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包租代管新市場!專業二房東的他 靠著「月短租」開拓藍海,全盛時期 月收竟有 100萬!

5月 2020年6
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靠房地產賺錢,

是有錢人專屬的遊戲嗎?

71 年次的楊尚諭,

是成大研究所畢業的高材生,

他在學生時期就不靠任何資助,

憑著自己的力量買房收租,

甚至找出房地產的穩定獲利公式。

現在,他則是管理上百間物件、

擁有自己公司的專業二房東。

 

而這些故事的開端,

其實是一場家庭財務風暴。

 

繼續看下去...


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家庭負債激發賺錢欲望

靠投資房產賺第一桶金

大三以前,楊尚諭一直過著

不必為錢擔心的生活,

爸爸是公務員,媽媽經商,

每個月他都有 1 萬 5 千元

的零用金可以花用。

因為安逸慣了,

對金錢沒有危機意識,

消費的時候他經常不看價錢,

甚至動不動就掏錢請客。

 

沒想到,大三下學期,

媽媽的生意失敗,

瞬間負債千萬,

家中無法再供應楊尚諭生活費。

失去了爸媽羽翼的保護,

他除了要設法自立,

也想幫忙家裡填補錢坑,

原本畢業後考公務員、

安穩度日的規劃,

已經不是可以考慮的選項,

他需要找到「離錢更近的方法」。

 

「我在保險公司接觸到現金流遊戲,

了解到《富爸爸,窮爸爸》4個象限裡

富人和窮人的差別,

也學到想要變有錢,

就是要花很少的時間把錢放大。」

為了賺錢,楊尚諭踏入保險業,

也讓自己的金錢觀念轉彎。

 

後來,他考上成大土木研究所,

在台南和朋友合租房子,

他發現成大學生多,

在當地出租房屋是一門好生意。

正好一位朋友買了房子,

他幫忙出租代管,

學會了如何管理租屋。

 

接著,他用賣保險和當家教的收入

支付頭期款,買下一間 35 坪、

總價 280 萬元的電梯大樓物件,

隔成 2 間套房、3 間雅房出租,

再用租金支付房貸。

持有 2 年之後,房屋增值,

他將房子出脫,

替媽媽還了一部分的債務,

這也是他第一次體驗當包租公的美好。

 

研究所快畢業時,

指導教授原想推薦楊尚諭

到半導體封測大廠日月光工作,

然而當時他一心想創業

或從事金融行業,

便婉拒了教授的好意。

 

土法煉鋼當二房東

以創造雙贏為誘因

退伍之後,

楊尚諭回到台北,

和朋友合資創業,

做起二房東生意。

因為當時沒有相關人脈,

只好「土法煉鋼」,

從 591 房屋網上找案源。

他依循過去的成功經驗,

鎖定學區附近的出租公寓,

承租時與房東協商,

請對方降低租金,

若需要裝修或添購家具,

則由楊尚諭的團隊來負擔。

 

「一開始我們就會表明來意,

讓房東知道委託包租代管的好處,

強調我們是為彼此創造價值,

有些房東年紀大了,

已經無心管理租屋,

或是手上房子太多,

就會很樂意和我們合作。」

 

楊尚諭進一步解釋,

雖然房東降租,

看起來好像是損失,

但是因為一次簽約長達 3 ∼ 5 年,

房東不只可以省下招租的麻煩,

還能確保穩定收租,

再加上整修都是無償的,

對於屋況老舊又捨不得

花錢整理的房東來說,有很大的誘因。

楊尚諭舉他包租的第一間公寓為例,

當時他花了大約 15 萬元來裝修和隔間,

每個月可以賺到 1 萬 5 千元的租金價差,

所以不到一年的時間,就可以回收裝潢成本。

 

 

轉攻日租市場

獲利竟被成本吃光

隨著包租的間數慢慢增加,

楊尚諭發現部分客人有日租的需求,

於是開始轉攻日租市場。

由於他選擇的物件大多位在黃金地點,

容易受到旅客青睞,來客數非常高,

全盛時期一個月甚至有數百萬元租金進帳,

不過令人訝異的是,賺的錢反而變少了。

 

「日租套房的管理成本更高!

每天都要有人接待、打掃、

補充備品,當時房務人員

加工讀生共有 30 位,

但因為套房地點分散,

無法做到有效率的管理,

有一次跨年,我們打掃了

100 多間套房,連我都要跳下去幫忙!」

楊尚諭回憶道。更慘的是,

因為日租生意影響到 2 星、3 星

的旅館業者,讓他屢屢遭到檢舉,

甚至有數次被開罰。他無奈地說,

其實自己並不是不想遵守法律,

而是當時法規對於日租套房

還沒有明確的規範,

讓他想遵循也無從遵循。

再加上市場上有競爭者

複製相同模式,搶食大餅,

讓他在 30 歲那年

黯然決定結束日租事業。

(註:《發展觀光條例》已於2015 年修法,

將日租套房經營模式納管,

定義為「旅館業」,須符合

相關規範,且須經登記始得營業。)

 

30 歲之後,楊尚諭

和一起創業的朋友拆夥,

轉為獨立經營租賃事業,

同時,也跟著一些

合作過的房東到處看房、

認識房仲,培養投資眼光。

當他發現便宜物件時,

就找朋友合資買下,

再轉手賣出獲利。

 

楊尚諭不諱言,

投資房地產的報酬率高,

但比較像是「投機錢」,

而且是一次性的收入,

和當職業二房東比起來,

反而少了踏實的感覺。

 

也許是上天捉弄人,

就在楊尚諭和老婆新婚,

想著再過幾年就能退休的時候,

他傾全力投入主打生態養殖的水產事業,

不僅把過去賺的大筆資產全部賠光,

甚至和他的母親一樣,走上了負債之路。

 

這次事件讓楊尚諭消沉了一段時間,

也讓他領悟到「不熟悉的產業不能做」,

更不該在不了解一項產業

的全貌時,就一股腦兒跳下去。

 

重回最熟悉的租賃業

用「月短租」開拓新市場

5 年前,楊尚諭回到租賃業,

繼續經營包租代管,不同的是,

他這次不做長租,也不做日租,

而是選擇市場上少見的「月短租」模式。

 

楊尚諭分析道,大部分房東

都喜歡出租 1 年以上,但市場上

有一些短期租屋的需求無法被滿足,

像是出差、學語言、

搬家、就醫⋯⋯等,

這些人可能無法負擔

每天住在旅館的費用,

就可以選擇月短租套房。

從經營面來看,月短租不像日租

需要耗費那麼多的人力,

管理成本相對較低,所以能拉高淨利,

再加上月短租和長租一樣,

會收取押金,萬一設備

遭到破壞,也不擔心會有損失。

 

「目前我們有一半租約的租期是半年,

另一半則是 1 ∼ 3 個月,

租客有來自國外的,也有台灣人,

入住率大約是 9 成到 9 成 5。」

楊尚諭說,這幾年他和團隊

努力開發客源,才能有現在的成果。

 

不怕租期短、租客多,

會讓租屋品質變差嗎?

楊尚諭表示,當租客上門時,

其實他們 就已經做過篩選!

「我們會先了解租客的背景和來源,

如果覺得有疑慮,就不會租給對方,

同時會用合約來規範租客的行為。」

 

 

樂見二房東有法可管

租客、業者都獲保障

楊尚諭還分享道,

租屋市場其實也有淡旺季,

不同客群的循環週期也不同,

例如外籍學生和外商公司

社員來台的時間,就不太一樣。

所以他在尋找租屋物件時,

會盡量選擇有多重客群的區域,

而且最好能接近捷運的轉乘樞紐,

就能降低租屋的空置率。

 

圖片來源:Money錢

 

2018 年,租賃專法上路,

讓從事包租代管

和代租代管的業者,

從此有法律能夠依循,

這讓楊尚諭十分開心。

 

「都要感謝惡房東張淑晶,

讓政府看到租賃市場的問題,

並且立法解決。」楊尚諭欣慰地說,

以往因為有少數像張淑晶

這樣坑殺房客,或是隱瞞房東、

採地下經營的業者,

讓「二房東」3 個字被汙名化。

現在法令實施,讓他終於能光明正大

當個政府認證的專業二房東,

他認為這對業者和租客都是好事一樁。

 

他也提醒想加入包租代管或

代租代管事業的人,

一定要注意相關法令,

依法辦理公司登記和加入同業公會,

並且參考內政部的公版租賃契約

來簽訂合約,以避免觸法。

 

 

楊尚諭給年輕人的買房建議

1. 大量看屋、

多結識房仲

大量看屋可以增加對好案子的敏銳度,

而且好的案子通常只有很熟的房仲

才會第一時間跟你說,

所以跟眾多房仲打好關係是必要的,

此外也可以交叉比對不同房仲

對於同一區物件的看法

和行情判斷,取得客觀的資訊。

 

2. 買房前先考慮

好不好賣、能賣給誰

一間房不見得能住一輩子,

所以買房前就要考慮轉手問題,

先問問自己,這間房子

將來有可能賣給誰?是新婚小家庭?

還是置產收租客?附近有學區嗎?

租金投報率高嗎?

確認將來容易轉手,再考慮購買。

 

3. 買 2 房以上比買套房好

現代人少子化,頂客族也很多,

2 ∼ 3 房的物件是市場主流,

即使是單身的人,也建議買2 ∼ 3 房,

而不要買套房,因為套房總價雖然低,

但是貸款成數會被限制,

而且不是主流房型,將來願意承接的人比較少。

 

4. 除了實價登錄

還能參考銀行鑑價

實價登錄有時不完全準確,

不妨請銀行幫忙鑑價,

做為出價的參考值,

雖然銀行的估價通常會比較保守,

但房子在銀行眼中的擔保價值,

有時反而能反映出實際的價值。

 

本文及內文圖 出於 Momey錢

  Money 錢 150 期 授權轉載

未經授權,請勿轉載!

( 責任編輯 : CMoney 編輯 / William)

(圖 / Money錢)

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