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房貸壓力超大!小資族如何安心購屋?「這樣做」讓總價少一半,壓力也少一半... 商業用地蓋住宅,你的是 辦公室 還是 住家?買到「這個特徵」的房子,小心被違規取締!

首購貸款差很大!想貸 8 成,卻有「一坪」之遙…「這樣做」順利拿到高額貸款

6月 2016年21
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(圖/shutterstock)

 

小宅當道!

但買小宅該注意些什麼呢?

台北市土地嚴重供需失調,

加上都市更新的門檻越堆越高,

台北市中心已經連 200 坪小面積的土地都一地難求。

目前台北市待售的預售與新成屋建案約有 200 個,

其中基地面積不到 200 坪的就有 81 個建案,

等於是每 100 個建案就有超過 40 個建案屬於小型基地。

加上房價高漲,首購族和置產族因總價考量,

買的坪數越來越小,也使得都會區的小宅當道!

 

繼續看下去...

 

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買小宅有許多注意事項,

舉凡貸款、空間利用、

社區素質等,都有它的眉角,

我列舉幾點供大家參考:

.貸款成數

銀行規定不一樣,套房、住宅差很大

許多銀行不承做套房,或是給的貸款成數很低、

利息很高。不過,關於「套房」的定義,

可就依銀行而異了。有些銀行規定,

建物權狀坪數(不含車位)小於 15 坪以下就算套房,

有的銀行則是看「主建物」和「附屬建物」坪數總和,

如果小於 12 坪以下,即符合套房的條件。

所以,如果有一間房子,權狀 16.2 坪,公設 35%,

相當於「主建物」和「附屬建物」坪數總計

為 10.53 坪(16.2 坪 x 65%)。

 

換間銀行,首購有機會貸款到 8 成

在 A 銀行可能屬於套房,

不能貸款,在 B 銀行則和一般住宅一樣,

首購有機會貸款到 8 成。

因此,如你想要買的房子坪數不大,

在確定簽約之前,最好先多詢問幾家銀行,

避免發生不能貸款的窘境。

 

 

.公設比、室內面積和室內裝修法規

「權狀坪數」跟「使用面積」差很大

電梯大樓的公設通常較高,有些小基地的建案,

公設比甚至高達 40%,如果權狀坪數已經很小,

扣掉公設坪數後,室內的使用面積更小,

在購買前請記得考量收納和實際使用的空間需求,

確定合用再購買。

 

挑高裝潢 施工品質 和 材料 很重要!

有些建案為了訴求「高坪效」,規劃挑高空間,

讓住戶自己做夾層。除了法規疑慮外,

施工品質和材料也很重要。我曾經聽過一個設計師說,

有些不良的施工師傅,用「角鐵」取代「C型鋼」,

做為夾層中間的主要支架,

實在非常危險,裝潢時不可不慎。

 

 

 

.總戶數和一層幾戶、

自住 vs 出租比例

看屋前後多跟鄰居警衛打聽

有些建案規劃小坪數住宅,不僅整個社區的戶數多,

一層甚至高達 10-20 戶共用兩個電梯,

使得出入比較複雜。

此外,由於小宅一向是包租公、

包租婆的最愛,

有的社區甚至超過 70% 都是出租給房客,

使得社區的管理更為重要。

 

看屋時多跟住戶鄰居互動

建議看屋前後可以主動跟管理員聊聊,

瞭解目前住戶的結構,一般而言,

自住比例越高對於社區居住品質越穩定。

 

 

.土地使用分區

關於「土地使用分區」,其實,

不管買的坪數大小都應該要留意,不過,

市場上常見的「工業住宅」,

最愛規劃的就是小坪數套房,

這是因為「工業住宅」總價低,

但租金和一般建案卻差異不大,

所以投報率比一般住宅用地的建案高許多,

是許多房東的最愛,在買小宅時一定要特別留意。

 

工業用地、工業住宅差很大

工業用地的建案大多只能

做一般事務所或零售業辦公室,

用來自住或當住宅收租屬於違規使用,

隨時有被取締的風險,必須謹慎評估。

 

 

 

.總價與單價

車位不一定要用才買

未來可能會拉高總價

小宅由於總價低,平均單價通常比鄰近建案還高。

在考慮買進之前,一定要先做功課,

確定單價仍在合理的範圍內再考慮。此外,

如果你買的區域交通機能方便,

例如:鄰近捷運等大眾交通系統,那麼,

不管是自住或收租,不一定要買車位,

因為住的人不見得需要車位,反而在未來轉賣時,

因為車位而墊高總價,使買方的門檻變高。

 

小宅是未來的趨勢也是市場的主力

在目前供給與需求的趨勢下,

小宅勢必還會是市場的主力產品之一。

如果你也有購買小宅的計畫,

記得多留意上面這幾個點,讓你趨吉避凶,

買到真正適合的好房子。

 

本文由 House123 授權轉載,原文 於此

未經授權,請勿轉載!

 

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