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飯店式管理、豪華公設都是 吃錢大怪獸!3要點 教你檢視社區財報...專家:買房前三思,小心繳錢用不到

7月 2019年17
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(首圖來源 /shutterstock)

 

許多民眾會抱怨自家的管理費太高,

不知道錢到底花到哪裡去了,

卻又不主動去了解,甚至從未看過財務報表!

本篇將從法規和實務兩個方向,

帶你全面認識管理費的用途與收取準則。

 

繼續看下去...


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管理費的錢都錢去哪了?

很多人喜歡社區大樓的便利,

卻又對每月繳交高額的管理費感到心痛,

覺得是一筆「多出來的開銷」。

大家幾乎都聽過管理費帳目不明,

甚至遭到侵占的事件,

導致不少民眾對管理費抱有懷疑與負面的看法。

究竟公寓大廈的管理費該怎麼收取才恰當?

又該如何運用,才能真正合乎社區利益?

 

管理費≠公共基金
用途及來源皆不同

台灣物業管理專家、同時身兼專業物管講師的

景文物業管理機構董事長郭紀子表示,

要了解管理費該怎麼收,

首先要釐清管理費的性質與法定的用途。

 

所謂的管理費,

是根據《公寓大廈管理條例》和

內政部制定的《公寓大廈規約範本》而來,

收取的目的在於維護和管理

公寓大廈的「共用部分」與「約定共用部分」,

只要是集合式住宅,且依法設立管理組織,

住戶都有義務繳納管理費,

規範的對象並不只限於大樓。

 

不過,在《公寓大廈管理條例》

施行之前就取得建造執照和使用執照的公寓大廈,

政府並未強制設立管理組織,

因此大多數公寓和舊華廈都未收取管理費。


郭紀子進一步解釋,

民間慣稱的管理費,

實際上又細分成兩個部分:

第一部分在《公寓大廈規約範本》裡

也稱作「管理費」,

主要用於社區的日常管理維護,

像是聘請社區經理、保全、秘書、清潔人員,

或支付機電保養費、行政雜支等;

第二個部分則稱為「公共基金」,

主要用於大型或緊急的修繕,

平時不能隨意動用。


「管理費」的財源主要來自

每月向住戶收取的費用,

一般計算方式是以建物登記面積(坪數)

乘上單坪費用,再加上定額的車位清潔費。

其他財源還包括管理費的孳息,

以及社區的零星收入,

像是公共設施使用費、裝潢清潔費、

生活服務盈餘、廣告收入等。


而「公共基金」的財源則有以下4種:

①建築物起造人(建商)按照工程造價的

一定比例或金額提撥至公庫,

並於公設點交後,由公庫撥付給管理委員會;

②按照區分所有權人會議決議,

於管理費之外另行收繳;

③每年管理費有結餘時,

經過區分所有權人會議決議,將金額撥入;

④公共基金的孳息。

 

 

管理費要「量出為入」
公共基金應做長期規劃

那麼管理費到底應該收多少?

郭紀子建議「量出為入」,

也就是先列出財務收支估算表,

並以「收支平衡」為原則,來決定要收多少管理費,

每月僅須保留一點結餘,用以應付臨時的支出即可,

不需要積存太多餘額。


舉例來說,甲社區預估每月物管、

保全等人事費用為 30萬元,設備維護費 6萬元,

公用水電費 6萬元,

建築物和景觀維護費用 4萬元,行政費用 2萬元,

每月總支出 48萬元;

若該社區有 200戶,每戶 30坪,

總樓地板面積為 6,000坪,

每坪管理費至少要收到 80元才能維持社區營運。

 

公共基金部分,

由於台灣現今仍未養成長期修繕的觀念,

實務上大多社區並未另行收取,

而是每年從管理費的餘額提撥

一定比例至公共基金,

然而其比例沒有法規可循,

目前通行的做法是,

當提撥金額達到 2年的管理費時

就可停止再撥入。

但郭紀子認為,這樣的資金用於

社區重大修繕其實並不夠,

建議應制定至少 30年的長期修繕計劃,

再按照資金需求逐年提撥,

才能避免將來需要修繕時卻資金短缺。

 

至於民眾常有疑慮的管理費和公共基金使用權責,

按照《公寓大廈規約範本》規定,

「管理費」由管理委員會全權管理與使用,

但須符合規約授權的範圍,也就是說,

不能使用在規約沒有授權的項目;

而「公共基金」的動用,

則一定要經過區分所有權人會議決議。


郭紀子提醒,按照一般社區規約,

只要工程金額在 10萬元以上,

就屬於「重大修繕或改良」,

必須經過區分所有權人會議決議,

以公共基金來支付。

就算是遇到緊急事故,如地震、水災等,

而必須立即修繕,

事後也要經過區分所有權人會議的追認,

該筆支出才能正式核列。


此外,「管理費」和「公共基金」兩筆款項

依照法規須分別開設專戶保管,

在財務報表裡也要分開詳列,

大多數社區將兩者混淆,

合為同一筆資金,是不恰當的做法。


飯店式管理、豪華公設
都是社區吃錢大怪獸

很多民眾繳完管理費之後只在意

是否有人代收郵件包裹、保全人員是否盡責有禮、

垃圾是否按時清運,

卻不會仔細去追究錢到底還花在哪些地方,

甚至連公布欄張貼的財務報表都不曾看過,

無形之中是在侵害自己的資產。


郭紀子以多年的實務經驗指出,

社區財務報表出錯其實非常普遍,

即使財務委員、主任委員、監察委員統統蓋了章,

也不代表真的都有看過,

曾有社區每月報表數字都錯誤,

卻經過 3年才被住戶發現。

因此,民眾最好每月親自檢視財務報表,

以維護自身的權益。


檢視社區財報時,除了要看各項支出是否合理外,

還有 3個重點要注意:

①是否每月都有結餘、不透支?

如果經常出現透支狀況,社區有可能面臨破產,

服務和設施就會停擺;

②是否突然有大筆開支?

如果是大型修繕,是否有經過區分所有權人會議通過?

③數字加總是否有誤?各月份數字能否銜接?


另外,郭紀子特別提醒,

近年來許多標榜

「飯店式管理」的社區最後都因

住戶受不了高額管理費而縮減服務,

其中更有不少社區一開始就收費不足,

導致財務吃緊、入不敷出。

以最基本的飯店式管理來說,

須聘僱 1位社區經理、 2位秘書、

4位保全、3位清潔人員,

光是人事成本就要 50萬到 60萬元,

如果建商訂定的管理費無法支應這筆開銷,

當初說好的「飯店式管理」就會破功,

只能留在美好想像裡。


其他像是游泳池、KTV、電影院、

宴會廳等豪華公設,若非豪宅或大型社區,

恐怕也負擔不起,最後很可能統統變成「蚊子館」。

民眾在購屋時除了要謹慎選擇社區規模,

避開戶數太少的建案,

碰到公設偏多的社區,更要三思而後行,

以免入住以後問題叢生,荷包也跟著大失血。

 

 

5個管理費
常見爭議如何解決?

爭議1

預繳的管理費被建商挪用

郭紀子表示,在成立管委會之前,

建商是公寓大廈的管理負責人,

對於動支預繳的管理費有法定權限。

爭議在於,當建商進行善後工程,

或有餘屋仍在銷售時,所衍生的公用水電費、

清潔費和人事相關費用理應由建商負擔,

不可用住戶預繳的管理費支付。

然而實務上很難釐清費用歸屬,

部分建商為了方便,

會將預繳的管理費原封不動移交給管委會,

部分建商則是僅扣除物管人事費用,

再移交剩餘金額。

若民眾對預繳管理費的使用有疑慮,

建議由管委會出面與建商協商,

要求退還不合理的開支。

 

爭議2

對管理費起算時間點有疑慮

永然聯合法律事務所地政士李廷鈞表示,

若為中古屋,除非買賣雙方有特別約定,

都是以交屋日做為管理費起算時間。

至於預售、新成屋,郭紀子表示,

契約上大多以交屋日為起算日,

然而實務上不少建商是等管委會成立後

才正式收取管理費,算是約定俗成的習慣,

但若建商堅持從交屋日起算,仍於法有據。

 

爭議3

建商未售戶未繳管理費

郭紀子指出,建商未售戶等同於住戶,

只是產權仍在建商手上,其區分所有權人即建商,

當然要繳交管理費。

若建商不繳,

可比照一般催繳管理費程序處理。

 

爭議4

住戶欠繳管理費

李廷鈞指出,住戶欠繳管理費時,

管委會應先寄發存證信函催告,

以保留盡告知義務的證據。

若欠繳超過 2期,

且經過一定期間催告仍不給付,

根據《公寓大廈管理條例》第21 條,

管委會可向法院聲請支付命令,

再聲請強制執行,

查封欠繳者的房屋或其他財產取償。

 

爭議5

管理委員挪用或私吞管理費

李廷鈞指出,

管理委員挪用或私吞管理費

涉及刑法的「業務侵占罪」,

可用管委會名義提出告訴,

或由住戶向地檢署告發。

郭紀子則建議,為避免發生侵占管理費問題,

可將社區財務的保管

與監察制度訂得更為嚴格,並確實執行。

 

本文及內文圖 出於 Momey錢

 Money 錢 141 期 授權轉載

未經授權,請勿轉載!

( 責任編輯 : CMoney 編輯 / BELL)

 

想看更多,歡迎詳閱

《Money 錢》2019 年 6 月號第 141 期

cmy.tw/007Nyv

 

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