大家周末愉快~

因為看到很多人還是憂心潤泰雙雄的部分以及南山人壽對於潤泰到底是好是壞，因此這邊會用不動產做為比喻讓大家來了解南山人壽與潤泰全的關係。

大家應該都有買過房子，除了少數朋友之外，大多數人買房子應該都是要貸款的。

假設小熊看上了青埔的一個新建案~

於是跑去找小慈建設的侯小姐談妥說要買一間2千萬的房

小熊先付訂金60萬，之後工程款一期30萬，2025年完工後會補足2成共400萬

剩下1600萬是貸款。

這時候小熊身上有200萬現金和這棟位在青埔的房子(已經負擔了100萬，還有1900萬還沒付清)。

這時候我們會說小熊身價多少呢?

(A)200萬+2000萬=2200萬

(B)2200萬-1900萬=300萬

上市櫃公司在淨值計算是採用(B)

那如果青埔房價一路飆漲，這棟房子短短2年飆升到了3000萬，小熊的身價是變成多少呢?

採用(A)的話變成3200萬

採用(B)的話變成1300萬!

用(%)來看，是不是採用B感覺翻倍了很多呢!!!

這就是潤泰全過去兩年淨值飆升的奧妙所在啦!

實際上南山人壽的債券因為2020美國大降息的關係債券價格飆升

所以手上的債券就上漲很多!

反過來今年因為美國收攏資金的關係債券價格就下跌了。

這一下跌大家可以想像成航空城泡沫破裂時的情況

假設房子現在價值剩1900萬了

那小熊的身價變成多少?

採用(A)的話變成2100萬

採用(B)的話變成100萬!!!

這大概就是5月的時候公告第一季淨值從150變成80的時候的狀況…

然後這時候信傳媒的新聞出來是說，第二季跌得更兇喔…

小熊的身價可能正轉負…

大家想一想

只要房價在跌個100萬，小熊身價就歸零了

這時候手上有房子的朋友就會出來說~

那有甚麼好怕的啦….

我又不賣，而且還可以出租，租金收益都很穩定啊!!!

是的，這件事情如果就只是發生在小熊身上其實沒甚麼影響。

雖然小熊買青埔是當年看著航空城願景買的套牢在高點，但10年後就漲回來了啊!

而且隨著桃園航空城進一步規劃

Ikea也遷過來了、國泰也大手筆投資、搞不好未來有更多店家和政府辦公廳進駐，又是一尾活龍!

這10年我房租也沒少收，怕甚麼哩~~~~

 

But….

人生最重要就是這個but

政府不允許小熊身價<0

如果小熊身價<0，政府就要強制他轉學

不能繼續待在上市班級，要去退市放牛班了…

小熊不想要被轉班

所以就回家找媽咪說

媽，你給我錢! (增資)  

我跟你說只要我有錢就不會被轉班，到時候航空城一定會變成桃園市中心的啦，你兒子會很有出息的!!!

你不給我錢，就算你兒子到時候有出息也不養你喔…

(退市的話很可能股票會先跌到很慘，然後再上市(ex力積電)，也有可能就沒了…)

 

整個故事簡單的說就是降子!

潤泰全的股東們目前就是小熊，手上額外的現金就是小熊媽~

 

有些人會挺小熊~

你不挺，別人挺的話，你的股份就變少了~

你挺的話就要看甚麼時候航空城願景圖可以實現~

你也可以不挺自己在你心中航空城的低點買房子~

(等到次級市場出現更低股價的時候再買不一定要參與現金增資)…

也可以不想要在投資航空成了…

直接殺到台北市去買房子(換成買更穩健的標的!雖然貴但貴有貴的道理ex台積電)

故事就是這麼個故事…

主要的癥結點在於小熊怕被轉學QQ而不是小熊做錯甚麼

青埔的房子也是凹回來了，但是要時間~~~~

然後關鍵的小熊媽腳色大家要不要扮演~

 

以上給大家參考囉   😊

預祝大家有個美好的周末 !!!

 

最常遇到的潤泰投資朋友問的問題整理

Q1. 阿為什麼南山不在高點把債券拋售掉?放任他跌?

A:南山有拋售一些，但主要沒有拋售，因為他需要房租收入，而且他也覺得房租收入不錯沒有必要賣掉，很多房東也是看著房價漲漲跌跌，只要還有房租他們通常就不會出售啊...

Q2. 南山對於潤泰全來說是不是好資產啊?  他把它賣掉是不是就沒事了....

A:潤泰全已經成了名符其實的控股公司，本業紡織幾乎可以說沒有甚麼資產和收益了，大潤發也幾乎賣光了，其他的土地資產加起來也不多，還有控股一些生技公司的持股和目前市值也不高，就巴望著南山了，但是南山屬於未上市公司買賣不方便之外價格也不好，所以潤泰處分南山應該會至少撐到南山上市之後。

Q3. 我該怎麼半?停損OR凹下去?

A.因為牽扯到太多資金運用的考量，我除非對你了解夠多，不然沒辦法給建議...

Q4. 說這麼多，你為什麼要賣，不陪著我們?

A.詳見

https://www.cmoney.tw/notes/note-detail.aspx?nid=482220