談。

 

 

以供需層面來看房價

決定一個商品的價格,

最重要的因素就是供需關係

當供給增加需求降低的時候,價格一定會下降

而當供給開始減少,需求卻開始增加的時候,

價格很可能就會上漲。

假設今天政府真的加重了囤房稅,

讓非自用住宅的稅率變高,會發生什麼事呢?

首先,對於手頭擁有很多房子的人,

他們的房屋持有成本會變高,

房子這個資產,對於他們的吸引力會降低

這在理論上,

應該會讓房屋市場的供給增加

因為囤房稅變高了,

每年要繳的房屋稅變多了

這時擁有比較多間房子的人,

理論上會有更強的動機釋出手頭的房子

當然,有些人會說

這些擁有很多房子的人都很有錢,

多課一點稅對他們來說不痛不癢,未必會在意

這個說法有可能成立的。

 

不過,整體而言,

當房屋的持有成本增加的時候,

這個資產的吸引力,就一定是下降的

的確會讓有錢人持有多戶房子的意願相對降低

他們可能會釋出部分的房子,增加市場的供給

或者是至少不要再買房,降低需求

這對房價的下跌,基本上都是正面的因素

 

 

那只要政府加重課囤房稅
台灣房價一定會跌嗎?

很可惜的是,我必須說

這個問題的答案其實是未必的

我們一定要了解一點

就是供給與需求不是單面向的

而是多重考量的

囤房稅的確會增加持有成本

但持有成本不是影響房價的唯一因素

甚至也不見得是最大的一個因素

我個人認為

即使台灣的政府拉高了囤房稅

也未必能讓台灣未來的房價下跌

為什麼呢?

是因為現在全世界的金融環境

各國政府都在拼命印鈔票

包括日本跟德國,甚至進入負利率的時代

現在全球有非常氾濫的資金

正在拼命找那些可以投資保值的商品

 

房地產的投資需求
可能是上升的

市場上的錢太多但是好的投資標的太少

對於很多台灣的有錢人來說

房地產會是他們最青睞的投資標的

所以全球各國都在降息、進入負利率的時候

房地產做為投資商品的這方面需求

其實是提高的

所以也難怪有些人說

台灣人要打房,最好的方法就是升息

自然房價就打下來了

 

 

全球趨勢下
台灣很難逆勢升息

但是升息的影響是非常大的

對於台灣這麼倚重外銷的經濟體來說

整體的經濟效益未必是有利的

特別是全世界都在降息的時候

如果台灣反向操作

很可能對於台灣的經濟造成相當巨大的打擊

所以說真的

台灣央行現在幾乎是不可能想要升息的

回到囤房稅能不能打房的話題上,

嚴格來說影響房價的因素還有很多

囤房稅也好、浮濫的市場資金也好

也都只是眾多因素中的其中兩個而已。

 

真要更深入討論的話

我們還得考慮到

商品的稀有性、少子化趨勢等

不過我認為在短期這幾年,

影響最大的恐怕還是全球的資金水位這件事

囤房稅雖然可能的確會稍微降低持有房地產的意願

但除非課到很誇張的稅率

否則台灣的房價應該很難因為課了囤房稅

就跌出一個有感的跌幅。

 

純論我個人意見的話

課一個合理的囤房稅

的確市政府可以考慮去做的事情

但你如果期待課了囤房稅

就能讓房市大跌的話

那基本上那是屬於一個不切實際的想像

 

(首圖來源/ shutterstock)

本文與內文圖擷取自M觀點

( 責任編輯 : CMoney 編輯 / BELL)

 

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