(圖/shutterstock)
( source: crowdstreet )
台灣
除了最美的風景是人之外
也是一個房貸利率低到爆的國家
有多低？
你去問問日本房貸利率
美國房貸利率各是多少就知道了
台灣其實是一個很適合利用債務的國家
而不是傻傻省吃儉用的趕快把貸款還完
就覺得好棒棒
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一般華人傳統總覺得借錢是一件很丟臉的事情
好像欠債就感覺低人一等
我只能說此觀念大錯特錯
好好利用債務，取得資本
控制槓桿，你的人生會更美好！
下面做了一個表
假設以房貸 1,000 萬來說
在不同的貸款天期 ( 20 年、25 年、30 年)
不同的貸款利率水準下( 1.5% ~ 3.0% )
房貸的月付金各為多少
下面另一個表，
代表用上面的房貸本金( 1,000 萬)
投入配息率 6% 及 8% 的月配息基金
再將每月的配息扣掉各種房貸條件的房貸的月付金
所產生的現金流
現金流有正有負
正的代表你每月可以收到多少錢
負的代表你每月要支出多少錢
你一定會說，配息率會變動啊
匯率也會上下啊，每月收到的利息不會都一樣
對！當然會變動啊，
所以在
『貸款利率與天期』以及『標的配息率』
的選擇與調整是很重要的
要抓好緩衝空間
要不然，你的現金流就會變成負值
那變成負值會怎麼樣嗎？
其實也不會怎麼樣
你就當作存錢進去
畢竟這整包錢
你一毛都沒花啊 (因為是貸款來的)
本金跌了怎麼辦？
本金波動並不影響每月配息
所以息照領，現金流照跑
而且這整包錢都不是你的
所以當你貸款還完之後
這整筆的部位就完全屬於你的了
就算原本1,000萬跌到剩500萬又如何？
只要現金流保持為正
你一毛沒花就拿到 500 萬了
就算假設中間有現金流出現負值
那這負值的總和就是你貸款還完後的資產餘額的成本
舉例：
原本 1,000 萬的配息部位
貸款還完後該部位跌到只剩 500 萬
而貸款期間因收到的配息下降
現金流出現負值
負值總和 100 萬
用成本 100 萬，
得到的 500 萬部位 ( 此部位還會繼續配息，而且不用還貸款了 )
還是超噱的好嗎？
為何不買境外ETF？
因為孳息要預扣 30％ 的稅，
好像可以退，但很麻煩沒研究
難道都沒有風險嗎？
有！
就是台灣利率飆高到離譜
然後債券的殖利率也大幅的降低
就像是台灣房貸利率 10％
然後高收益債殖利率 2% 這種狀況
但基本上，是不會有這種矛盾的情形的
以上唬爛供大家做做美夢
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