發表
我的網誌
歡迎追蹤我們的IG 🔎 acy_securities_zh 查看更多市場分析、國際熱點、投資教學
本週，澳大利亞政府將對移民和海外購房政策做出調整。根據週末發佈會透露的資訊，移民方面，限制學生簽的濫用、減少非技術移民簽證的派發，將淨移民恢復至疫情前正常水準；海外購房方面，將現房購置費用提高至3倍、空置懲罰提高至6倍，同時鼓勵海外投資者購入新房，以改善建築業需求。
這一切都是為了緩解持續飆升的房租壓力！
自從2022年7月澳洲開放入境，租房市場便開始復甦。2023年下半年開始，移民政策放開吸引大量人口流入，令今年的人口增長激增2.5%，其中80%都是新移民。這也讓租房市場極度緊俏，再加上新屋供應不足，導致全澳空租率達到歷史最低水準，引發租金持續暴漲。這也導致澳洲今年通膨下滑的速度遠遠落在歐美之後，房價也在逆市增長。（本文中提及的澳洲地產資料均來自於較權威的CoreLogic行研機構與澳洲統計局。）
10月通膨報告中，房租不是已經降溫了嗎？
房租指數（2022-2023） – 澳洲統計局
的確，在連續2年半的單邊上漲後，澳洲10月份的房租支出首次下滑，月度環比下降0.4%。然而，這並非源於房租的降溫，而是政府的補貼。從9月20日開始，政府將租金補貼上調15%，導致全澳實付租金水準下滑。如果扣除這部分補貼，澳洲10月份的房租月度環比應該增長0.7%。如果貢獻到整體通膨，會讓月度同比從4.9%調整至5.3%的水準。由此可見，租房市場的火爆仍然是通膨控制的最大阻礙，移民在其中扮演著重要角色。（政府的補貼最終只會導致房租進一步上漲。）
移民和房租真的關聯很大嗎？
澳大利亞移民與租金 – 短期正相關
由圖可見，從2022年7月解除邊境封鎖至今，淨移民人口與房租增長幅度有著明確的正相關性。尤其是在雪梨與墨爾本的重點移民區，租金一年的漲幅均超過了15%。不過從圖中也能發現，資料點較回歸線的離散程度不小，而且在回歸線下方有不小的聚集區（單因素模型無法完全解釋房租上漲）。這些都說明移民人口增長雖然是租金暴漲的主要驅動，但並非是唯一的原因。其他因素還包括新房供應不足、材料漲價、人員短缺以及疫情後的特殊週期等等。
那麼禁止移民就能控制住房租嗎？
澳大利亞移民與租金 – 長期負相關
其實移民和租金的正相關是短線的，從長線來看，移民的流入反而會緩解租金過熱的現象。艾班尼斯政府之所以今年放寬移民政策，就是希望通過技術移民的流入，解決人員短缺的問題，最終實現提高供給、控制通膨的目的。不過目前來看，移民只起到了反效果。
控制租金跟海外購房者有什麼關係？
一方面，今年移民的湧入令實際房價與可負擔房價（基於澳洲家庭收入）之間出現了巨大的缺口，原因正是海外購房者數量的激增。長遠來看，如果家庭收入無法快速提高，同時海外購房政策收緊，澳洲房價可能無法維持當前的強勢上漲。而反映到房租上，也會讓增速放緩。另一方面，雖然全澳空租率歷史最低，但海外投資房的空置率仍然遠高於平均水準，這也是澳洲政府想要提高空置罰款的原因。
綜上所述，房租是當下最讓澳洲政府和澳聯儲頭疼的問題，移民與海外投資者的不斷湧入讓租房市場難以降溫，通膨也將愈發地頑固。從中短線來看，這將有利於澳元的升值，但不利於澳洲地產板塊的表現。
歡迎追蹤我們的IG 🔎 acy_securities_zh 查看更多市場分析、國際熱點、投資教學
👉【訂閱電子報】- 獲取每周關鍵投資電子報
👉【免費參與線上課程】- 專業分析師帶你分析市場、解析財報
👉【領取高達$3000贈金】- 新用戶在ACY開戶將可領取高達$3,000贈金！
本文內容由協力廠商提供。ACY證券對文中內容的準確性和完整性，不做任何聲明或保證；由協力廠商的建議，預測或其他資訊導致了投資損失，ACY證券不承擔任何責任。本文內容不構成任何投資建議，與個人投資目標，財務狀況或需求無關。如有任何疑問，請您諮詢獨立專業的財務或稅務的意見 。
