實價登錄配合建商做價 會有刑責問題嗎?

實價登錄配合建商做價 會有刑責問題嗎?

(圖/shutterstock)

 

新北市劉小姐問:

最近看中一戶興建中的預售屋,

總價 1,300 萬元,

建商願意折讓 50 萬元,

條件是要以 1,300 萬元

做為實價登錄的價格,

請問配合建商做價,

會承擔哪些風險?

 

繼續看下去...

 

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過去 1、2 年房地產景氣反轉向下,

確實曾經聽聞建商要求買方配合做價。

建商的說法是,買方配合將合約價提高,

除了能夠向銀行申請較高的貸款額度,

未來脫手時也能省下房地合一稅,

用稅賦誘因吸引買方配合。

 

「房地合一稅」這樣算

以實價課稅為基礎

「房地合一稅」與綜所稅分離課稅,

並以實價課稅為基礎,

稅基計算方式是賣出價格減去買進成本,

扣除相關費用及土地增值稅漲價數額後,

再乘上稅率。

 

我要被課多少稅?

出售之後,課稅減少

按照規定,自住滿 6 年的免稅額度 400 萬元,

超過部分以 10% 課稅;

而境內居住者依持有時間不同,

以 15% 至 45% 的累進稅率課稅。

只要買進價格越高,成本越多,

代表出售之後,獲利空間變小,

被課徵的稅賦也會減少。

 

 

「維持行情」

是順銷的原則

買方普遍把實價登錄行情

當成議價標準之一,

不看好的區域會以 8 折至 9 折出價,

所以對建商來說,為避免行情混亂,

或者先進場高價購入的買方,

會因實價公開後而後悔買貴,

因此「維持行情」是順銷的原則。

 

建商不想「破壞行情」

私下以 50 萬元裝潢費折讓

雖然建商會因此多繳營業稅或營所稅,

但兩相權衡之下,維持穩定房價仍是有利。

配合建商做價容易發生在預售屋交易,

主要是因為建商不想「破壞行情」,

實務上的做法是,

買賣合約價格是 1,300 萬元,

實際成交價為 1,250 萬元,

相差 50 萬元,

建商私下再以 50 萬元裝潢費用折讓。

 

 

三方都將負擔法律責任

最高將處 3 年以下有期徒刑

根據地政三法對實價登錄的規定,

購買預售屋多半由地政士

及仲介辦理移轉過戶登記,

若買方配合賣方做價,

並委由地政士申請登錄,

三方都將負擔法律責任,

包括刑法 214、215 條的偽造文書罪,

不管是使公務人員登載不實或業務不實罪,

最高將處 3 年以下有期徒刑、

拘役或500元以下罰金;

而地政士或仲介

會因違反地政三法而受到行政處罰,

處以 3 萬元以上 15 萬元以下罰鍰,

並限期改正。

 

想便宜點買新屋大家都一樣

但得小心別觸法啊!

 

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撰文者Money錢

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