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當省稅包租公 學會報稅7重點

5月 2017年3
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(圖/shutterstock)

">Money錢)

 

景氣低迷,租屋市場也受影響,

房東去年如果沒賺到租金,

今年申報租賃所得時,不想「折了租金又賠稅」,

可要好好從「可扣除的必要費用」著手。

「必要費用」有 2 種計算方法:

一是採「列舉費用扣除額」方式申報,

也就是說,將出租房屋的成本、必要的損耗及費用,

以列舉的方式扣除,以計算實際費用。

 

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另一種則是採「標準費用扣除額」申報,

亦即當房東無法逐項舉證房屋出租的必要成本費用時,

則核定其標準費用為全年度租金收入的 43%。

標準費用扣除額的費用率只有 43%,

其他的 57% 租金收入一定要報稅;

而列舉費用扣除額卻是無上限的,

如果你的認列費用可以超出 43%,

省稅效益自然就大,

因此,「如何聰明列舉費用」就是房東節稅的一門大學問。

以下是房東報稅時該注意的 7 個重點。

 

 

低報租金

可能得補稅

如果房東與房客約定的租金,

明顯較當地一般租金低,

國稅局會參照當地一般租金調整計算租賃收入,

到時候房東可得面臨要補稅,

因此,建議還是按實申報。

 

無出租之實

舉證就可免稅

依《所得稅法》規定,

如果將房屋無償借給配偶

或直系親屬以外的親朋好友,

不管是營業做生意,

或當作律師、會計師等執行業務的事務所使用,

不論實際上有無收取租金,

都要申報租賃所得,繳納所得稅。

不過,經濟不景氣,若是為了幫助親友,

將房子無償提供給直系親屬

或配偶以外的個人當作住家使用,

則雙方當事人必須訂定「無償借用契約」,

且須由屋主及使用人以外的 2 人見證,

並到法院公證,

證明確實是無償借用,即可不必申報租賃所得。

 

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房屋修繕費

只能申報當年度

如果你的房屋是在第 1 年修繕,

但實際上是等到第 2 年才租出去,

則在第 3 年申報第 2 年的所得時,

首年的房屋修繕費用

就不得做為第 2 年租金收入的列舉費用扣除,

也就是在租金收入所得當年度有實際修繕費用發生,

才可認列減除。

 

相關費用單據

與出租期間相同

申報租賃所得時,

如採用逐項舉證的列舉費用扣除方式,

不論是折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、

以出租房屋為標的所投保的保險費、購屋貸款利息等

相關憑證所屬期間,應與出租期間一致,

否則,必須按照該年度實際出租期間比例攤提。

 

收取押金

以利息申報所得

不少房東常會向國稅局抱怨,

出租房屋時向房客收取的押金,

被設算為租金收入,頗不合理,

要求國稅局給予更正註銷。

但國稅局指出,

財產出租收取押金或任何類似押金的款項,

依據《所得稅法》規定,

均應以該款項按郵政儲金 1 年期

定期儲金固定利率計算租賃收入,

以免漏報遭補稅,徒增困擾。

不過,財產出租人如能確實證明押金的用途,

並將用途所產生的所得申報,

經證明屬實,即可減除已申報的所得,

以餘額課徵綜合所得稅。

簡單來講,假設房東把這筆押金拿去做股票投資,

若能確實證明押金做為投資之用,

並已申報因投資產生的收益所得,

或是能證明押金存入銀行的利息所得已申報所得稅,

將可自租賃收入中扣除,避免重複課稅。

 

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房子貸款利息

只能當作列舉費用

如果房東名下有 2 間以上房子且均有房貸,

其中有一間自住,其他房子出租,

在報稅時千萬要記得,自住的房子貸款利息,

要放在綜所稅列舉扣除額中的「自用住宅借款利息」,

金額 30 萬元以內列舉扣除。

至於出租房子的貸款利息,

則只能在申報租賃所得時,

當作「列舉費用扣除額」扣除。

 

二房東租賃

收入也應申報

如將承租的房屋再轉租於他人收取租金,

別忘了必須計算這部分的租賃所得,

並且申報綜合所得稅,以免因漏報而受罰。

二房東可用支付原房東的現金及押金計算出租金,

將此認列為二房東轉租他人

收取租賃收入的必要損耗及費用,

再計算二房東的租賃所得。

 

這 7 大報稅重點,你 搞懂了嗎?

 

更多省稅小撇步...

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本文由 Money錢 授權轉載,

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