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【5 分鐘看屋術】首購族注意!建設公司老闆透漏:「這種房子」千萬不能買 ...

10月 2016年21
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(圖/shutterstock)

 

一直以來,都市的高房價總讓人望而興嘆,

從 1989 年的無殼蝸牛走上街頭到現在將近 30 年,

房價只有愈來愈高,而且高的嚇人!

不過,不管房價怎麼走,

在城市生活就必須面對居住的問題,

在華人有土斯有財的觀念下,

買房還是多數人人生中必要實現的目標。

 

繼續看下去...

 

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買屋首重「好地點」

好學區才有成長空間

前( 2016 )年房地產因新稅制及景氣的關係,

仍處於低迷的狀態中,

使得房地產投資客紛紛退出市場,

在市場供過於求的情況下,

不久前還有媒體報導,賣方提出的報價,

買方要砍價 2 成才有可能成交,

究竟現在的房地產狀況是否適合投入買房?

用市價的八成真的能買到喜歡的物件嗎?

買房時又要注意哪些問題,

才能讓自己人生中重要的決策不至於失敗呢?

 

宏利發建設總經理楊雅婷說,

買房子時挑選有成長潛力的好地點很重要,

因此,「地點」占買屋決策的 80 %。另外 20 %,

她考慮的是學區、交通、生活機能、社區環境,

以及房價是否負擔得起。

楊雅婷說,好學區的房子通常是需求大於供給,

有很多家長會因為學區而挑選房子,

但選學區還要考慮是要買國小、

國中、高中還是大學學區,

若是以投資為目的,

通常會選擇買大學學區的房子,將來可以出租。

 

重劃區周邊發展不完善

社區管理影響居住品質

在房地產不景氣的情況下,

現在很多新興重劃區的供給大於需求,

這類重劃區的交通及生活機能發展還未完善,

住進這樣的區域在生活上有很多的不便。

再以社區環境來說,

好的管理可以幫房屋創造價值,

有些社區雖然管理費低,

但沒有做好社區經營管理,

燈火不明、公共區域不整潔,

對住戶安全及居住心情都有負面的影響,

未來要轉賣也不容易吸引買主。

 

 

房屋開價低 殺價空間小

買房先確定 要自住或投資

雖然媒體報導一直提到房價下修,

但實際上去看屋卻發現好像並非如此,

而且也不像報導所說可以輕易的殺價兩成,

關於這一點,楊雅婷以她建設公司經營者的角度來說明。

每個跟建設公司配合的代銷公司都有自己的訂價策略,

比如說之前大同區開出破百萬的單價,

即使打了八折售價還是很高。

但是,有很多建設公司開價並沒有開很高,

所以打八折是不可能成交的。

 

不過現在景氣不好,投資客紛紛退出市場,

買方可選擇物件增加的情況下,

楊雅婷認為只要勤做功課、勤看房子,

就有機會把購屋目標從蛋白區轉進蛋黃區。

 

當首購族決定要購買人生中的第一間房子時,

楊雅婷建議要先設立目標,

清楚知道自己為什麼要買房子,

是要自住還是投資,

因為這會影響到買房的區域、產品別以及總價。

如果是要自住,建議先召開一個家庭會議,

瞭解家人的需求,最重要的是要聽取決策者的意見。

大部分的首購族還是需要長輩幫忙分擔頭期款,

所以聽聽長輩的意見也很重要。

 

 

看房選屋 勿侷限某種類

開始看房時,楊雅婷建議不要設定只看特定種類的房子。

楊雅婷第一次買房時就只想看公寓,

心想住公寓可以省下管理費,

結果帶孩子去看房子,孩子一直在樓梯上跌倒,

顯然公寓式住宅不適合小小孩。

再加上她當時看的多半是頂樓加蓋,

碰到很多漏水屋,看屋結果並不理想,

因此她慢慢轉而看華廈。

華廈有電梯也有停車位,應該是不錯的選擇,

但華廈因為面積小,車位多是機械式,

由於她曾經有過汽車被卡在機械停車位的經驗,

所以也就放棄了華廈。

 

最後楊雅婷開始看社區大樓,

她才發現社區有中庭、有警衛收信、

有地下停車場、有兒童遊戲室,

各方面都符合她的需求。

轉了一大圈,才發現原來

真正適合她的物件跟她當初設定的並不一樣。

 

 

意見問錯人 比不問還慘

還有一點楊雅婷認為非常重要,

那就是千萬不要把別人的「建議」跟「想要」,

變成自己的「需要」。

因為每個家庭的組成分子都不同,

各別的需求也不同,再加上財務狀況也不一樣,

所以別人的意見只能提供參考,

不能當作最後決策的依據。

 

此外,看房子的時候不要找太多

不懂房子的人一起去看,

因為意見太多又不專業,

七嘴八舌的常會影響判斷。

楊雅婷自己除了第一間房子

是跟家人一起去看的之外,

後來再投資,她都習慣自己一個人去看房子。

 

 

多看、多問、多學

造就「五分鐘」看屋功力

從小跟著開建設公司的父母親到處看房子,

楊雅婷多年來看過的房子超過千棟,

練就了她「五分鐘」分辨物件好壞的功力。

楊雅婷回憶,小時候陪爸媽看房子

就像陪他們去運動一樣,

到處走走看看,慢慢就累積了一些經驗。

 

而她第一次自己去看房子則是結了婚、

有了小孩以後,

為了孩子的學區問題開始找合適的房子。

第一次自己找房子、看房子,

才發現原來房子還有公寓、華廈、社區之分,

這中間有太多需要注意的地方,

楊雅婷就是靠著多看、多問、多學,

才有了「五分鐘」看屋的功力。

 

 

五分鐘看屋 就靠刪去法

楊雅婷的五分鐘看屋法主要是靠刪去法,

例如地址中出現「四」的房子她不看。

雖然現在年輕人多半不介意數字諧音,

甚至會因為四樓比較便宜而買進,

但在景氣不好的時候,產品釋出量太大,

被選擇的機會也多,就會比較吃虧。

所以買房子不能只考慮眼前,

將來是否容易脫手也要事先想好。

景氣好的時候,什麼房子都好賣,

但在景氣差的時候,房屋條件的好壞就會差很多。

 

其他幾個楊雅婷會刪去的理由包括:

(1) 地上權的住宅公設比高,但沒有公共設施可以使用。

(2) 管理費高,卻沒有完善的社區物業管理。

(3) 沒有天然瓦斯而是使用電爐。

(4) 臥室沒有對外窗。

(5) 開窗緊鄰鄰居。

(6) 附近有嫌惡設施(高壓電塔、加油站、宮廟、墳墓等等)。

(7) 地震危樓、海砂屋、輻射屋、凶宅、漏水屋及地下室等。

(8) 住家門打開正對電梯或樓梯。

(9) 房屋位於車道正上方。

(10) 路沖。

(11) 光線不充足。

(12) 空氣不流通。

(13) 強制購買兩個車位等等。

 

 

想轉賣房屋的 2 大考量

1. 有電梯的高樓層

此外,選擇樓層時也有一些考量點需要注意,

以楊雅婷的經驗來看,

她發現年輕人比較喜歡視野佳的樓層,

因此若現在買進低樓層的物件,

未來在市場上流通就會花比較多的時間。

雖然年長者會因為方便而選擇低樓層,

但在有電梯的情況下,高樓層還是比較吃香。

 

2. 新屋條件佳,價格也接近中古屋 

楊雅婷二十八歲時

買了人生中的第一戶房子就是在二樓,

她當時也是考慮到房價比較便宜就買下了。

後來孩子沒有在這個學區就讀,

當她要處理掉這個房子時才發現,

來看屋的人很多,但被嫌的機會也很多,

因為二樓的視野及光線真的不太好,

同時也比較吵。

 

根據楊雅婷最近對市場的觀察

以及與房仲聊天後發現,

十幾年的中古屋跟新屋的成交價格差不了多少,

因此她建議要買屋的朋友盡量去看新屋,

因為新成屋的社區管理會比較完善一點,

其次是新屋的結構也比較安全,

再加上建商通常都會提供保固期,

買方比較能夠放心。

 

 

買房當存款

設定買房目標

增加儲蓄動力

雖然在都市買房很不容易,

但既然所有人都有住房的需求,

即使不買也要租,

楊雅婷建議大家可以把買房當作存款,

慢慢的就可以存下一間房子,

 

不要把錢光是花在吃喝玩樂上。

只要勇敢踏出第一步,

辛苦付出之後就能享受甜美的果實。

 

 

辛苦一輩子…

比不上買對1間房子!

 

 

本文由 理財周刊 授權轉載,原文 於此

未經授權,請勿轉載!

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