房市議價空間 縮減至2成

房市議價空間 縮減至2成

(圖/shutterstock)

 

全球只有7個國家房價下跌

台灣就是其中之一

今年台股漲幅位居亞洲前3名,

但根據萊坊發表的「全球房價指數」,

全球只有7個國家下跌,

而台灣就是其一。

在經歷近1年的房價修正後,

第2季議價空間縮減,

該如何觀察下半年房價走勢? 

 

繼續看下去...

 

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去年房地產代表字:苦...

去年 房 仲 業 者 票 選

2016 年房地產最佳代表字是「苦」

這樣的氛圍沿續到上半年,

因為不管是買方、賣方及業者,

都有說不出的苦悶。

日前華固建設董事長鍾榮昌在股東會上宣布,

因為地方政府大幅調高公告地價,

當初購買地上權住戶地租負擔增加,

華固決議,將由建商自掏腰包,

補貼 10 年地租差額,

估計要額外增加 2 億元負擔,堪稱苦主之一。

 

全年房屋成較量500 億元

僅是上海的一棟樓交易金額...

不僅住宅市場如此,商用不動產一樣「冷颼颼」。

戴德梁行不動產董事總經理顏炳立表示,

2013 年台灣商用不動產創下

850 億元的年成交量新高,

之後每況愈下,去年成交量僅 650 億元,

今年第 1 季統計僅 150 億元,

全年估計約 500 億元,

「差不多只是上海一棟樓的交易金額。」

看得出一向對市場偏向樂觀的他,也一樣有苦難言。

商用不動產能否走出住宅向下修正的循環,

就看 7 月中旬民權東路總銷

100 億元的「全球民權大樓」的標售結果,

顏炳立坦言:「但現在案子很難賣。」

因為賣方持有成本太低,

沒有資金壓力,不願賤價出售,

而買方不認同當前價位,只想撿便宜,

中信房屋副總經理劉天仁指出,

買賣雙方差距,就是成交量一直低落的主因。

 

 

今年落底機率僅5成 低單價物件仍是主流

究竟台灣房地產會修正多久?

從事建築業超過 40 年、

興建超過百棟房產的長虹建設董事長

李文造也明確表示,今年落底機率只有 5 成,

「就算落底,底部會 走多久也不知道。」

他說,去年吹起的「讓利風」仍會持續,

接下來交易量會好轉,30歲至50 歲、

低單價及低總價的剛性需求仍然會有市場。

過去一季,政府很明確表達,
加速推動都更是未來住宅政策重點,

全台百萬老舊房屋都會受到影響,

針對不同都更規模或方向,兵分三路進行,

除了今年 4 月立法院三讀

通過的《都市危險及老舊建築物加速重建條例》

也就是《危老條例》,

近期內政部更積極研擬 5 項配套子法,

預計 7 月底前可全部發布施行,

盡早落實推動;此外內政部 5月也已完成《都市更新條例》

修正草案,該草案送至行政院,

等待立法院審議。

 

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參考實價登錄

以中間偏低價出價

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析,

與去年第 4 季相較, 2017年房市買氣回溫,

加上部分屋主心態軟化,

目前第 2 季各縣市房市議價空間

已均縮減到 2成內,

有 8 成以上行政區議價空間減少。

他建議,目前有買屋需求的民眾,

不妨可改變之前先大砍開價 3 成以上的議價方式,

改以實價登錄價格當參考,

以實價行情「中間偏低」或

「中、高樓層用低樓層均價」為出價方式。

對於售屋中的屋主,

目前房市買氣僅是回溫,

購屋者普遍對「高價」的抗性仍高,

不宜因買氣回溫而立即拉高售價,

否則恐錯失成交的機會。

進一步分析6都議價空間,

台北市精華區議價空間下降明顯,

最主要是因為台北市長柯文哲多次主張,

只有1戶自住者不應該課較高的稅,

即便是只持有1戶的豪宅自住的屋主,

也不須刻意懲罰。

 

 

北市精華區回溫

中南部議價空間大

目前北市府朝向調降單一

且自住的房屋稅率,

若以不動產評議委員會拍板

折減稅基 16% 換算,

房屋稅率將從原本的 1.2% 降至 1%,

每戶最高折減上限 3 萬元,

預計共 22.5 萬戶可受惠,

其中又以新屋及都更戶受惠最大,

加上屋主心態軟化,

帶動精華區增強抗跌性,

以及保值買盤進場

大安、中山、信義、中正及松山等精華區,

議價空間僅 15%∼17%,低於郊區的 17%∼19%。

只是除了台北市之外,

其他區域顯得相對疲弱。

 

短期間供給大於需求

價格破壞效應明顯

在新北、桃園、台南、高雄等

近年建商推案量大,

或是頻頻有建案「破盤」銷售的區域,

因為短期間供給大於需求,

價格破壞效應十分明顯,

議價空間仍有 2 成以上。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨認為,

破盤建案對中古屋造成壓力,她表示,

3 月買氣稍稍回溫,但屋主降價十分有限,

以致買方轉為觀望,

4、5月買氣又緊縮,

「這代表,若賣方沒有進一步動作,

買方也不會再追價。」

部分區域持續出現破盤價

來推新案或清庫存,

對中古屋價格會產生相當影響。

其中以新北市的淡水、新莊、林口、板橋、

汐止是主要重災區,

淡水仍躍居議價排行榜第 1 名;

往南來到桃園大園、八德、中壢、蘆竹、

大園,平均議價空間高達 24 %,

以及台南永康、東區、新市,

高雄鳳山、左營、鼓山等,

議價空間約 2 成,

有計畫 在這些區域購屋的消費者,

不妨精挑細選與殺價,

趁房市修正找到理想屋。

 

房市修正,也許是實現

買房目標的好時機,快行動吧!

 

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撰文者Money錢

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