(圖/shutterstock)

 

房地產雖然具備抗通膨效果，

但一般民眾買房子多只在乎房價漲跌的問題，

忽略了考量個人的還款負擔及未來轉手性，

其實三者不可偏廢，甚至後兩者反而更重要。

 

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近來國內物價明顯大漲，通膨壓力升高，

被認為具備自用及長期保值雙重特性的不動產，

因而受到市場的重視。

但是，想要靠房地產對抗通膨，

還是必須先懂得評估

價格、財務以及流動性等 3 項風險。

不過一般人通常先考量的是房屋價格的漲跌，

反而忽略財務及流動性風險的重要性。

房價是由市場的供給與需求來決定，

需求的多寡或是購買力的高低，

主要是看經濟發展的強弱與所得水準而定。

 

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根據我長期的觀察，

都會區土地因為具備稀有性，

房價走勢會跟著經濟成長亦步亦趨，

進而產生保值或增值的效果，

也就是易漲難跌，

因此長期持有都會區房地產，

不僅有保值效果，

一旦經濟啟動多頭循環，

增值效果也最為明顯。

然而，一般民眾很難判斷房市價格走勢，

反倒是財務以及流動性風險，容易操之在我。

多數人購屋時會需要貸款，

以 3 成自備款以及每月房貸支付額

不超過所得 3 分之 1 的「33 法則」，

是購屋時比較適當的財務規畫。

 

這幾年來，由於國內資金充沛，

許多金融機構的房貸成數拉高到 8 成、9成，

加上在 3 段式房貸利率的設計中，

前 6 個月的利率條件是最低、最優惠的，

甚至允許寬限期間內只要繳息而不還本的做法，

都容易造成購屋人高估自身負擔能力。

（編按：目前市場眾多指數型房貸

採取前 6 個月、7∼24 個月、第 3 年起的 3 階段利率，

第 1 階段最低，接著逐步調升。）

 

例如 800 萬元的房子

若真的貸了 9 成的款項（約 720 萬元），

等到寬限期一過，

每月房貸支付額則由 2 萬元驟升到 4 萬元，

還款負擔大增，除了影響生活支出，

更可能發生償還困難的財務風險。

 

再看流動性風險。一般來說，

都市地區的公共建設、生活機能較為完善，

加上就業機會充足，擁有眾多的潛在需求。

在正常市場條件下，市中心區域內的房子具備較高的流通性，

一旦持有者想要換屋或變現，

較容易在較短的時間內達到目的。

且在多數買方的競價之下，

也比較能夠賣到合理的行情。

 

投資任何一項資產，如果難以流通變現，

那麼縱使有再好的價格預期，也無法實現，

因此流動性風險評估的重要程度，也許要高於價格風險。

 

除了以上 3 項風險的評估之外，

購屋人應該要有一個正確觀念：

房地產保值效果是在於土地，而不是房子。

建築本身以及室內裝潢的價值是會隨著時間經過而折舊，

可以說是消耗品，難以冀望這部分會帶來保值效果。

 

真正會保值或增值的部分，

是房子所座落土地的價值，

這也是為何房地產市場會公認「區位」才是關鍵因素的原因。