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中古屋價格修正才剛起步

5月 2017年25
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(圖/shutterstock)

 

2017 年房市會不會復甦

若要用一首歌形容 2017 年的台灣房市,

〈心事誰人知〉應該最具代表性,

我認為未來 1 年台灣房市還不會復甦

—因為成交量持續萎縮,

價格卻沒有「跌進」買方期待的區間。

2016 年全年買賣成交件數估算約 24 萬件, 

這個數字遠不及 1996 年歷史新高 50 萬件,

約是 2006 年 45 萬件的一半多。

我認為 24 萬件算是窒息量,

顯示只有剛性需求買盤進場,

而房價從谷底攀升的前提是底部必須放量,

也就是除了自用,還要有投資或置產型買方進場,

成交量至少要從 24 萬件放大到 30 萬件,

這是底部確立的要件。

 

讓我們一起來看看...

 

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2017 年將是「價格修正年」

因為 2016 年市場已進入價格破壞,

這股力量源於預售屋的價格破壞。

包括板橋「江翠 ONE」或大安區「忠泰鳳磐」

等傳出捷報的預售案,

普遍以低於市場的讓利行情開盤,

因而吸引自住買家。

但預售屋讓利後續引發的核爆,

不僅排擠附近預售案的需求,

且導致新成屋價格被迫下修,向下比價效應下,

中古屋價格絕對會受拖累。

 

大安區房價打 8 折,要進場嗎?

最近好友問我,大安區師大路近捷運站,

約 40 坪、屋齡近 40 年的中古電梯高樓層華廈,

屋主開價跌破 3 千萬元,能否進場?

好友的想法是,與該區域房價高點每坪約 90 萬元相較,

屋主已降價 2 成到每坪 70 萬元,看起來「相當便宜」。

 

 

中古屋開價

應為「同區同類型之新成屋」的一半

殊不知, 以「忠泰鳳磐」為例,

大安區預售屋成交價也很現實地來到每坪 120 至 130 萬元,

若以 3 年興建時間、5% 貼現回推,

同區域新成屋合理價格在 102 萬元左右,

而同區域的 20 年電梯華廈合理價為其一半,

就是約 51 萬元。

兩相對照,師大路屋主開出 7 字頭行情,

顯然中古屋的價格修正仍未達滿足點。

 

2017 年價格仍不會跌至低點

師大路中古華廈這個案例,

是我判斷房市 2017 年不會落底的佐證之一。

奉勸買方,房市空頭時,千萬不要停留在過去價格。

根據過往經驗,中古屋因屋主持有時間與成本不同,

價格修正彈性與速度不會像預售屋快,

加上 2012 年後,預售屋價格頻創新高,

台北市蛋黃區中古屋上漲的速度與新成屋差異不大,

因此,中古屋價格回到 2012 年起漲原點也將成為事實,

只是屋主的售屋心態需要時間消化。

 

 

買房自住,務必以合理價格進場

整體來看,2017 年蛋黃區及蛋白區的土地價格,

會比 2016 年再跌 1 至 2 成;

剛性買盤至少要達到高峰的一半,

並維持 2 至 3 年才算確立底部,

否則市場仍屬緩跌的斜坡,而非底部。

提醒自用型買方,2017 年會有很多好貨慢慢出籠,

切記要用合理價格進場。

 

今年房市漸漸鬆動

有買房意願的人可以注意「好貨」喔~

 

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推薦這本《Money錢》2017 年 5 月號第 117 期 給你

 

本文由 Money錢 授權轉載,

未經授權,請勿轉載!

 

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