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法拍商機無限!簡單 1 個觀念,讓你買回共有土地...不吃虧還賺錢

2月 2017年19
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​(圖片來源:Twitter

 

共同持分土地被拍賣

該不該去投標? 

陳小姐問:

幾年前我媽媽購買房屋時,

代書在過戶後才告知

還另有一位共同人(葉奶奶)持有土地 2.5 坪;

多年後,葉奶奶過世且後繼無人,

政府依法拍賣土地,

請問我媽媽應該參與投標去買下嗎? 

 

繼續看下去...

 

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資深地政士 柯玉秋答:

根據《土地法》第 34 條之 1 第 4 項規定:

「共有人出賣其應有部分,

其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

所以當葉奶奶的土地遭到法院拍賣,

陳媽媽是共有人,可依法院拍定的價格優先承購。

程序上,法院在第一次公告拍賣時會通知全體共有人,

等到賣出去後還會通知全體共有人是否願意依照

拍定金額主張優先承買,但如果是共有人來法院

參加投標得標,其他共有人就會喪失優先承買權;

若同時有二人以上主張優先承買權,

而無人願意拋棄權利時,

法院會按各權利比例准予共同承買。

 

究竟陳媽媽在收到

拍賣通知後,該不該買呢?

我的建議是,無論如何都要買下來。

因為若放棄優先承購權,

會讓拍定的第三人取得 2.5 坪的共有土地,

日後陳媽媽想將房屋及土地轉手,

就必須取得第三人同意,增加售屋難度。

另方面,若土地位於市中心商業精華地帶,

將可能吸引為了都更而卡位的建商參與投標,

若順利得標,即便是只有區區 2.5 坪,

建商都有權主導都更流程。

更壞的情況是,若建商取得其中 2.5 坪土地,

就可以利用法律訴訟程序要求陳媽媽支付地租,

甚至再要求無權占有的陳媽媽拆屋還地。

 

​(圖片來源:Administrador de fincas Malaga

 

陳媽媽該於何時進場投標,

才不會成冤大頭?

其實法院在拍賣前,

會請第三方公正客觀的估價師鑑價,

陳媽媽大可不必擔心買貴了。

舉例來說,若該筆土地法院公告每坪 100 萬元,

萬一第三人以每坪 102 萬溢價拍定,

法院也會通知陳媽媽是否願意用每坪102萬元價格購入;

反之若第一次拍賣流標,法院第二次土地鑑定的底價,

就會依第一次價格再打八折,依此類推。

因此,陳媽媽未必要在第一次拍賣時立刻投標,

但萬一法院發函通知已有第三人拍定,

就一定要主張優先承買權,千萬不要放棄自己的權利。 

 

(圖片來源:money錢雜誌)

 

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本文由 Money錢 授權轉載,

未經授權,請勿轉載!

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