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買賣房屋稅負多 3項分類一目了然!

5月 2017年3
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(圖/shutterstock)

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買、賣及持有房屋要繳 的稅各不同,

加上去 年房地合一新制上路後,

「房地產稅」堪稱是今年報稅最難懂的事,

不過只要根據「持有稅」、「交易稅」

及「資本利得稅」這 3 個項目來了解,

就可以把複雜的事變簡單!

 

繼續看下去...

 

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根據這本 2017最新版的省稅專刊

教我們的撇步...

每年最多可省下 $65,600 的所得稅!

這一篇,教大家如何看出買賣房屋的稅負! 

3 項分類,讓你一目了然!

 

房產期間要繳的稅

可分為地價稅、房屋稅

顧名思義,

持有稅是持有房產期間要繳的稅,

可分為地價稅、房屋稅;

交易稅是 買賣房屋時,買方及賣方該 繳的稅,

買方要繳契稅、印花稅

(依當年房屋持有時間 比率與賣方合繳),

賣方則 必須繳交土地增值稅及房屋 交易所得稅,

房地合一新制 實施後,土增稅並未調整,

但為了避免重複課稅,申報賣屋交易所得時,

可以扣除土地漲價總數額。

其實房屋交易所得稅,

指的就是 3 個項目中的「資本利得稅」,

因為計算方式較複雜,又有新舊制的問題,

單獨分出一個項目來說明,

大家比較容易了解(詳見房 屋篇②)。 

 

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持有稅

設定自用住宅

省下房屋稅和地價稅

房屋稅和地價稅是房屋及土地所有人

持有期間每年要繳的稅,屬於地方稅,

課稅的稅率由各地方政府決定。

必須注意的是,

台北市政府近年開始大幅度調升房屋稅,

加上多課徵豪宅稅(就是所謂路段率),

房地產投資人務必事先計算房屋稅,

以免與原本想像差距太大。

房屋稅的計算方式是:

房屋評定現值乘上適用稅率,

房屋評定現值的內容

又包含標準單價、折舊率、路段率,

適用稅率則分為住 家用 1.2%、

營業用 3%∼5% 及非住家非營業用 1.5% ∼ 3.6%。

近年台北市政府大幅度增加標準單價及路段率的標準,

房屋稅跟著被提高,若非手頭有非常多房屋,

建議屋主最好過戶時就將房屋列為住家用的自用房屋,

以免稅金爆增,而大傷荷包。

地價稅有「一般用地」和 「自用住宅用地」的區別,

每年 11 月徵收,通常按照公 告地價 8 成做為土地申報地價,

自用住宅稅率僅千分之 二,一般用地稅率則採累進制,

從千分之 10 到千分之 55 皆有,

稅率差距相當大。

此外,地價稅採歸戶制,

也就是每一個土地所有權人,

在同一縣市內只有 1 張 地價稅稅單。

購屋人過戶後,最好主動前往稅捐機關,

辦理地價稅自用住宅變更,

如果家中真的有很多房地產,

只能有 1 戶自用住宅,

最好選擇總地價最高的那間房屋設立戶籍,

並申請自用住宅,節稅效果最高。

要注意的是,房產所有權移轉登記時,

房屋稅及地價稅由買賣雙方

依當年房屋持有天數比率分攤。

 

 

買方交易稅

繳納契稅、印花稅

才能完成房屋過戶

契稅是土地房屋權屬發生轉移變動時,

買方需要繳交的稅,而印花稅則是一種憑證稅。

契稅僅計算房屋不計算土地,

以房屋評定現值 6% 為計算標準,

在開徵土地增值稅區域的土地,免徵契稅;

印花稅則是核定契價(房屋評定現值+土地公告現值)

乘以千分之 1 計算。

房屋評定 現值與實際買賣行情沒有關係,

由地方政府依照各類標 準數據核算出來,

契稅、房 屋稅都是依此為課稅標準,

買方須在合約成立後30天內繳納契稅及印花稅,

否則無法完成過戶,這筆錢可由地政士代繳。

舉例來講,假設洪小姐在今年 3 月買進一間房子,

假設該屋房屋評定現值為 300 萬元,

土地公告現值為 700 萬元,

則須繳納 18 萬元的 契稅及 1 萬元的印花稅。

不 過,若是取得不動產的移轉 價格低於評定標準價格時,

可依移轉價格計算契稅,購屋者若想知道房屋評定現值,

可向稅務機關查詢,也可直接查房屋稅單,

每棟房 屋評定現值皆不同,核定契價也不同,

由地政人員試算較準。

 

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賣方交易稅

一生一次、一生一屋

自用住宅享土增稅優惠

房地合一新制實施後,

土 增稅並未調整,

但為了避免重複課稅,申報賣屋所得總額時,

可以扣除土地漲價總數額。

土地增值稅的計算方式是按照土地漲價總數額,

依適 用級距乘20%、30%、40% 等 3 級稅率,

土地漲價總數 額有 2 種算法,

一是買賣房 屋年度的土地公告現值差 額,

二是買屋和賣屋時的實 際價差(必須提供證明),

不過,出售自用住宅用地時 享有 10% 優惠稅率,

差距很大,建議盡量以自用住宅用地報土增稅,較能節稅。

以自用住宅用地節稅,

又可分為「一生一次」和「一 生一屋」2 種方式。

「一生 一次」指每人一輩子只能申請一次;

政府為了鼓勵民眾換屋,又推出「一生一屋」 方案,

只要符合資格條件, 申請次數不限,

但前提是要曾申請過「一生一次」,且條件相對較嚴。

 

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2 年內買賣自用住宅

善用重購退稅

如果賣屋者剛好要換屋,

可以使用「重購自用住宅扣 抵稅額」節省土增稅。

申請 「重購自用住宅扣抵稅額」 得符合以下條件:

➊買進或賣出的 2 間房屋皆符合自用住宅、

➋購屋價格必須高於賣屋價格、

➌2間房屋產權登記的時間必須在 2 年內,

不過 2 間房屋登記名義人必須要是同一人,

可扣抵上限則為售屋時繳交的土增稅金額。

但所得稅法提供的重購退稅優惠,

出售者與購屋者就不需限制同一人,配偶也可以。

重購自用住宅用地退還土增稅的計算方式為:

新購自宅用地申報 移轉現值-

(出售 宅用地申報移轉現值-出售宅用地已繳土增稅)

若計算結果 ≧ 已繳土增稅款,

已繳的土增稅款可全數退還;

若計算結果<已繳土增稅款時,

可退還計算結果 的稅款。

 

 

 

舉例來說,

假設陳先生 104 年中賣掉舊房地產土地現值 100 萬元,

土增稅 30 萬元,105 年中新買房地 產土地現值為 120 萬元,

計算結果是 50 萬元,

則已繳的 30 萬元土增稅可全部退還。

除此之外,重購自用住宅也可扣抵賣屋時所繳的稅額,

達到節稅的效果,房地合稅一實施後,

重購退稅則視出售的房地適用房地合一 舊制或新制而定。

舊制:重購價額超過原出售價額者,

可申請扣抵或退還所繳的財產交易所得稅。

新制:按重購價額占出售價額的比例,

退還已繳的稅額,

重購後 5 年內不得改作其他用途或再行移轉。

除了土增稅外,

賣屋者還 要繳納資本利得稅,如適用舊制,

得申報財產交易所得稅,舊制採房地分離課稅,

併入綜合所得總額計算,

一不小心就會讓稅金「爆表」,

尤其賠錢賣屋時,最好詳列各種成本舉證,

以免被政府多課稅。

至於新制的 房地合一稅如何計算?

怎麼認定自己適用新制或舊制?

可參考「房屋篇②」。

 

更多省稅小撇步...

推薦這本《Money錢》2017 省稅我最行 給你

 

 

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