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好不容易存滿頭期款,他興沖沖買了房卻還跑去借 80萬信貸?這下糗了...購屋隱形成本詳列給你看!

11月 2018年30
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( 圖 / cmoney團隊製圖 ) 撰文:師慧君

 

不少首購族買房只準備頭期款,

卻忽略其他「隱形成本」,

導致購屋後得勒緊褲帶過生活,

甚至必須籌錢週轉;

唯有事前規劃各項支出、控制預算,

才能安心成為有房族。

 

繼續看下去...

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買房只存了頭期款 還是不夠 

小陳上個月剛買新房,卻在朋友面前唉聲嘆氣。

「買房子是喜事,你怎麼愁眉苦臉?」好友問。

「好不容易存到 200萬元頭期款,

我興沖沖跑去買了一間 1千萬元的房子,

簽完約才發現糗了,

還有一堆有的沒的錢要付,

只好又硬著頭皮去借了 80 萬元的信貸,

利息高得要命!」

「根本悲劇啊!」

好友拍拍小陳肩膀,兩人一起苦笑起來。

 

很多第一次買房的人和小陳一樣,

只知道要存頭期款,

也知道該用頭期款去估算購屋總價,

卻忽略了買房時還得負擔許多「隱形成本」,

以致於支付頭期款之後,手上現金所剩無幾,

只好向親友調頭寸,甚至得再向銀行借貸。

 

購屋的「隱形成本」究竟有哪些?

永然地政士聯合事務所地政士 李廷鈞表示,

隱形成本可分為兩部分,

一類是房屋交易時必須繳交的相關費用,

包含稅金、規費、代書費、仲介費、代管管理費等,

另一類則屬於間接成本,

如裝潢費、家具家電費用、搬家費等。

 

(圖 / money錢授權 )

 

契稅動輒數萬元

買新大樓稅金較高

李廷鈞指出,

買方的「直接交易成本」包含契稅、印花稅

與登記費,若有貸款,還須繳交抵押設定費,

這些費用會由代書協助計算,

在辦理過戶前一次繳交。

其中,契稅為房屋評定現值的 6%,

算下來動輒數萬元,是一筆不小的數目。

 

要提醒的是,

房屋評定現值的計算基準:

包含面積、折舊率、路段率

與房屋構造標準單價等,

原則上,房子越大、越新,路段越好、樓層越高,

契稅金額就會越高。

不過,精華地段的公寓契稅,

也有可能比郊區大樓來得高。

 

另外,很多人不知道,

買房時也可能須繳房屋稅、地價稅。

李廷鈞解釋,按規定,

房屋稅、地價稅應由房屋持有人繳交,

當房屋移轉後,

理應由前後任屋主按照持有天數分攤稅金,

但實務上

國稅局僅會向開徵時持有房屋的屋主課稅,有失公平。

 

 

因此,交屋前買賣雙方

必須拆算房屋稅、地價稅,

各自分攤應付的部分,再互相找補金額。

舉例來說,A 將房屋售予 B,並在今年 6/1 過戶,

隔年 5 月 B 必須繳交

今年 7/1 至隔年 6/30 的房屋稅,

然而今年 5 月 A 已繳交

去年 7/1 至今年 6/30 的房屋稅,

因此 B 須先將 6 月的稅金找補給 A。

不過相較於契稅,

買方要負擔的房屋稅和地價稅通常僅是一筆小錢。

 

買方仲介費 1% ∼ 2%

金額高勿輕忽

若購買的是中古屋,

仲介服務費也會是一筆不小的費用。

李廷鈞指出,按政府規定,

仲介最高僅能收取買賣價金的 6% 作為服務費,

慣例上賣方負擔 4%,買方負擔 2%。

假設買賣價金為 1千萬元,

賣方的服務費為 40 萬元,買方則為 20 萬元;

實務上也有仲介僅向買方收取 1%。

 

若買預售屋,

則須預繳一筆代管管理費給建商

在社區管理委員會成立之前,

建商會用這筆費用支付社區內各項開銷,

如保全費、清潔費、公共電費等。

李廷鈞提醒,

若擔心管理費過高,或使用不當,

購屋前要仔細審閱合約,

了解代管管理費的收取方式與用途,

管委會成立後,

也應監督這筆經費的使用與移交狀況。

 

 

至於代書費,

不論購買新屋或中古屋都須繳交,

李廷鈞表示,過戶代書費行情在 1萬2千元上下,

若僅過戶土地或僅過戶房屋,費用折半;

簽約金通常為 2千元,

由買賣雙方各負擔 1千元;

而設定代書費(房貸抵押權設定)

通常在 3千至 4千元上下。

 

李廷鈞特別提醒,為了避免交易風險,

購屋時最好辦理履約保證,

在確定過戶後,

再從履保專戶撥款給賣方。

履約保證的手續費為買賣價金的萬分之 6,

買賣雙方各負擔萬分之 3,1千萬元的房子,

服務費僅需 3千元,收費並不高。

 

本文由 Money 錢 134 期 授權轉載

未經授權,請勿轉載!

( 責任編輯 : CMoney 編輯 / Eating)

 

想看更多,歡迎詳閱

《Money 錢》2018 年 11 月號第 134 期

 

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