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他靠5策略租對房 當包租公賺錢!二房東陳先生:扣除租金、裝潢成本,3年就回本 每月「淨賺」4 萬!

4月 2019年24
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5策略當二房東賺錢

 

包租代管業逐漸興起,

但想當「二房東」收租獲利,

除了成本、合約等細項內容須注意,

相關的法律也要知道,

才能安心當包租公,替自己多領一份薪。

 

繼續看下去...
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當二房東要注意的

細項、成本非常多

市場上有許多這種商業模式,

大到企業財團租一塊地的地上權 50 年,

蓋完大樓後作營業使用,

因有時間差的價值,

建造成本必須在幾年內攤提完畢,

越早攤提完風險越低。

 

小單位套房也可以如此操作。

例如,每月租金行情 5,000 元,

因為屋況差需要整理,

跟屋主殺至每月租金 2,000 元,

但花了 5 萬元整修與採購新家具。

 

不要覺得賺租金 3,000 元很多,

中間還有很多看不見的成本

與合約上的細節,

所以要做好功課、算清楚成本,才能不吃虧。

 

 

因為每間房子的狀況不同,

需要裝修的款項也不同,

主要看得花多少錢來攤提時間成本,

裝潢費一定要在合約的

前 3 分之 1 期間內回本。

 

評估租金、裝修等開銷

算出可回本的時間

我有一位朋友小陳在台北大安區做仲介,

認識一位定居國外,但有房子在延吉街的屋主,

這間 36 坪的 2 樓公寓

已經 20 年都沒有住過人,

所以屋況老舊不堪。

 

房子需要花一大筆錢整理,

所以小陳跟屋主議價租 10 年租約,

因附近 3 房 2 廳租金行情為 30,000 元,

小陳以市價 6 折 18,000 元租到這間房子,

他答應會把屋況整理好,

然後隔成 6 間套房轉租他人,

10 年租約到期後,

所有的家具家電及裝潢都送給屋主。

 

小陳除了一開始

付押金 2 個月 36,000 元,

還花了約 200 萬元裝修款

隔成全新裝潢的套房,

以每間每月租金 15,000 元出租。

每月的利潤為 15,000 元× 6

- 18,000元( 給屋主每月房租) =72,000 元,

72,000 元× 0.8( 保守抓空置比率)× 12(月)= 69.12 萬元,

一年淨收 70 萬元,

每間套房的押金為 3 萬元,都租滿的狀況下,

小陳會有 18 萬元的押金可做資金運用。

 

需要準備的

現金為 3.6 萬+ 200 萬(裝潢款)

+一些相關費用 5 萬= 210 萬元。

210 ÷70 = 3 年,所以只要出租超過 3 年,

他花的現金成本就全部都回來了。

 

剩下就是 70 萬× 7(剩下的 7 年)= 490 萬元( 總利潤),

490 萬÷10(攤提年租期)= 49 萬,

等於 1 年可為自己加薪 49 萬元。

 

 

目標在穩定收租

好地段的老屋是首選

如果自己是當仲介還好,

房間數量少時,

小事情或服務都可以自己跑。

但如果房間數多時,

就要請專業的租賃物業代管公司處理大小事情,

例如:定期環境清潔、收取租金、

設備維護、處理租客糾紛等。

 

管理一間套房的行情是

一個月租金的 10%。

比較大規模的會請專人 24 小時服務,

所需成本就會越高。

 

你可將租屋廣告上傳至 591 租屋網,

或放到社區布告欄及市公所公布欄,

或是製作大型廣告看板,

放在人潮量大的地區露出。

 

家具家電用久了一定要修繕及更新,

但租客若有愛惜及維護,就會差很多。

通常每間套房每年要抓 5,000 元做修繕

(未含大型家具家電更換)。

 

 

一般投資者要以持續收租金為主,

資本利得為輔,

在市場景氣大漲時才賣出獲利。

因為賣掉了市中心好物件,

是很難再買回的,

畢竟一般人要進場

買好地段、好房子的機會成本,

比專業投資者高。

 

所以好地段、租屋需求大的舊市鎮,

才是小資族該搜尋投資的範圍,

因為風險低,能穩定獲利。

 

做二房東前先留意這 5 點

我們不像一般大企業

要租別人的店面營業使用,

或是飯店有專業律師負責擬訂合約。

 

我的建議是,要做二房東前

最好先去法院公證較有保障。

同時留意以下 5 點:

1.取得屋主同意

出租人甲方同意承租人乙方

轉租全部承租之房屋。

 

2. 確保屋主賣房後租客權益

出租人出售房屋時,

買方在租賃期效內,

不得違反本租約(買賣不破租賃)。

 

3. 擬訂提前解約條件

若出租人、承租人雙方提前解約,

應賠償的金額與條件要先講好。

 

 

4. 確認房屋損壞之責任歸屬

如房屋有發生天災

或是人為災害不可抗拒之情形,

導致房屋價值減損或損壞時,

通常是由出租人負責處理修繕,

但如因承租人過失致房屋毀損,

由承租人負責處理與維護。

 

5. 約定房屋修繕原則

房屋的一些不固定物(一般家具、家電),

與冷氣、固定櫥櫃、廚具等固定物,

是交由誰負責處理修繕,要事先講好。

 

本文由 Money 錢 138 期 授權轉載

未經授權,請勿轉載!

 

想看更多,歡迎詳閱

《Money 錢》2019 年 3 月號第 138 期

 

money錢雜誌138期

 

更多買房撇步,推薦給你》

 

(首圖來源 / shutterstock 圖非本人) 作者:money錢 編輯部

 

 

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