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首購族 買房注意4重點

9月 2017年7
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(圖/shutterstock)

 

 

「套房」低總價,

最適合新手入門?

高房價時代,低總價的「套房」是許多首購族,

或想置產收租的人,第一個想到的標的。

套房有許多優點,包含:低總價、好出租,

如果又在精華地段,甚至如果又有「明星學區」加持,

簡直是票房保證,轉手性高。

可是,聽說套房不好貸款,到底適不適合入手?

評估時應該注意哪些地方?

 

繼續看下去...

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1. 「低總價」

往往代表「高單價」

一般來說,套房雖然有「低總價」的優點,

但「單價」往往略高於行情。

如果「單價」真的高太多,

偏離區域行情應有的價格區間,

除了未來出售沒有競爭力外,

在辦貸款時甚至可能因為銀行估價估不到,

而導致貸款成數降低。

 

所以在衡量價格時,記得

除了從「總價」來評估自己的預算外,

也要記得計算「每坪單價」,

並跟鄰近住家格局的物件行情做比較。

 

2. 「權狀坪數」與「室內坪數」

是銀行判斷是否為「套房」的關鍵

有些房子(尤其是樓地板有挑高的物件更常見)的格局

是 1 房 1 廳 1 衛浴,

甚至 2 房 1 廳1 衛浴,

跟一般刻板印象裡的「套房」格局不同,

等到簽完約要貸款時才發現它是「套房」,

銀行貸款成數低,才大吃一驚。

 

其實,銀行對於「套房」的定義

不是用室內的「格局」來定義

而是用「產權坪數」來判斷喔!

 

 

不同的銀行,對於

「套房」的「坪數」規定可能不同。

有些銀行是以

「建物」的「權狀坪數」大於 15 坪以上

才不算「套房」(「車位」坪數不算),

有些銀行更嚴格,

以「主建物坪數」+「附屬建物坪數」(如:陽台)

合計要大於 12 坪以上才不算「套房」。

 

如果你的房子的坪數

落在銀行規定的「套房」內,

有些銀行不予承作,

有些銀行則最高只能核貸 7 成,

甚至需要送到「總行」審核,

視貸款人的個人條件決定是否承作。

在出價之前,最好先確認它的詳細坪數,

如是透過仲介看屋,

最好先請仲介或代書詢過銀行,

確認貸款條件再出手。

 

 

 3. 自備款比一比

「套房」、「兩房」可能差不多

許多人優先考慮「套房」的原因

是因為資金不足,卻忽略了

買「套房」和標準「兩房」物件的

「自備款」可能差不多。

 

舉個例子

A 物件權狀坪數 12 坪,

每坪單價 45 萬,總價 540 萬,

如果銀行只能貸款 7 成,

表示需要準備 162 萬頭期款。

B 物件權狀坪數 25.7 坪,

每坪單價 42 萬(一般物件的單價通常比套房便宜),總價 1080 萬,

許多銀行都可以申請 85 成的房貸(例如:華南),

如果銀行貸款 85 成,

表示也是需要準備 162 萬頭期款。

 

兩個物件的坪數不同、單價不同、

總價差一倍,頭期款卻相同。

雖然 B 物件的貸款較高,

但以空間的實用性,或出租的租金效益,

B 物件可能比 A 物件更適合。

 

4. 先想好你想賺什麼錢?

租金?增值?哪一個?

許多人想買套房來收租,

可是總價租金投報率

只有 2%-5% 不等(依區域而定),

扣掉貸款利息後所剩不多。

有些人想等房子增值獲利,

但是因為坪數小,就算一坪漲 5 萬,

權狀 10 坪賺 50 萬,扣掉稅費後划算嗎?

在進場前先拿出紙筆好好算一算,

也許你就有答案。

 

 

不過,「套房」也不是沒有優點,

許多人買套房有他的「階段性任務」,

例如:如果你目前自住

真的不需要太大的空間,有頭期款,

每個月付租金的費用遠高於貸款的利息,

那麼買一間自住的套房也許值得考慮。

 

或是,有些爸媽為了孩子的學區,

會先在理想的學區買一間套房,

方便孩子設籍就讀,

剛好明星學區的套房除了保值性高外,

也有增值的機會。這就是「階段性任務」 。

 

下一次再看到仲介

或代銷「套房」的廣告時,

別忘了審視上面四個點,

避免白忙一場。

 

(本文作者為 House123 執行長 邱愛莉,

「套房低總價,最適合新手入門?」作者 。)

 

本文由 House123 授權轉載,原文於此

未經授權,請勿轉載!

 

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(首圖來源 / shutterstock) 

 

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