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拒當『下流老人』!兒女不可靠,我靠房養老...3 個「房屋變現法」不能不知道!

9月 2017年8
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(圖片擷取自CMoney製作)

 

不想窮得只剩下房子可以這樣做

3 個讓房子變現的方法

台灣步入高齡化社會,不想年老後窮得只剩房子,

越來越多長者想利用房產籌措生活費用,

除了「以房養老」還有哪些選擇?風險又有哪些?

我因為常常要到安養中心陪母親,認識了一些老人家。

日前一位老人家突然問我,能不能幫她用名下的房子籌措一些資金,

她因為中風到機構來復健,每月要花不少錢,有坐吃山空之虞。

老人家說,她只有一個女兒,但根本不理她。

現在雖有甥姪輩幫忙留意相關辦法,卻因不了解,還是不知道該怎麼辦。

 

繼續看下去...

 

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她問到方案 1 :辦理「以房養老」

他們接洽了兩家銀行,

其中一家的房屋估值是 900 萬元,卻說 1 個月只能領 1 萬 6 千多元,

根本住不起安養中心。我幫她簡單算了一下,如果借款是 500 萬元,

以借期 25 年算,1 個月大約能提領 16,666 元,

可推想銀行是按這樣的金額和年期設算。

我建議老人家請晚輩再幫她多找幾家銀行問問,

銀行的承做金額可到估價的 7 成,以她現在 70 歲計,

年期如果縮短為 20 年,可領到 90 歲,

每月可領 26,250 元(900 萬元× 0.7 ÷ 20 年÷ 12 個月)。

我同時告訴她,以房養老並非把房子交給銀行,還是可以自己住,

如果搬回去住,利用月領金,加上已經在領的老人年金,

再去申請殘障補助,大概能請個外籍看護。

 

(圖片擷取自CMoney製作)

 

不過她說,25 年是銀行要求的。我的說明是,

以房養老的期限目前看來各銀行只說最長 30 年,

60 歲(含)以上就可辦理,最好多找幾家問清楚。

我同時提醒,每月領到的錢還要扣除應付給銀行的利息,所以會越領越少。

她說怎麼會這樣?我解釋,銀行給妳錢花用,

實際上是借錢給妳,當然要收利息。

 

利息要怎麼算呢?

是以每月可領金額按利率算出月息,

有些銀行是發給第一期就當月扣息,有些是下個月才開始扣息。

以前述例子來說,假定每月可領金額是 26,250 元,利率是 2.1%,

那麼每月應付利息為 46 元(26,250元×2.1%÷12個月)。

若當月扣息,第一個月領 26,204 元, 若次月扣息,第一個月領 26,250 元,

第 2 個月領 26,204 元。由於銀行按月給錢,等於向銀行借的錢會逐月增加,

須支付的利息也會逐月增加,以當月扣息為例,

第一個月領了 26,204 元, 第 2 個月則是領 26,158 元(2,6250元-46 元× 2),

第 3 個月領 26,112 元(2,6250元-46 元× 3),以此類推。

 

不過目前各銀行都設有付息上限,

就是每月所付利息不超過起始月領金額的三分之一,

也就是可領到起始月領金額的三分之二,

未付的利息就掛在帳上,等期滿或當事人去世時再收取。

以前述的例子來說,在逐月減少月領金情況下,

最低還是可領到 17,500 元。

 

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晚輩幫她洽詢了方案 2

以房子辦理抵押貸款,得款買高配息基金,利用利差取得每月可用資金。

我幫她以房子估值 900 萬元貸款 8 成、利率 2% 計,

如果貸款 20 年,每月本息平均攤還,月付金是 36,424 元;

若貸款 25 年,每月須付 30,518 元;若貸款 30 年,

月付金是 26,613 元。以 8 成貸款 900 萬元,

也就是 720 萬元去買基金,

若以較穩健的配息型基金年化配息率 4% 至 5% 計算,

每月配息有 24,000 元(720 萬元× 4% ÷ 12 個月),

或 30,000 元,根本不可能達成他們所希望的安排。

 


所以年化配息率須拉高,以配息率 10% 計,

每月約配息 60,000 元(720 萬元× 10% ÷12 個月)就有可能了。

老人家聽姪兒說,有家銀行可以做到扣除貸款應付本息,

每月還有 4 萬多元。

哇!那配息率還要更高才行。

我查了一下,確實有些以外幣計價(例如南非幣、美元)

的基金配息率可達 17% 以上,若以 17% 計,

每月可領到 10.2 萬元利息,再加計轉換為台幣可能的匯損,

每月剩餘 4 萬多元是大有可能。

 

(圖片擷取自Money錢120期)

 

問題是,能建議老人家這麼做嗎?這種高利基金確實誘人,

但我自己並不會拿錢投資,畢竟高報酬必定伴隨高風險。

我只能提醒老人家,請她的晚輩注意一下所選基金的淨值變動,

有些高配息基金為維持高息配發,會拿基金的資產分配,

使得淨值下降,等於是賺了利息賠了本金,如果加上市場因素,

造成基金虧損,有可能是表面上在領高息,實際上在賠錢。

 

還有方案 3 :把房子賣了

取得比貸款(900萬元)更多的錢,同樣去買基金,

但不必攤還房貸的本息。

這筆錢用來租屋自住請看護,或繼續住安養中心均可,

以年化配息率 10% 來說,每月有 7.5 萬元配息,

除了必要花費,還有不少剩餘。問題是現在房子不好賣,

如果希望賣到 900 萬元,可能要拖很久。


3 個方案都各有優缺點。方案 1 要加上補助才不會捉襟見肘;

方案 2 若能規避高配息基金的可能風險,

確實能支付貸款本息又有足夠的錢花用;

方案 3 要看市場的臉色,有很大不確定性。

我建議宜多方比較,選擇較有利的安排。

 

養老學問多,
但別讓自己成為下流老人才是重點!

 

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本文由 Money錢 授權轉載,

未經授權,請勿轉載!

 

 

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