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購屋的黃金期來臨!中古屋怎麼選?判斷屋況價值,選購的十大原則...

7月 2015年8
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(圖/shutterstock)

 

台中市曾小姐問:

房地合一稅確定在明(2016)年1月1日實施,

大家都說,在這之前的前半年是購屋省稅的黃金期,

且建議要買成屋或中古屋,才能省稅,

但中古屋要如何挑選呢?

 

答:中古屋顧名思義即是已經居住使用過的二手房屋。

根據統計,美國人平均約5~6年換屋一次,

日本人較長約7年,而國人由於居住習慣不同,

換屋年限普遍都在10年左右。

 

惟最近國內房價已逐漸呈現下修趨勢,

國人購屋能力已創下16年來的新高點,

此外當前房市超額供給漸趨明顯,

加以錢多、低利率之外在環境尚未大幅改變,

大台北地區的看屋人數似有增加趨勢。

當然,這是否意味著一般民眾將會積極進行購屋、

換屋行動,仍有待後續追蹤觀察。

 

一般而言,中古屋的產品較具多樣化,

選擇性也相對較高,

由外部環境和內部結構很容易判斷其屋況與價值。

因此,中古屋也是首次購屋的極佳選擇。

 

以下謹提供選購中古屋的十大原則,以供參考...

 

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一、房價要便宜

中古屋市場因產品較多且品質不一、選擇性又高,

尤其有些面臨法院拍賣,

急於求現或出國急售等個案,往往低於市價甚多,

購置之後只要稍加整修裝潢即可煥然一新。

 

惟選購之前仍得花點時間多看、多比較,

方可真正達到貨比三家之實質效益。

其次,若選購法拍產品,

應特別注意是否有點交等相關問題。

 

二、土地持分宜大

一般而言,房價高低以及貸款金額多寡,

均與土地持分之大小具有相當密切關係,

而房屋則必須按年折舊。

因此選購中古屋時,應以土地持分較大者為優先,

尤其是購買屋齡較高的中古屋,

不妨將建物價值歸零,

而以未來能改建或都更之土地價值為著眼點,

方較符合購屋置產的基本原則。

 

 

 

 

三、室內實際坪數要多

一般房屋買賣交易係以產權面積來進行價格評估,

因此,購屋前應先至地政事務所調閱土地

及建築改良物登記簿謄本,核對權狀上的實際坪數,

並查明是否有設定抵押等情事,

切莫僅憑目測或聽信賣方片面之詞,

而發生坪數出入等差錯。

此外,亦應將公共設施面積和實際使用坪數分辨清楚,

以實際使用面積較大者為優先考慮,

因其不論在價格或使用上均較具經濟價值。

 

四、具有增值潛力

一般而言,

購屋置產會考慮到房屋所在區位的發展遠景,

因此,選購時以地段佳與交通便捷為著眼點,

亦即在地段選擇上,應緊跟都市發展的腳步,

優先考慮快速道路或捷運系統等交通便捷的地段,

藉以掌握未來可能的增值利益。

 

五、屋齡勿太高

一般而言,中古屋的折舊可以五年為一個分界,

通常五年以內的中古屋,

其價格約為新屋的85%至90%,

五年後每年約再折價1.5%。

 

其次,每年維修費用、房屋稅、地價稅

以及房貸利息等也是一大負擔。

更何況屋齡越久越容易顯現建物老舊等各種缺點,

不僅脫手不易,整修費用也會隨屋齡增加而遞增。

因此,選購時應以屋齡較短為優先選擇。

 

 

六、裝潢與家具

預售屋交屋時,一般只有基本建材設備而已,

買方還得花上大筆家具和裝潢費用,

無形中增加了不少購置成本。

有些中古屋則裝潢與家具一應俱全,

購買後只需花少數費用、稍做整修即可進住,

此就首次購屋者而言,既經濟又實惠。

 

七、檢視房屋現況

中古屋的最大缺點往往在於施工不良

或使用不當而導致屋況不佳,

如排水管道堵塞、牆壁滲水,

因此最好能不厭其煩地檢視屋況,

看看牆壁有無龜裂、滲水?地磚是否有裂痕?

水管是否通暢?門窗是否牢靠密合?

壁紙或油漆是否脫落?採光通風良否?

建材的使用等級?

這些日後都會直接影響到房屋的使用機能與價格評估。

如果興建過程採用較高級建材,且有良好的維護管理,

就能賣得較高價格,所以,

選擇一家信譽良好的建設公司所興建的房屋,

不僅居住品質較有保障,未來轉手價格亦較穩定。

 

 

八、方便性要夠

一般選購中古屋最主要的原因乃取其方便性,

例如台北市東區忠孝東路四段,

雖然房價不便宜,

但其附近商圈與生活機能均相當高級完備,

生活方便性極佳,因此,附近中古屋鮮有空置者,

再加以租金一向都很高,所以只要是價格合理,

皆可在最短時間順利出售。

 

九、有無違章建築

欲檢視房屋有無違章建築,

只要向地政事務所申請一張「建物測量成果圖」,

再與實際現況相互對照,即可一覽無疑。

 

十、管理維護是否良好

管理維護之良窳,不僅直接影響居家品質,

更關係整棟建物之價格評估;

其次,亦應注意是否純住家,

尤應避免住商混合而影響居家安寧。

 

綜上所述,由於中古屋的屋齡、品質、使用情況等

皆不盡相同,促使中古屋不僅差異性大且選擇性高,

導致議價時彈性較大。

既然中古屋具有這些特性,

消費者在購買時就有機會選擇價格便宜、屋齡短、

裝潢設備和管理維護皆較良好的產品。

 

(顏瓊真整理)

本文由 理財周刊 授權轉載,原文 於此

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