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https://www.cmoney.tw/notes/note-detail.aspx?nid=493149

民國85年到民國105年

阿紅開始進行不動產的買賣

阿紅這時候的薪水差不多就落在一年80萬這個水平，小熊則是為了完成夢想，從大醫院離職，

小熊想要自己開診所，所以買了1 間透天，以及一些醫療設備。

這棟透天地坪大概18坪，總共3層樓，買了650萬，裝修和醫療設備(藥師櫃台+看診椅+候診間+.......)大約200萬。

這時候請了2個護士+1個藥師，然後1~5都是早中晚3診看好看滿，六、日是看早中...

從1天不到10個患者到後來1天能穩定有30個患者大約花了2年，好不容易損益兩平了

這邊的兩平是收入=房貸+水電+人事+藥費

大家可能印象中的醫生收入都很高，但其實剛開業若沒有從原本服務的醫院帶著病患出來，從零開始，是蠻辛苦的

我們用上述的例子來看，每月固定的支出(850萬房貸年利率2.5%分20年期)，護士+藥師都是14個月薪水除以12分月攤銷+雇主還要支付勞健保

房貸45,000+藥師80,000+護士45,000*2+水電3,000+藥費=固定支出。

收入=(掛號費150+健保點數換算收入約400/人)

這邊解釋一下健保點數，它的名目可能有:診療費+藥費+....(藥費大約給的新台幣是3天66元...)

3天大約9包(早+中+晚)or 12包(早+中+晚+睡)，一包3顆來說，一次看病大約27顆藥，進貨原廠肯定賠錢或要患者自己加價，副廠有些可能療效有差...

這樣算下來，不含藥費的固定支出是21.8萬，這邊不含藥費可能倒貼，看一個病人收入是484，等於每月第451個患者開始不賠錢，超過開始賺錢

但健保局不希望醫生看太多病人，所以又設立的級距制度!

也就是，一個診所如果只有1個負責醫生，每月看超過900個患者，健保點數給付打折、超過1200再打折、超過1800再再打折

基本上超過1800的給付點數等於沒有獲利了...

所以患者人數夠多的醫院就都會再請一個醫生來增加健保點數給付的人頭。

或是到後來醫生都走向自費市場&醫美也是時勢所趨啊.......

但這邊是不動產小故事，就不繼續說醫療秘辛了XDDDD

回到故事本身吧!

阿紅在小熊創業開診所的前2年也知道診所入不敷出，所以除了吃老底存款之外也沒有進行其他的投資，3年後損益兩平而且有餘糧了

才又開始進行投資。

主要是針對附近的一些老大樓的建案與老透天

一般的流程，如果是二收屋，通常都是找仲介談，由於那幾年房地產很不景氣

很多仲介也自己削價競爭

原本大家理解的行情可能是和賣方收4%總房價，買方收2%總房價

很多就砍到3%/1%

甚至很多就直接和你說，收5萬/10萬這樣。

由於阿紅是小學老師，低年級學生中午下課後，阿紅就開始去看房子，鎖定總價約500萬~1000萬的不動產，選擇要件

1. 生活機能好(交通便捷，好出租)

2. 不要死巷，最好大路旁邊(價格有支撐)

以上兩點在房價真的夠便宜的時候都可以忽略!

由於小熊和阿紅的現金流都很充裕，所以他們的貸款條件都很寬鬆。

一般來說，一個房子若租金報酬率以購買價格來看有3%以上，阿紅會選擇持有並且盡速還清該房子的貸款

但若>3%，阿紅會選擇脫手。

舉1個比較印象深刻的案件

1. 為了讓小小熊有好的學區，在高雄陽明國中附近的天明路裡面的死巷子，買了一棟透天，約在民國95年購入，持有到民國108年賣出。

這是一個死巷，但是它蠻大的，地坪應該有28，有個可以停放6~7台摩托車的前院。

1~3樓都隔前後兩間出租，水電與家具花費約70萬。

滿租的情況一年的租金收益約在36萬，由於阿紅本身小學老師也比較不忙，不想被仲介抽一手，所以一開始都是登報紙後來都是自己用591出租，因此若租出去房租都是收滿，附近蠻多是正修科大(以前是工專)的學生來住，所以還算穩定。

在108年以960萬賣出(很可惜沒稱到現在，多熬了4年現在就1500了...)

這樣持有13年含租金報酬率約在年化7%，實際上更高(因為一開始投入的本金沒那麼多，中途幾乎是房租在養房)，所以算9%好了

約等於大盤。

這個能不能複製呢?

1. 我覺得房價的漲幅是可以的，13年上漲50%等於一年上漲3%多，現在的房價若跟你說這邊平均一年上漲3%，應該不算房市暴漲吧...

但現在很難用600~700萬買到能月租3萬的房子，所以租金收益的部分應該會下滑

2. 有些人會說稅制的部分賣出收益有一大部分要上繳政府，這是對的，但若登記自住房，自住房賣出獲利的前400萬是不用繳稅的，超過的部分也只有繳10%!   若小夫妻分別登記自住，至少除了自己用的，另一間是可以這樣投資換的喔!!!

投資房市並沒有一定賺錢

但實體資產畢竟比金融資產更讓人抱得住，加上實體資產總金額較大加上槓桿特性，大家才會有買房爆利的錯覺

實際上這些實體資產的買賣獲利若你報的住或是看得準

其實並不如金融商品的報酬率或是變現性那麼的有吸引力。

但是真的跌下來的時候

房地產崩盤了，你的鄰居、隔壁、樓上樓下用比你買入價格更低的價格賣出時，你還可以堅持我們不一樣

(我樓層VIEW更好、我裝潢更高級、我住過所以加持過.....)

但是股票下跌收盤價在那邊就是那邊，你就得接受它目前賠錢的事實。

所以個性決定適合的金融商品!

用適合的金融商品累積財富會更得心應手喔!!!!!

總結:

投資這件事情其實是我們一輩子都要做的，並不光是金融商品的投資

我覺得大家更要做的是自己身體健康的投資，不然你是個藥罐子別說影響你自己，周遭的人可能都被你拖下水

而且一堆支出也壓縮你的收入。

再來就是專業投資，多數人一輩子最主要的收入會是薪水，提高薪水應該才是多數人在接觸投資的時候應該要學的最重要的事情

選專業/選公司/如何晉升...

正式老師，做的和約聘老師一樣的事情，但薪水就比較多(有年終、寒暑假也有收入、還有月退俸)

台積電工設備工程師薪水就是>聯電設備工程師薪水

所以如果讀者你還是學生，想辦法擠進你這個領域前半段吧!

今天分享到這邊囉~~~~