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孫協志只花兩年獲利 500 萬,在這麼短的時間!原來是做了「這件事」... 小心遇到「惡鄰居」!新手看屋 5 要點,別辛辛苦苦買了房,卻...有家歸不得!

買房前,先算好房子的「真實價格」!8 個公式輕鬆學,讓你...避開仲介的陷阱!

7月 2016年6
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(圖/shutterstock)

 

 

想要存錢買房

要怎麼算出想買的房子

價格應該是多少呢?

銀行估的不一定準

仲介給的價不知能殺多少

應該怎麼算?

下面分享給大家 8 大公式

輕鬆算出房價哦~

 

繼續看下去...

 

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公式 1:預售屋與成屋之價差

同期預售屋與成屋之間,

屋齡每差距一年,

就有 2.5% 的價差

舉例-

假如 5 年中古屋每坪行情 100 萬元

預售屋 = 100萬元+ (5-0) * 2.5% * 100萬 = 112.5萬

 

公式 2:由 4 樓看房價

大樓通常是以 4 樓為最低價,

每 3 層樓為 1 單位,

往上加價 2% ~ 3%

舉例-

某預售建案 4 樓售價每坪 50 萬,

則7樓 = 50萬 + ( 50 * 2% ~ 3% ) = 51 ~ 51.5萬

11樓 = 50萬 + ( 50 * 2% ~ 3%) * 3 個加價單位 = 53 ~ 54.5萬

 

 

 

公式 3: 從屋型看房價

國宅 = 一般住宅的 7 成

工業住宅 = 一般住宅的 6 ~ 7 成

地上權產品 = 一般住宅的 5 ~ 6 成

小套房 = 一般住宅的 1.1 ~ 1.2 倍

 

公式 4: 從鄰近個案看房價

舉例-

若得知 A 區域新成屋的行情區間,

查詢到當地預售屋每坪 30 萬,

近期也有新成屋開價 20 萬元,

那新成屋的價格可以推算為 

(30萬 + 20萬) ÷ 2 = 約 25 萬左右。

或者 20 ~ 30 萬。

 

 

公式 5:從投報率回推房價

一般而言,

租金投報率= 年租金 ÷ 房子總價。

故房子總價= 月租金 * 12 ÷ 投報率

大台北投報率約 2 ~ 2.5%

 

公式 6:從租金直接估房價

租金跟房價有其一定的倍數關係

大台北房價約為租金的 400 ~ 650倍

 

 

 

公式 7:標準回溯法

掌握建商購地的價格,

並得知使用分區,

以該基地未來銷售評數,

回推到建商的每坪實際成本,

然後抓 2 成管銷利息費用,

以及 2 成的利潤,

來推算推案價。

舉例:

預售屋每建坪單價 = 

[購地價 ÷ 土地坪數÷ 容積率 ÷ 160% + 營造成本 ] * 140%

假如建商是用 1.8 億標下 100 坪住三土地,

容積率為 225%,

市場上每坪建造成本是 15萬,

該案的合理推價 =

(1.8億 ÷ 100坪 ÷ 225% ÷ 160% + 15萬) * 140% = 91萬

 

PS-1:管銷利息與利潤

約為土地和建造成本的 4 成

所以* 140%

PS-2:除了容積率換算出

主建物的樓地板面積之外,

建商也會把建物以外的大小公設,

如空中花園,

泳池等計入權狀坪數銷售,

佔比主建物的 60%

 

 

 

公式 8:速算法

1. 若是住三土地,

每坪推案單價= 每坪土地 ÷ 2

2. 一樓店面每坪行情 = 土地單價

 

 

簡單算出房子價格,

就知道想買的房子要存多少錢啦~

 

本文由 House123 授權轉載,原文 於此

未經授權,請勿轉載!

 

 

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