(圖/shutterstock)
2018 年第 1 季房市,據房仲業者統計
近 1 年來 6 都的房屋賣壓有減緩趨勢
房市春燕要來了嗎?另外,花蓮地震後
都更議題更顯火熱,特別是防災型都更
民眾對政府有哪些期待呢?
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今年房地產最熱的議題
絕對是「都市更新」
因為台灣都會區,老舊房屋比例逐年增加
為了改善國人居住安全
內政部於今年 3 月成立
「國家住宅及都市更新中心籌備處」
未來將以居住正義和都市發展為核心業務
此外,2 月初的花蓮大地震後
行政院長賴清德火速宣布 4 年投入 60 億元
推動包 括「建物快篩」、「耐震評估」、
「重建補強」、「階段性補強」、
「金融協助」等 5 大工作
並要求 1999 年 921 大地震以前完工的
9 層樓以上建物
必須於今年度完成結構快篩
6 層樓以上的建物,則需於 3 年內完成
「政府對有結構疑慮的建築物
可由公權力強制補強或更新」
政大地政系特聘教授張金鶚
點出這次政策與過去不同之處
並給予正面肯定
多數民眾對都更沒信心
最大困難在整合
然而,文林苑事件結束至今
民眾對都市更新感到沒有信心
根據屋比趨勢研究中心
針對「都市更新」發出的即時民調
台灣面臨都更困境的
前 3 個主因是:
政策繁複、時間冗長占比最高(占 71.5 %)
其次是都更過程建商黑心、影響屋主權益(占 62 %)
第 3 則是無法解決釘子戶問題(占 59.9 %)
另外,有近 5 成民眾
擔心都更後房屋稅
與地價稅等持有成本變高
將無法負擔(占 48.5%)
以及都更後使用面積變小(占44.5%)
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析
此結果顯示,與自身權益相比
民眾其實更關心政策制定、
建商規範及公權力的政策執行等
中信房屋副總劉天仁表示
都更最大的困難仍是在整合
他認為,雖然行政院
通過「都市更新條例」修正草案
藉此避免都更爭議、縮短都更流程
但實際上,重劃區在整合期間
很容易遇到因不黯市場、法律情形
或因貪婪而索求不合理的釘子戶
此外,每次只要面臨重大選舉
都更就成為選舉牛肉
今年也不例外,比如國民黨
擬參選台北市長的丁守中就
與台北市長柯文哲隔空喊話
要「一坪換一坪」。民眾如何看待呢?
據屋比調查結果顯示
超過 6 成民眾期待都更後...
能「一坪換 一坪」(占 64.2 %)、
沒有期望者約占 3 成 3。
陳傑鳴表示,一坪換一坪
是以往政府推動都更喊出的口號
也造成民眾對都更
產生「有白吃午餐」的幻想
目前民眾對共同負擔
都更建設成本的認知仍偏弱
未來仍有待政府不斷宣導
而這也是目前內政部推出
「可負擔得起的都更」主因
7 成期待政府推動
負擔得起的都更方案
台灣已達都更刻不容緩的階段
民眾期待政府推出哪些都更政策?
據屋比的調查顯示
票數最高的是提供低利、無息貸款
及各項稅負減免
讓民眾能更負擔得起都更(占 73.4 %)
其次是將屋齡超過 30 年以上
且結構不安全的房屋強制都更(占 65 %)
最 後是為求生命安全
土壤液化區等防災型都更優先做起(占 57.3 %)
至於哪些房子要優先都更?
超過 6 成認為結構已無法抗震
(不安全)的房子是首要目標(占 62 %)
遠遠高於海砂屋、輻射屋(12.8%)、
老舊市區( 9.9 %)
屋齡超過30年房屋(9.5 %)
以及土壤液化嚴重區(5.8 %)
整體而言,陳傑鳴認為
民眾對投入都更並不排斥
但最擔心高額的都更費用
對生活造成經濟壓力
再者,有超過半數民眾支持「預防性政策」
也可以看出民眾對防災型都更的重視
這也是東森房屋董事長王應傑
與吉家網不動產董事長
暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮
想呼籲政府的都更重點
李同榮建議,政府應針對
921 之前興建的 562 萬戶房屋
進行全面耐震力檢測
透過檢測對危屋進行分級、分類、
改善或提供補助;對於不可改善者
宜立法強制拆除重建;
最後針對危屋丶防火巷過小丶
屋齡超舊嚴重妨害市容的建築
給予分級都更獎勵,迫切性的危樓
可提供容積獎勵
以一坪換一坪等較高誘因,來推動政策
劉天仁表示
目前都市更新的規範已相當完備
缺乏的是行政官員依法行政的魄力
讓都更回歸法律執行面
不再推諉給民間推動者自行協調
而公民團體也要了解背後真實面
不要舉著公益大旗,被貪婪釘子戶利用
就可以減少都更審議及過程的不確定性
避免民眾對都更心生畏懼
他建議政府可更積極地介入
開發商與住戶之間的協商
不但可發揮公正第三人居間協調的功能
而且可以協助住戶釐清
有關都更過程中的種種疑惑
排除對都更法令的誤解,加速都更腳步
6都賣壓全面減緩
平價區去化速度快
除了都更,另一個民眾關心的議題
是 6 都的房屋賣壓究竟是否有改變?
根據屋比的調查
過去 1 年 6 都的賣壓減緩 7 %
其中新北市的賣壓減少最多、
其次是高雄,再來是桃園及台南
進一步分析各區域狀況
東森房屋董事長王應傑表示
房地合一稅抑制投資型買屋
僅剩自住客願意進場
在台北市可明顯看出房價較平實的區域
比如中山、萬華、北投及文山區等
去化速度較快
相反地,房價較高的區域
如大安、信義、松山、中正等
去化慢,賣壓仍偏高
但往外圍到新北市
賣壓全數趨緩,年減 9.4 %
以往賣壓量大的淡水、新莊,三重、
汐止、新店、板橋,賣壓降幅都超過 1 成
也印證最早掀起 「讓利」風潮的新北市
逐漸有買盤進駐
陳傑鳴表示
桃園情況與新北市相去不遠
各行政區賣壓全部趨緩
其中賣壓減幅最大的是
中壢、平鎮、蘆竹,這些區域的
就業及人口集中,受到自住客青睞
至於賣壓一向沉重的台中
整體賣壓雖有減緩,但僅減少 6.3 %
表現平平,近年熱門推案區的
太平、大里、烏日
賣壓減幅最大,去化有加快跡象
不過,相較於其他區域
6 都之中,台中市的建商相對樂觀
信義房屋企研室曾經根據內政部統計處的
住宅核准建照與開工數量統計觀察發現
全台灣開工數量
僅約核發建照量的 8 成左右
實際上的供給量並不如建照量那麼高
若以 6 都表現
2017 年動工數量
最高的是台中市
信義房屋不動產企研室
專案經理曾敬德表示
台中市 2017 年的開工數量
反而高於 2014 年
與新北、桃園、高雄的新推案
進入量縮調整期差異甚大
顯見當地建商
對於台中房市仍是相當期待
台南與高雄整體賣壓
分別年減 7.9 %及 8.9 %
其共通點是成熟與新興區域
都有出現賣壓減少
台南主要在成熟商圈(東區)
或是新興區域(北區鄭子寮重劃區、
永康大橋重劃區)
而高雄則是成熟商圈如三民區
或是新興區域如鼓山高鐵特區等
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辛苦一輩子…
比不上買對1間房子!