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大揭密!晚清「房地產大王」成功投資秘訣,值得後人借鏡!

12月 2015年9
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(圖/shutterstock)

 

大家都看過電影《上海灘》,

這部電影給我們的第一印象,

就是在近代的上海灘立足生存,

很不容易。頭一道檻就是找房子住。

就在很多人忙着湊錢租房買房的時候,

一個名叫徐潤的小夥子,

卻在上海的房地產市場裡做得風生水起,

積累起巨額財富。

 

趕緊接下去看看...

 

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徐潤(1838-1911),又名以璋,字潤立

 

晚清地產大亨--徐潤

徐潤不是上海人,

而是廣東香山人,跟孫中山是老鄉。

這個地方今天改名叫中山市,

就是為了紀念孫中山。

咸豐二年(1852年),

徐潤離開家鄉,來到上海淘金。

他先是在叔父的推薦下,

進了英國人開設的寶順洋行當學徒。

這年,他14歲。

就在這年,洋行大班韋伯任滿回國,

臨行前告訴繼任者:

上海市面此後必大,

汝於地產上頗有大志,

再貢數語:

如揚子江路至十六鋪地場最妙,

此外則南京、河南、福州、四川等路可以接通,

新老北門直北至美租界各段地基,

爾盡可有一文置一文。

新大班是否照此辦理,不得而知,

但這段話給從旁侍候的徐潤留下深刻印象:

房地產原來是最能造富的潛力股!

 

幾年後,徐潤被提拔為買辦。

說到“買辦”,大家一定會想到買辦資產階級,

會覺得他們跟漢奸差不多。其實不然。

“買辦”是個中性詞,

就是當時中國的外資企業僱傭的居間人或代理人,

簡而言之,就是給洋人打工的高級職業經理人。

買辦的最大特色,

就是精通跟洋人做生意打交道的方式方法,

包括精通外語,屬於緊缺的國際人才。

正是因為緊缺,所以傭金更高。

就這樣,徐潤的積蓄開始增多,

這成了他投資房地產的首批資金。

 

 

1.首筆投資:錢不夠怎辦?合作買房

不過,由於財力單薄,

他憑自己的實力買不起房子,只能跟別人合買。

第一筆投資,是他跟伯父徐鈺亭一起完成的。

他用四萬八千兩銀子合買了餘慶裡的房子。

緊接着,他又跟好友葉顧之、

潘爵臣合買二擺渡的一所宅院,

包括十畝地,花了三萬一千兩銀子。

同治二年(1863年),

太平軍逼近上海,時局不穩。

徐鈺亭有點綳不住了,

打算把餘慶裡的房子賣了。

徐潤說了一句話:

上海自泰西互市,百業振興,萬商咸集,

富庶甲於東南,地價日益翔貴,

以今視昔,利逾百倍。

 

徐潤看到了上海房地產升值的基礎,

也就是經濟發展和商人聚集。

事實證明,他的判斷是對的。

 

上海外灘的瓊記洋行

 

同治七年(1868年),

徐潤離開寶順洋行,開始單幹。

當然,房地產還不是他此時的主業,

賺錢還要靠別的產業。

19世紀60—80年代,

是近代中國茶葉出口的黃金時期。

徐潤抓住這一機遇,

利用以前在寶順洋行積累的人脈關係,

創辦多家茶棧,

成為上海地區最大的茶葉出口供貨商,

賺得盆滿缽滿。

曾困擾徐潤的最大問題,就是缺錢。

如今不差錢了,

合作買房的模式也就沒必要堅持了。

 

2.培養看房眼光,有足夠積蓄下手為強

徐潤開始獨闖房地產市場,

到處買房買地。

到光緒九年(1883年),

他在上海房地產市場已經斬獲頗豐:

投資總額223.7萬兩。

名下擁有土地3200多畝,

其中2900多畝是儲備地,還沒蓋房子。

建成的洋房51間,住宅222間,

當鋪3所,樓房平房和臨街房1890多間,

總市值達到350萬兩,

佔到當年全國財政收入的5%。

比購進時升值了57%,

租金年收入12.3萬兩,出租收益率6%。

這樣的租金回報率,比高利貸當然要低,

但看起來更穩定,更持久。

徐潤以這樣的戰績,

被人稱為晚清上海的“地產大王”。

 

他感嘆:當年大班韋伯留下的話,

“果有效果,足征先見之明”。

徐潤在上海給自己建了個宅院,起名叫“愚園”。

今天上海的愚園路,就得名於此。

不過,徐潤一點都不愚,

“地產大王”絕非浪得虛名。

 

(文章來源)

 

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