發表
我的網誌
【我們想讓你知道】
買房是人生大事，攸關你如何安排自己的資產，及怎樣看待資產與投資。其中，對一般人而言，最大的功課大概就是「有限的資金應該怎麼運用？」每個人一生中可以賺進的財富有限，買房又是非常大筆的開銷支出，常常會是一個選擇不同，就會改變往後的人生，無怪乎大家都非常審慎看待。
文 / Ted
用四個不同的問題，分享自已對於「有限資金，有效利用」的看法與觀念：
用信貸作為財務槓桿，借錢買房或裝潢？
我買房時很年輕，當時也沒有小孩，在沒有家累的情況下，可以相對無顧忌提高自己的財務風險，所以裝潢費用是透過信貸借來的。但如果問我是否鼓勵開高自己的財務槓桿買房？對現在的我來說，每個人所遇到的情況、基準點與未來的變數都不一樣，因此我趨向保守。
如同前文所言，因為當時的我還年輕，幾乎是一人飽全家飽，在相對沒有很多壓力或變數的生活條件下，我可以自己規劃資產分配，就算發生危機或風險，也可以用自己的本事增加收入。當時的想像是，就算下班後要去兼職，我都有把握可以還清這筆借款。
但在有家庭成員之後，我就不建議大家去做這樣的事情，因為你的冒險，其實是押上全家人生活水平與開銷的風險。對我來說，裝潢跟買房是兩件事，買房是資產配置，裝潢是消費，更何況，如果超過能力所及，它會是奢侈性消費。
過往台灣人的觀念裡，買房子是可以容許借錢與貸款，只要你的財務槓桿計算好，貸款是很常見而且合理的支出，因為大家都認為房子是資產、未來會有漲幅，你可以將房子視作金融商品，當然也是你個人資產累積的一部分。
但裝潢不會有漲幅，而且還會折舊，未來在賣房時，高級的裝潢也不一定能為房子加值，所以在裝潢上，我建議大家偏向合理預估自己能負擔的消費範圍去做設計，並且不要抱有可以回收的期待。
第一桶金到底要拿去買房，還是投資？
這個問題簡直是千古不變、歷久彌新。隔一陣子就會有新聞出現，類似「現在我手上有筆錢，是要拿去買房還是買股票？」這樣的標題，總會引起大家討論。
我自己看，很多事情都是結果論。2003 年 SARS 席捲全球，當時危機入市買房的人，現在資產一定翻了數倍；2020 年新冠肺炎疫情導致全球股價下挫，260 元大手筆買入台積電股票的人，以現在 580 到 600 元左右的價位（截至 2020 年 4 月），也是翻了2.5 倍行情。
但你在 SARS 時期敢買房嗎？在 2020 年全球因疫情鎖國封城的期間，真的敢把手上的現金全數投入股票市場嗎？我想每個人的答案都是不一定的，用事後諸葛的角度來看，當時的投資絕對有豐厚回報，但誰能知道什麼樣的時機，該做什麼樣的決定？沒有人能預測未來會發生什麼變化，你只能為自己，在當下做一個最合理的決定。
每個二選一的抉擇都簡化了周遭環境變因。可能你買房是為了成家，如果不買，家人就必須一直仰賴租房，不論未來就學或工作，都不那麼穩定。這筆錢雖然沒有投入股市，為你賺進股價升值的報酬，但你買了房子，有一個安定的居住環境，這筆獲利又該怎麼計算呢？
我們都想要用最少的錢贏得最多的報酬，但有形、無形的付出與收穫卻很難估量，更何況我們是用現在的眼光，回推當年的決定，這些都是不合理的懊悔與檢討。無論是買房、買股票或是任何一種投資，只能用當時所擁有的資訊，為自己做一個「進可攻、退可守」的選擇，才是合理行為。與其問外人「我該買房還是投資？」其實你該想的是，「該做什麼決定，對現在的我會換來相對好的結果？」
買房或是租房到老？
這個問題也是大哉問，但都根基於大家「資源有限，但欲望無限」的心理狀態，所延伸出來的終極選擇題。租房到老要負擔的風險是，市場上沒有房子要租給你，房東對於年齡較大的租客有疑慮。
至於何謂年齡較大？我們用法定 65 歲可以享有各式長者福利為基礎，推算台灣 2019 年公布的人口平均餘命，男性是 77.7 歲、女性是 84.2 歲，平均而言從被認定為「老人」到死亡，還有約 16 年的時間，你必須找到房子租你，讓餘生有地方可遮風擋雨，這在現在的租屋市場上，不是件容易的事情。
其次，當然你也可以去住老人養護中心，以平均一個月 3 萬元、需準備約 16 年的安養費計算，你必須為自己準備大約 580 萬的費用，才有一個空間可以過日子。說真的，如果換成現實的費用來看，我認為還是買房比較划算。
買房自住或是買房出租？
有關買房投資，通常都是在資產配置上相對有選擇的人，簡單來說就是資金足夠，不動產會是你能拿來作為投資獲利的其中一個選項，我對於這個選擇沒有特別意見，不過整個社會的氛圍與眼光，這樣的人就算是「炒房族」。
如果你將房子作為金融商品來討論，我們可以用本金跟收益來看，其實不動產近年的漲幅是差的，需要的資本與等待的時間，相對於其他商品而言是多且長的。不過以風險而論，不動產下跌的機率較低，跌幅也有限，並且有「保底」性質，意即，即便你投錢下去，整個大環境或市場下修，你也不會血本無歸。
在種種條件之下，既然房子的獲利以比率來看不高，那所有的問題都會導向你的資產豐厚與否、風險承擔度高還是低，希望做長期穩健或是短期獲利的投資等，綜合評估之下，再來考慮房子是否能夠作為你配置資產與投資的一個選項。
最後其實不難理解，如果有能力，我的立場仍舊是建議大家買房，即便是買在近郊區的地方也無所謂。因為買房其實換得的是某種心靈上的自由，即便你的財務自由會因為貸款而產生限制，但在付貸款時，你終究知道這是「買房子」，而不是把錢給別人，無法回收；你一定也清楚，房子是會有殘值的，即便今日房市緩跌，它也不會跌停或歸零，在持續付出貸款的同時，你的得失心就會慢慢平衡，你終究是為「自己」買了一個安身立命的居所。
更多房地產買與不買，好文推薦你：
- 星巴克儲值卡、健身房會員卡...月薪只賺3萬，快丟掉這5樣東西，徹底擺脫習慣性過度消費
- 房貸繳完 100 萬，老婆卻想再增貸買車！夫妻月入 8 萬，卻每月花光... 沒有理財共識，怎麼辦？
- 買房，往往是年輕人的第一個負債！陳重銘：別急！每月存兩張 0056，十年後每月 4萬現金流輕鬆購屋！
- 37歲夫妻育 2兒，力拚 7年還 400萬房貸！她嚴格執行「斷捨離理財法」，還可年年帶婆婆出國旅行
- 拒當月光族！專家：存錢三字訣「省、存、配」，月薪 5 萬 也能買下 70 坪大房子！
本文摘自《35線上賞屋的買房實戰課：房價走勢‧看屋心法‧議價重點，43個購屋技巧大公開！》，作者：Ted、出版社：聯經出版公司
( 圖：shutterstock / 責任編輯：chou )
