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什麼!全家、7 - 11未來會消失?!大家竟然都在___歲後,拒絕到便利商店消費了... 新屋貴鬆鬆、舊屋問題多,年輕人想買房,第 1 間該怎麼買?(附選屋優缺點評比)

辛苦工作拚買房,不想被騙!議價前「 這 3 步驟」絕對不能省,讓你不再成為房仲眼中肥羊!

7月 2016年25
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(圖/shutterstock)

 

工作了一輩子,

就是想要有自己的窩,

四處尋覓適合家人的房子,

而看到了喜歡的房子後,

接下來的問題不外乎是

「我要如何議價?」和

「我要如何判斷賣方的售價是否合理?」

看新聞說買房子殺價從 7 折開始談起,

真的是這樣嗎?

 

繼續看下去...

 

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議價前三步驟

買房不買貴

「議價」的確是買房子過程中

很重要的一個課題。

小編發現,

許多人買電腦、手機

甚至是去餐廳吃飯前都會在網路爬文,

做足功課,

看房子、議價前卻反而

不知從哪裡著手研究才好?

其實,房地產的價格雖然沒有

公定的標準行情,

在議價前,

卻還是有些價格資訊可以參考喔!

如果你有喜歡的房子,

不妨可以從以下 3 個方式推敲合理的售價:

 

1. 留心附近成交均價:

價格依地區而定

關於「均價」的重要性,

小編已經強調多次,

相信你已經耳熟能詳了。

(請參考【什麼是均價】、

如何查詢均價】與

知道均價的好處】)

由於「均價」就是

「附近物件實際成交的每坪平均價格」

我們可藉由參考「均價」行情,

來評估自己預計購屋的價格

是否在合理範圍。

當然,

由於每個物件都是獨一無二的,

因此,得出均價後,

還要再針對想議價的房子的條件

(例如:裝潢、位置、屋齡、

格局、景觀、交通、建材),

從均價略做加減,

得出一個價格合理區間。

 

2. 推敲屋主的取得成本:

了解屋主價格底線

由於買賣房子是人生大事,

如果屋主原先的購入成本就高,

將心比心,

除非有緊急資金需求,

不然屋主不太可能賠本拋售。

要如何推估屋主

當時的取的成本呢?

首先,可以先詢問屋主

當初購買的時間。

由於房地產價格漸漸水漲船高,

如果屋主是 10 年、 20 年前購入的,

那麼屋主的成本就比較有競爭力,

比較有協調的空間;

如果屋主是購入的時間不久,

如又重新裝潢,

那麼,屋主的成本已高,

自然就不容易讓價囉!

除了口頭詢問屋主購入的時間外,

「土地及建物謄本」也可以提供

不少寶貴的資訊喔

首先是核對賣方和屋主是否為同一人,

並核對謄本上的「登記時間」

(就是屋主購入的時間) 和

屋主提供的資訊是否相同。

如果屋主當初購屋有貸款,

通常謄本上的「權利金額」

(即為「擔保債權總金額」) 

除以 1.2 就是貸款金額喔!

例如:擔保債權總金額為 840 萬,

表示屋主當初跟銀行貸款金額為 700 萬。

如果屋主當初貸款 7 成的話,

則屋主當時的購入成本

則為 700 萬/ 0.7  = 1000 萬。

要特別注意的是,

這個計算只能當成推估喔!

因為貸款成數每個物件、

每個人都不同,

因此不能當成萬靈丹。

舉例來說,屋主如果貸款為 8 成,

則屋主當時的購入成本

則為 700 萬/ 0.8  = 840 萬;

反之,屋主當時的貸款為 6 成,

則屋主當時的購入成本

則為 700 萬/ 0.6  = 1167 萬。

可以透過與屋主、

仲介聊天交流資訊時,

多方了解。

(謄本調閱方式可參考【如何調閱土地及建物謄本】)

 

 

3. 參考銀行的估價:

讓價格了然於心

由於大部分的人買房子都會貸款,

因此,最熟悉房地產行情的

莫過於銀行行庫了。

對於喜歡的房子,

建議在出價前可以先把地址

提供給銀行的房貸部估價

(僅提供地址,

先不要附上身份證影本喔!

等房子確定買到,

要辦理房貸,

再提供身份證影本

供銀行調閱聯合徵信)

議可以找三家銀行進行初步估價。

如果物件位於都會區,

可以找全國性的銀行估價

(如:安泰、大眾、萬泰、匯豐、中信等銀行);

如果物件位於郊區或鄉鎮,

有時,地方型金融機構

(如:各地區之中小企銀、

信用合作社、及農漁會信用部等)

因為熟悉當地區域,

估價的結果反而較理想。

找銀行估價的目的有二:

首先是,通常銀行的估價會

比市場實際成交行情略低一點,

因此,如果銀行的估價

已經和你所查詢的均價行情相差不遠,

就可以依照均價行情

做為你預計議價的購買價喔!

此外,因為辦理房貸時,

通常銀行會依照銀行鑑價和

實際成交價取其低者

再去審核貸款成數,

因此,如果銀行鑑價和

實際成交價差太多,

將影響貸款核貸金額,

增加自己的資金壓力喔!

 

先從理想購價 9 折開始

逐步達成共識

透過上述三個方式推敲合理價格後,

如果衡量自己的財務規劃沒有問題,

接下來就要進行議價了。

如果是透過仲介議價的話,

可以先以理想購買價的 9 折或 95 折先出價,

請仲介詢問屋主是否願意出面談,

如果屋主有意願進一步議價,

再下斡旋或提供意向書

請仲介安排與屋主議價。

如果是直接跟屋主購買的話,

則口頭出價後看屋主是否有意願詳談,

也可以提供你所查的附近成交均價行情、

銀行估價等資訊給屋主參考,

讓屋主知道你是誠意購屋,

做了很多功課,

也做了理財的安排,

希望能有緣份購買他的房子,

如果雙方價格達成共識,

就可以約時間找代書辦理簽約。

自住的房子最重要的是自己和家人喜歡,

住的開心,

只要購入的價格落在均價行情範圍內,

並符合自己購屋的預算,

就可以安心的購買囉!

如果價格未能達成合意,

也沒關係,

和屋主彼此留下聯絡方式,

可以保持聯絡,

給屋主充分考慮的時間,

並繼續看房子。

一定要保持信心,

好房子很多,

不用強求,

尊重屋主的決定,

一定會買到心目中理想的房子喔!

 

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本文由 House123 授權轉載,原文 於此

未經授權,請勿轉載!

 

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