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【我們想讓你知道】
有閒錢想投資房地產，但卻不知道該怎麼開始。投資房市需要具備什麼樣的能力？挑房時又有什麼事情需要注意？房地產需要大筆資金，但你真的適合投資房地產嗎？會部會最後換來一場空？讓小資女艾蜜莉告訴你「投資房地產」該注意的事！
文 / 艾蜜莉
要投資什麼？
我到處尋找可以投資的工具，並且一一的評估對我來說，哪一個投資類別的「可行性」最高。「可行性」主要是評估「自己」能否找到該項資產成功的獲利模式、能否具備完整執行的能力、與能否承受可能發生的風險這三個角度去看。所以一開始艾蜜莉其實沒有直接預設要投資股票。
世界的五大類資產
最後我歸納起來，在這個世界上，可以投資的金融資產共分成五大類：
- 房地產
- 債券
- 外匯
- 原物料
- 股票
投資工具的源頭就只有這五種，其他像 ETF 、基金、 Reits 、權證、期貨、選擇權、遠期交割外匯…等，都是本於這五大類資產所衍伸的金融商品。
房地產
先從房地產說起，近幾年台灣房地產高漲，上至財團（土地開發商、建設公司）、中至行銷機構（房仲、代銷、媒體）下至投資客，大部分都有賺到錢。
成功的房地產投資要素
當時的艾蜜莉評估投資房地產，發現有一種可行的獲利模式：
- 交通、生活機能好（地段好）的房子。
- 計算房屋總價（含裝潢家具）， 並比對附近的租屋行情。
- 想辦法提高貸款成數、降低貸款利率。
- 計算每個月可以收到的租金， 如果大於每月攤提的貸款金額，則現金流為正數，這樣的物件適合買進持有。
- 持續持有這樣的物件，每月收淨租金，等該地房地產價格上漲，則賣出賺價差。
如果可以完美的執行這個系統，賺取的淨租金以及買賣價差多了，就可以把同樣的模式複製第 2 棟、第 3 棟、第 4 棟。
房地產投資需要具備的能力
要執行一筆完美的房地產投資，需要有幾個能力：
- 要有比較大筆的資金，因為房地產在五大類資產中，算是單價最高的。
- 和房仲長期配搭，優先保留好物件。
- 精準判斷房地產物件優劣的眼光。
- 正確的估價能力。
- 用合理的成本裝潢以及採購家具。
- 了解台灣及世界房地產的景氣循環歷史
- 其他能力（如: 議價談判能力、 基本房屋修繕能力、基本房屋買賣相關法律知識...等）
如果缺少上面任何一項能力，房地產的投資計畫就不能完美的執行。例如說需要大筆資金這一點，小資金的人、剛出社會的年輕人想要做房地產投資的障礙度就很大。雖然可以用「團購房地產」的方式降低自備款，但團購也有他的壞處。在土地、房屋共同持有的情況之下，未來房屋在出租、買賣上的爭議也不少。
房地產投資的核心是，精確判斷房地產物件優劣的眼光。這一點是整個投資的關鍵核心，但是很困難，需要有很多經驗。我聽過一個說法，為了要練習這樣能力，至少要看過 100 間房屋以上，並且都先不要買，每一間拍照、做心得筆記，然後輔以看書、查資料，再請教有經驗的朋友。
房地產和股票不一樣的地方是，股票每一張之間沒有分別，但房地產的物件，就算是同一個地段、同一個建商所蓋，樓層、格局都會有細微不同，這對價格和買賣的容易程度都會有影響。
另外，「正確的估價能力」也是決勝負的關鍵，好的資產在買進的同時就決定了將來的利潤。但是房地產到底要怎麼樣估價呢？
以下簡介幾種常用的方式：
- 參考標的物區域及周邊最近的成交價格
內政部有一個「不動產交易實價查詢服務網」，可參考要交易的房子附近物件平均每一坪的價格，最大略的估算。 - 由租金反推法
假設月租金 3 萬的住宅，投資報酬率抓 5 % ，房價約為（ 3 * 12 / 0.05 = 720 萬） - 預售屋價格反推法
預售屋價格 * 1.1 ~ 1.2 = 新成屋價格
預售屋價格 *（ 1 - 房屋使用年限/房屋耐用年限）= 中古屋價格，通常預設房屋的耐用年限為 50 年。
房地產買賣，不只是房地產本生的價格才是成本，其他像裝潢、家具成本、貸款方式及利率，政府的稅率、代書的費用…等，都要仔細精算包含其中。
我沒有投資房地產
以上只是粗略的房地產投資簡介，實際上要完美的執行房地產投資，要注意的細項很多。最近新聞、雜誌等媒體，有大量的「投資房地產達人」出來分享，在房市大賺錢的心得，但我要提醒大家，任何投資都「不會保證只賺不賠」，所以任何金融工具在投資之前，除了了解他的獲利模式之外，更要注重風險。
投資房地產的主要風險有：資金週轉不靈風險、利率風險、法令的轉變、天災人禍（地震…等）、房客管理風險等。
在評估完房地產投資的風險之後，當時我發現以自己的能力，萬一發生這些風險並無法解決，等於冒著高風險投資，所以打算等到有一天我有能力處理這些事的時候再進行。
不過經過多年之後，現在的我也不打算投資房地產了，一方面是房地產已經過熱，更重要的是考量道德性因素。若退休的老夫婦買一、兩間房子收租，領取被動性收入安度晚年也無可厚非，但如果心態上專門以賺取價差為主，我就會成為房地產泡沫的推手之一，因此考量之下，就不執行這一項投資了。
那除了房地產之外，那外匯、原物料、股票等其他金融投資工具，我適不適合投資呢？剩下的就待下回分解了！
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本文由 小資女艾蜜莉 授權轉載
( 圖：shutterstock / 責任編輯：chou )
