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用「C 級房產理論」在宜蘭買房 竟賺錢了?!不但房貸利息用 租金付、一棟價差 就賺了 14% ...

4月 2019年2
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房地產賺錢公式

 

靠記帳降低支出,只是邁向財務自由的第一步,

接著還要學「FIRE」早退族,

利用投資工具錢滾錢,滾出一輩子自由基金,

這樣才可以在 30 歲、40 歲就提早退休!

 

繼續看下去...
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2 大滾錢工具

「房地產」與「股票」

從前篇故事可以發現,(編按:延伸閱讀)

李雅雯夫婦主要是靠房地產

跨越財務自由門檻,每年單靠租金

就足以提供一家 4 口基本生活費。

另外,李雅雯也積極投資

台灣、中國兩地的股票,

利用 ROE 財報選股法,賺股息與價差。

 

錢鬍子與 Winnie 夫婦

則是利用海外 ETF 指數基金,

滾出財務自由資金,再靠 ETF 每年配發的股利,

支付環遊世界旅費、生活費。

 

也就是說,助 FIRE 族一臂之力,

早早敲開財務自由大門的 2 大投資工具,

就是房地產與股票。

接下來就詳細介紹這兩種

理財工具的投資門檻、風險,

以及適合小資族的投資策略。

 

 

1.用現金回報率找 C 級好房

租金價差 2 頭賺

李雅雯夫婦靠房地產累積數千萬元資產,

得歸功於這位家庭主婦

從書中學到的「C 級房產理論」。

所謂 C 級房產是指屋齡介於 20~30 年,

屋況普通,偶有漏水,週遭環境髒亂,

社區管理不佳,但生活機能齊全的標的。

 

當李雅雯找到 C 級房產後,

會先試算現金回報率:

〔(房租-每月還貸金額)×12〕÷頭期款×100%,

若現金回報率超過 10% 以上就會納入投資觀察名單。

 

例如她曾在宜蘭羅東看中一套 C 級房產,

售價 250 萬元,她拿出 45 萬元頭期款買進,

買進後出租,每月租金 8,500 元,

因為她向銀行爭取到 2 年房貸寬限期,

只還房貸利息不還本金,房貸年期 25 年,

前 2 年每月利息只要繳 3 千元。

 

若用她的 C 級房產公式計算,

這間房產的現金回報率為 14.6%。

出租 4 年後,她再以 320 萬元賣出,

賺到 4 年租金與房價價差。

 

 

李雅雯坦言,現在要找到

現金回報率大於 10% 的 C 級房產並不容易,

但她不放棄,有空就上網尋找獵物,

例如最近她把投資區域鎖定在新竹地區,

上網瀏覽 4 千間待售屋,

從中找出符合 C 級房產的標的,

然後一間一間試算現金回報率,

若現金回報率超過 10%,她會親自看房,

徒步巡視週遭環境,再決定是否投資。

 

李雅雯最厲害的是她不只會找出

被市場低估的 C 級房產,

她還擁有一雙巧手,可以用低成本,

把原本糟糕的 C 級房產裝修布置得煥然一新,

讓租客一看就喜歡,

一來可拉高租金,容易出租,

二來也可縮短空租期,用租金養房,

靜待房價上漲賺取價差的投資契機。

 

 

2.從 ROE +殖利率挑好股

賺進百萬價差

不只投資房地產流程嚴謹,

李雅雯在投資股票慘賠 500 萬元之後,

也開始向股神巴菲特看齊,

練習從財報選好股。

 

她使用的是地毯式土法煉鋼方式,

(1) 把近 5∼10 年 ROE

(股東權益報酬率=淨利÷ 股東權益)大於 15%、

(2) 現金股息殖利率(每股股利÷ 股價)4% ∼ 5% 的個股

一支一支挖出來,然後再攤開財報

(3) 仔細看每檔股票的資產負債表、損益表,

再決定買進價格。

 

而她用這套方法挖到的寶

包括正新(2105)、大統益(1232)、

信義房屋(9940)等,成功賺到百萬元價差。

 

李雅雯建議,若是股票投資經驗不足、

本錢不多的小資族,

可以先只拿出 3 成本金當作練習,

例如本金 10 萬元,

就先拿 3 萬元鎖定一檔好標的,

買進 1 ∼ 2 張股票,

每天盯著看,觀察股價波動。

 

當適應股市漲跌,甚至抽離投資情緒,

代表經驗累積足夠,

可以再根據大盤指數位置,調整資金比例,

例如大盤指數越高,持股比例越低,

大盤指數越低,持股比例越高。

 

「投資獲利都是從小小的成功開始,

當你做對更多事,錢會流向你,

讓你當上大富翁。」李雅雯說。

 

本文由 Money 錢 137 期 授權轉載

未經授權,請勿轉載!

 

想看更多,歡迎詳閱

《Money 錢》2019 年 2 月號第 137 期

 

更多買房撇步,推薦給你》

 

(首圖來源 / money錢授權 ) 作者:Money錢編輯部

 

 

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