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小資族 買房必讀!掌握 8 招投資 房地產 的秘訣,35 歲爽當包租公、包租婆 不是夢 ...

12月 2015年29
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(圖/shutterstock)

( 以下讀書心得為本文作者自行編寫,不代表原書作者觀點 )

 

投資房地產的必讀聖經!

30 歲買房住、35 歲買房租的夢想就靠它 ...

受到華人傳統觀念的影響,

我們總認為「有土斯有財」,

任何稍有能力存點積蓄的人,

都將購置房地產列為一生中最重要的目標之一。

房地產,不僅是民生必需品,

也是市場中保值性最高、風險最低的投資商品之一。

然而,它卻有著進入門檻極高的缺點,

加上在這個炒地、炒房興盛的年代,

不論是要買第一間房來住,

還是要買第二間房來租,躺著讓房子幫你賺錢,

都不是件容易的事。

 

不過在有了

 

《35歲前投資房地產賺到1000萬》

 

這本書之後,感覺一切變得更有技巧性、也容易多了呢!

下面就為大家整理、節錄了書中的 8 個重點,

讓你買房的夢想不再只是白日夢喔!

 

現在就一起繼續往下看看吧...

 

(贊助商連結)

 

 

讓你住屋、租屋的 8 個買房必勝絕技

 

1. 掌握頭期款「335 原則」

在這個薪資低、物價飆、利率衝的年代,

買房子的頭期款的確很難存,

因此開始有人提倡了所謂的「335 原則」。

 

所謂的「335 原則」就是:

1. 自備款:至少 3 成以上

2. 還款負擔:以不超過家庭所得支出 1/3 為限。

3. 購屋總款:以家庭年收入的 5 倍計算購屋總價較為合適。

 

只要好好掌握它,

搭配著穩定的收入、節儉的開銷,

擁有一棟自己的房子的夢想也就更近一些了。

 

2. 開源節流,存到買房的第一桶金

自備款 + 銀行貸款 = 購屋總價款

因此買房的第一步即是準備足夠的自備款,

通常自備款占總購屋價款的 20% ~ 40%,

但我們最好能準備到 30% 左右,

因為若準備的自備款越高,

將來每個月要繳費的款項也就越低。

 

為了迅速存到足夠的自備款,

縮衣節食、開源節流自然是少不了的。

所謂的「節流」,當然就是要盡可能地省下不必要的花費,

例如盡量降低娛樂費、聚餐費、

多在家開伙、少買有牌子的衣服等。

至於「節流」,就是在心有餘力之上,

可以在正常工作時間以外找份兼職打工,

例如家教、電訪員、校對等外包工作,

這麼一來,便能增加自己的收入,

也能更快速迎接到「第一桶金」目標達成那日。

 

3. 沒有富爸媽,不妨試試個人借貸

然而,即使開源節流,

也不是每個人都有能力輕易地存到自備款這「第一桶金」,

更不是每個人都有富爸、富媽撐腰,

想辦法讓他籌出這筆錢,

這時候不妨可以試試個人信貸。

即使是在籌即自備款的階段,

銀行仍舊是個放款的大金主,

好好利用便能省下不少時間和精力。

購屋時向銀行申請的貸款是屬於有擔保品的質押貸款,

其中個人信貸專案算是一個迅速而容易申請的專案,

只要個人信用紀錄沒有瑕疵,

又有正當的收入,

通常銀行會予以核准。

 

個人信用貸款所借貸的金額,

建議可在 20 萬至 50 萬左右,

因為信用貸款的利率較高,

所以也不宜借貸太多金額。

 

4. 先求有再求好,由小買到大

買人生的第一間房時,要「先求有再求好」,

無論目前經濟狀況如何,

買第一間房的坪數不要太大,

甚至從 10 幾坪、20 坪的小型公寓買起也是可以的。

有人會覺得買太小的空間,

就算夫妻住得下,

以後有了小孩仍須面臨換房的問題。

然而,房價是會有波動的風險的,

如果房價開始下降了,

買到小房和大房的還款壓力就會差很多。

因此普通上班族應根據由小到大的學問購買房子,

等有一定的經濟實力基礎再看準時機換房,

即使現在的房子小小的,

有了小孩就不夠住,

但以後這個小空間卻能成為

你藉以改善居住品質的重要依據。

 

5. 選擇潛力地段的中古屋

預售屋、成屋、中古屋之中,

預售屋的自備款負擔比較輕,約為房價的 20%,

不過每坪單價卻高於成屋。

中古屋則因折舊的因素,單價較低,

不過新成屋和中古屋的自備款比較高,

約為房價的 30%~40%。

因此若自備款不夠多,建議還是晚一點再買房子,

因為預售屋雖備款雖較輕,

但房價總價買下來卻比較高。

 

至於地段的部分,當然是越好越貴,保值性越高,

但如果我們避開交通便利,

早已有捷運通車的歷史高檔區或都市核心區,

選擇即將有捷運興建、未來捷運通車會經過的地方,

不僅現在價格較低,漲幅也較大。

 

所以總體而言,

最好能買在有潛力地段的中古屋。

如果嫌屋況老舊,

花點錢裝潢,還是可以有新房子的感覺。

 

6. 小心低利房貸、房地產廣告的陷阱

買房時,除了注意地段、注意房價之外,

還要注意各種陷阱。

房屋貸款期一般高達 20 年,

而目前銀行提供的低利房貸,

大多只優惠錢 2 年,頂多再給個 3~5 年的寬限期。

寬限期過後,不同銀行的利率調整就差多了。

因此向銀行申請房貸前一定要仔細比較

各家銀行提供之房貸商品,

一家家計算 20 年下來要付給銀行的房貸總支出,

才能避免自己掉入「低利房貸」的陷阱。

 

此外,買房時也務必小心房地產廣告,

聰明的商人總是運用巧妙的話術,

在暗處藏下玄機使人上當,

以下就來破解幾個房地產廣告常用的話術:

 

誘人的廣告話術 實際狀況可能是 ...
近捷運,只要 5 分鐘 消費者會誤以為是走路,但可能是以開車時間計算的
依山傍水,遠離塵囂 可能是偏遠地段,上班、上學交通都不便利
坐擁繁華,近商圈 緊鄰鬧市、菜市場,位在嘈雜地段
黃金地段,熱銷 8 成,錯過不再 價格很高,其實未出售那麼多,為了促銷,造成搶購一空的風潮

 

7. 買房要有 sense,7 步驟讓你殺價殺很大

在買房時,對房地產行情有點 sense 除了可以避免自己上當,

甚至還能成為像房仲殺價的武器喔!

以下 7 個步驟,教你怎麼買屋殺價殺很大:

 

1. 查:殺價不是亂殺,要先進行市場調查、做好功課,

           了解市場行情以制定殺價策略,

           避免自己沒 sense 殺太兇,對方也懶得裡你。

2. 挑:對房屋的缺點雞蛋裡挑骨頭,

           藉此達到殺價目的。

3. 比:比較不同地區的價格,

           並在談價時提出其他的價格,

           甚至可以提出在朋友的房仲那得到的好處,

           要求同樣待遇。

4. 拖:仲介有銷售的時間壓力,

           所以也可以採用拖延戰術。

5. 哀:搬出哀兵政策與苦肉計,

           說明現在的困境及積極想買的慾望。

6. 現:顯現個人的談吐、氣勢、投資功夫一流,

           並拿出現金交易。

7. 集:即合親朋好友、同學,輪番上陣,

           表示一致覺得價格太高。

 

8. 如果房子是拿來租人的,

    就不必擔心房價,從 3 房 2 廳開始下手

如果你打算買第二間房子租人,

那麼建議從坪數 25 坪、格局 3 房 2 廳的房子開始下手,

雖然小套房也是很流行的租屋財產選擇,

不過套房畢竟格局有限制,

租金收益有限,不能彈性增加。

若選擇 3 房 2 廳的中古屋,

自己再花點錢改裝房子,

3 房 2 廳改為 5 房,並讓每間都配有衛浴設備,

這麼一來就可以擁有 5 套房租金收益。

 

至於房價也不用太擔心,

因為儘管房價有波動的風險,

但租金波動的程度卻相對小很多,

因此只要你買下的房子是用來出租的,

房價下跌對你的租金收益也不會造成太大的影響,

不需要過於擔心。

 

 

開源節流、房子由小換到大

注意地段、小心陷阱

買房是夢想,而這個夢想可以被實現

 

想知道更多有關買房、出租房子的偷呷步嗎?

有興趣的朋友不妨參考:

 

《35歲前投資房地產賺到1000萬》

 

 

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本文為 CMoney官方 編輯群整理撰寫之 讀書心得,

部分擷取自書籍內容,詳見 原書籍

​如需轉載​,請在文末附上 :

 

本文 轉載自 CMoney 網站,原文 於此

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