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預售屋陷阱:低首付、低自備、低月付

10月 2018年18
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買房低自備-低首付-低月付

 

「3 低」預售案席捲市場,

年輕人用小錢就能一圓成家夢,

然而,對還款能力不足的人來說,

有可能美夢變惡夢!

如何避免成為「房奴」,買屋前務必精打細算!

 

 

儘管房市歷經 3 年多的修正,

許多小資族仍然對買房卻步,

原因就在於,當前房價對一般受薪階級來說,

依舊高不可攀。

觀察近 2 年預售推案,

「低自備、低首付、低月付」建案層出不窮,

也成功吸引不少手頭資金有限的人進場購屋。

 

「3 低」付款方案為何如此風行?

樂居網創辦人李奕農分析,

房市自 2015 年反轉向下後,

購屋主力回歸自住買方,

不少首購族雖有買房需求,

卻受限於自備款門檻,不敢出手,

建商為了吸納這些族群,

便祭出低門檻還款方案。

不過,看到「首付 10 萬」、

「自備 68 萬元起」可別高興得太早,

低首付、低自備,不代表繳的錢真的比較少。

 

別被低首付沖昏頭

自備款最少仍需 1 成

「這是一種先享樂、後痛苦的買房方式。」

全國不動產企研室主任張瀞勻表示,

按照市場慣例,買預售屋時,

訂簽(下訂、簽約)至少須付房屋總價的 5% ∼ 10%,

開工前要再付 5%,

剩餘款項扣除銀行貸款和尾款後,

要在交屋前全部付清。

建商壓低首付款或自備款,

只代表簽約或交屋的門檻變低,

但要繳的錢並沒有變少;

而低月付也只是將攤還的期數拉長,

總利息其實更高。

 

「不論首付是多少錢,自備款最低也要 1 成。」

張瀞勻舉例,以板橋江翠北側重劃區來說,

2 房加車位產品總價大多超過千萬,

即便首付只要 20、30 萬元,

交屋前還是要繳足 100 ∼ 200 多萬元的自備款,

對月薪不高又在外租屋的首購族來說,仍然吃力。

假設自備款僅需 1 成,

銀行核貸成數為 8 成,

不足的 1 成款項從哪來?

張瀞勻解釋,

業界一般採用「公司貸」或信貸兩種方式,

提供公司貸的建商大多財力雄厚,

多為無息貸款,

期限通常是 3 到 5 年,

換句話說,建商賣房時僅收取 9 成款項,

剩下的 1 成讓購屋人分期付款,按月償還。

 

至於信貸,李奕農指出,

目前利率大多在 2.5% ∼ 3.5%,

還款期限最長 7 年,

大多為小型建商的搭配方案。

李奕農也提醒,雖然無息公司貸是市場主流,

但仍有少數公司貸會計息,

而且利率和信貸相去不遠,

購屋前一定要詢問清楚。

 

 

低自備暗藏 4 風險

還款壓力超乎想像

建商無息借錢給消費者買房,

聽起來好像很划算?

但其實仍存在以下 4 個風險:

①購屋人因為低首付、低自備進場,

買下超過負擔能力的房子,

交屋後恐發生斷頭危機;

②未把裝潢費和家具、家電費用計算進去,

手頭現金全部投入自備款,

導致買房後可能需要再借錢週轉;

③前幾年若不使用寬限期,

須同時繳交銀行房貸和建商公司貸,

還款壓力大;

④人生突然有重大變化,

如結婚生子、失業時,若無多餘資金,

只能賣房變現。

 

李奕農直言:「3 低還款是建商的銷售武器,

消費者要不要買單,

重點還是在衡量自身收入,評估風險。」

假設房屋總價 1,350 萬元,

自備 1 成,銀行貸款 8 成,

利率 2%,還款期限 30 年;

公司貸 1 成,無息,還款期限 3 年。

若不使用寬限期,交屋後前 3 年每月須付 77,419元

(銀貸本利和 39,919 元+公司貸本金 37,500 元),

負擔相當重;

若前 3 年使用寬限期,

月付金則為銀貸利息 18,000 元+ 公司貸本金 37,500 元= 55,500 元,

對小資家庭來說,仍然偏高。

 

 

不過,李奕農也指出,

有 2種族群適合購買「3低」建案:

第一種是收入高,但花錢也兇,

存不了頭期款的人;

第二種則是收入穩定的公教人員,

這類族群月薪雖然不見得高,

但未來收入可以預期,

還能談到較低的貸款利率,降低利息支出。

 

此外,張瀞勻提醒,

預售屋定型化契約通常不會寫明貸款方式和比例,

消費者可要求加註公司貸的金額和利率,

以免發生糾紛時無所依據。

申貸前還要記得清查自己的欠款,

包括信貸、學貸等,

以防銀行核貸時扣除借款人名下貸款餘額,

導致貸款金額不足。

同時建議小資族平時紀律存款,

維持良好信用,

多看房,培養看屋眼光,才能伺機下手。

 

(圖 / money錢)

 

 

本文由 Money 錢 133 期 授權轉載

未經授權,請勿轉載!

 

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(首圖來源 / 維基百科) 撰文:師慧君

 

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