抵押權設定懶人包:房屋抵押權設定費用、年限及流程一次看
只要辦房貸,都要辦理抵押權設定。而什麼是抵押權設定?為什麼抵押權又有分普通抵押權與最高限額抵押權?以下將帶你快速瞭解房屋抵押權設定的意思,以及如何辦理、變更和塗銷抵押權設定。 https://youtu.be/dz_H2JitaRA一、抵押權是什麼?
抵押權是做什麼用的?任何人都可以設定房屋抵押權嗎?以下介紹抵押權的使用時機及抵押權設定的原因。1. 抵押權介紹
抵押權是指債權人對於債務人在貸款時,拿來當作債務履行擔保用的資產,(在特定情況下)享有優先受償的權利。也就是說,必須先有債權存在,才會有抵押權的存在。 簡單說,當你向銀行申請房屋貸款時,都需要將房子抵押給銀行當作擔保品,銀行才會借出一筆資金給你,此時銀行就擁有這間房屋的抵押權。2. 抵押權設定的用意?
為什麼要設定抵押權?簡單說,設定房屋抵押權,是為了保障債權人的權益。一旦設定房屋抵押權,債務人就沒有辦法將房子賣掉、過戶給別人,除非買方願意承接債務;若日後客戶無力繳款時,銀行有權向法院聲請查封與拍賣這件擔保品(貸款房屋),並將拍賣後的資金用於償還剩餘的貸款,剩餘的資金會留給屋主。 抵押權屬於非占有型擔保物權,舉房貸為例,在完成房屋抵押權設定後,這間房子並不會移轉給債權人,債務人還是可以繼續使用,只有在債務人沒有履行約定時,債權人才會行使房屋抵押權。二、抵押權種類
房屋抵押權還可以分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」,以下分別作介紹:1. 普通抵押權
有「債權必須存在」。一次抵押權只適用一個合約,只要完成合約(貸款清償)後,抵押權也失去效力。舉例來說,有兄弟二人,弟以名下價值1200萬的房子抵押給兄借了1000萬,只要在期限內將所借金額償還,普通抵押權就消滅。 普通抵押權年限多長?普通抵押權是隨著債務償還完而消失、沒還就不會消失,除非債權人沒有更新債權憑證,但即使15年消滅時效過後,5年內都還是可以行使抵押權。2. 最高限額抵押權
無「債權必須存在」。抵押權可以一直使用(重複使用),就算沒有債權關係的存在,也不用申請塗銷程序;將來若有債權產生,也能繼續使用這個抵押權,同屬一份合約(銀行、融資公司房貸都屬於「最高限額抵押權」)。 舉例來說,甲已經有一筆銀行房貸,只要在最高限額抵押權的範圍內,申請房屋增貸,都不需要辦理重新設定與塗銷。3. 普通抵押權與最高限額抵押權的差別?
普通抵押權與最高限額抵押權的差異如下表:普通抵押權與最高限額抵押權
三、抵押權設定流程
房屋抵押權設定、變更要怎麼做?以下說明(以房貸為例)抵押權流程:1. 房屋抵押權設定流程
- 申請銀行房貸,並提供土地、建物登記謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖、雙證件、所得證明及印章。
- 待銀行審核通過,與銀行簽訂借貸契約與抵押權設定契約書。
- 備妥土地登記申請書、抵押權設定契約書、身分證影印本或戶口名簿影本、土地及建物所有權狀正本及印章等登記文件。
- 本人或委託代理人至地政機關將「房屋權利」設定給銀行。
- 地政機關核發:他項權利證明&設定契約書給銀行
- 「房屋權利」交還貸款申請人
2. 房屋抵押權變更流程
- 銀行申請變更(如房屋增貸)
- 銀行審核通過
- 至地政機關辦理原他項權利證明內容變更
- 地政機關發給變更後他項權利證明&變更申請書副本給銀行
3. 房屋抵押權設定費用
不動產抵押權設定費用是多少?除了收取他項權利書書狀費80元之外,還會收取一筆抵押權設定登記費用,金額是依照設定權利價值的千分之一計算。房屋抵押權設定費用試算
貸款800萬,抵押權設定金額為1.2倍:800萬x1.2=960萬
抵押權設定規費:則為960萬x1‰=$9,600元。
四、抵押權塗銷的重要性
1. 房屋抵押權塗銷重要嗎?
抵押權塗銷重要嗎?答案:很重要。雖然在「普通抵押權」中,只要清償債務後,抵押權就算未作塗銷的動作,它也會自動失效(不過,謄本資料上還是有記載上一次的抵押權設定),而你可能就忽略了塗銷的這個程序。 在過了一段時間後,若是有資金週轉的需求,將名下的不動產再向銀行申請貸款,此時銀行在審核的過程中發現謄本資料上還有抵押權設定,就會婉拒你的貸款申請,因為銀行作風保守,當「第二順位抵押權人」的意願不會很高,但若告知銀行:該抵押權的債務已經清償,且可以將該抵押權塗銷,則銀行就會同意核貸給您。2. 抵押權塗銷流程
抵押權要如何塗銷?其流程如下(銀行與融資公司皆相同):- 貸款償還完畢
- 向銀行或融資公司申請核發:清償證明、抵押權塗銷同意書、他項權利證明與設定契約書副本
- 至地政機關,拿著上述資料(清償證明&他項權利證明等),辦理抵押權塗銷登記申請。
五、抵押權設定常見Q&A
- Q未塗銷抵押權的房子還可以買賣嗎?
- 可以。未塗銷抵押權就將房子過戶,也稱為「揹胎過戶」(「胎權」即指抵押權)。依我國民法規定,房屋買賣過程中,若是原來的房貸還未繳完,可以由買方背負賣方原來的銀行貸款。
- Q最高限額抵押權「設定金額」該是多少?
- 銀行房貸的設定金額,通常為貸款金額1.2倍;民間設定金通常為1.2~1.5倍,若是在此範圍申請增貸,都不需要再次設定抵押權。
- Q最高限額抵押權「設定費用」該是多少?
- 為設定金額的千分之一。以向銀行貸款500萬來說,抵押權設定金額為500萬x1.2=600萬,設定規費則為600萬x1‰=$6,000元。
- Q房屋「抵押權設定年限」多長?抵押權最長幾年?
- 普通抵押權是隨著債務償還完而消失、沒還就不會消失,除非債權人沒有更新憑證,但即使15年消滅時效過後,5年內都還是可以行使抵押權。最高限額抵押權年限最長30年,但是如果有需要的話,債權人可以再更新時效,即使因時效消滅,最高限額抵押權人還是可以行使抵押權。
引用:好事貸