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少子化、高齡化、政策及稅改...專家:未來 5 年,這 7 種房子碰不得!

6月 2018年28
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(圖/shutterstock)

 

為了度過房地產的低迷寒冬,

建商以讓利帶動買氣,

使得六都房地產成交量比去年同期大幅成長,

其中北市成長幅度更高達 43.6%,表現相當亮眼。

不過,雖然自住宅買氣回溫,

但台灣尚末跟進全球升息循環,「最大的賣壓潮尚未出現」,

購屋人應謹慎做好財務安排。

 

繼續看下去...

 

台灣房市中長期在房地合一稅、

人口高齡化等結構因素影響下,

未來 9 成將以自住的剛性需求為主,

而投資置產占比會降低至不到 1 成;

加上房地產政策趨緊,建議要更謹慎考慮房屋脫手性。

以下 7 種房產類型,購屋人在下手前千萬要三思。

 

高齡住宅 -耐震力差、貸款成數低

一般銀行估算貸款的基準為

「貸款年限」加「屋齡」不得超過 50 年。

若屋齡高於 30 年,不但貸款年限短,

銀行核貸成數也低;

加上老屋幾乎都有管線更換等維修問題,

對購屋者來說,不但自備款高,裝潢負擔也將加重。

 

此外,921大地震後,

政府陸續修改建築法規,

加強建築施工規範及耐震強度。

老舊房屋抗震能力較差,

若是房屋結構曾經受損,未進行修復補強,

就會有高度的居住風險。當然,老房子優點也不少,

包括公設比小及都更增值利多。

 

雖然近期政府已成立住都中心專責都更業務,

但後續還要觀察執行成效,

建議不要將時間和資金投注在難以預測的風險上。

 

工商區住宅 -違法使用、難以解套

近期最典型的案例就是台北市大直大灣北段,

當初建商將「工業區、商業區」違規當成「住宅區」銷售,

導致有高達1,675戶違反住宅使用分區辦法。

台北市長柯文哲因此鐵腕祭出可連續處罰、

直到改善為止的做法。雖然因而引發強烈反彈,

卻也反映出此類違規的嚴重情形。


類似的情況還有工業用地、

工商綜合區經過二次施工改裝成自用住宅等,

都可能依違反《建築法》規定而被開罰。

這類型住宅價格比同區域行情便宜,

但銀行核貸成數低,生活環境未必較好;

再者,在地政局及消保官執法越來越嚴之下,

即便期待可能就地合法,

仍將面臨繳納代金或限期改善,

不僅造成居住使用不便,也降低未來脫手性。

 

跟上海外潮流,

掌握年投報 8% 的投資先機

 

頂樓加蓋宅 -危機四伏、不再吃香

價格低廉,卻擁有多一半到一倍使用空間的頂樓加蓋住宅,

雖然吸引人,但在可能面臨隨時被拆除的風險下,

中信房屋調查顯示,高達 85.2% 的民眾

不考慮購買有頂樓增建物的房子,

其中超過一半的受訪者認為,

頂加被拆風險大增及未來沒有改建都更效益。

這也顯示頂加從過去的搶手貨,

到現在反淪為票房毒藥。


去年底多起住宅違建大火,引起民眾的高度關注,

政府為了展現決心,拆除頂樓加蓋違建將成為目標之一;

同時,他提醒,雖然目前頂加住宅議價空間較大,

但若未來面臨拆除,不但需要負擔拆除費用,

已經賺到的利潤也將化為烏有,實在得不償失。

 

地上權住宅 -無法傳承、租金昂貴

在房地產景氣好時,價格是市價 7 成、

且多位於市中心的地上權住宅,

頗受買屋族歡迎,但它是只有使用權,

而沒有產權的房子,

不能像一般住宅那樣可以傳子傳孫。

這就直接挑戰了國人「有土斯有財」的傳統觀念


雖然地上權住宅無須每年繳交地價稅,

卻須繳交由建商代收的「地租」給政府。

現行地租是公告地價乘以 3.5% 到 5% 計算,

遠不如優惠稅率 0.2% 的自用住宅地價稅,

兩者相差 17.5 倍到 25 倍;

再者,隨著前兩年房價上漲,公告地價漲幅也大,

部分在精華區的地上權住宅地租大漲,負擔越來越沈重。

 

保證收益宅 -高報酬、高風險

過去只要房地產景氣下滑,

保證收益的投資物件就會出籠,

有些建商會打出包租或代租、

代管等頗具吸引人的加值服務。

但購屋人要對這類型物件的市場租金行情有把握,

並確認保證期結束後,還能維持相同的高收益。

因為房貸繳款年限動輒 10∼20 年,

包租期間若承租狀況不如預期,或房客不續租,

房屋未來的空置期及經營管理,

都可能影響後續的利潤空間。

若利用高報酬率來增加購買動機,買方要特別留意,

當地是否有大量且持續的租屋需求,

避免未來招租或轉手無門而被套牢。

 

假豪宅 -大坪數、不再流行

過去幾年建商推出頗多大坪數住宅,

但隨著房價回檔,

如果是規畫不完善的高總價產品,也就是假豪宅,

在市場回檔時會成為有錢人看不上眼、

中產階級卻又負擔不起,

也就是難以脫手的尷尬產品。


受到少子化與不婚不生社會型態的影響,

現行台灣的家庭結構正不斷往「小家庭」變動,

所需居住空間較以往小。

預期中小坪數仍將是未來房市的主流產品,

保值性相對較高。

建議一般家庭購屋時要避開坪數過大、

總價過高的產品,避免以後要轉售時,

不易找到買方接手。

 

不潮店 -沒人氣、沒落商圈

近年北市房價、租金持續上漲,

不少東區的店家因不堪負擔而紛紛退租;

加上電商崛起,衝擊實體店面的經營,

連付租能力最強的銀行業也對大店需求減少,

因此這陣子北市不少原來的「黃金店面」

被短期拍賣會和夾娃娃機店取代。


業者表示房東將租金調到天花板價格,

使得承租戶無法經營,

接下來恐將有一波店面淘汰賽,

甚至有些商圈會因人潮移轉而沒落。

不過,只要人潮還在,店面需求就有支撐,

選擇最容易被各行業承租的 30 坪左右的店面,

出租率比較高。

 

辛苦一輩子…

比不上買對1間房子!

 

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