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                                                                                                  (圖片來源:網路)

 我身邊許多朋友都有一個夢，一個包租公的夢 尤其在外面租屋的朋友每次月底要繳房租時，

心裡都在想: 「當房東真爽阿，我五分之一的月薪就這樣沒了，電費還要收一度五塊，真沒天良」

什麼時候也換我當阿 ！！

 

但由於台灣的高房價，要買房收租並不容易，一棟房子都要數百萬以上

而且以現況來看，台灣房屋租金15年以來波動幅度不到5％，對比房價早已翻了兩三倍，使得租金報酬率在世界上是數一數二的低

 

因此有些商人會把腦筋動到海外的房地產上面，鼓吹到日本或金邊投資房地產，雖然投資報酬率較高

但是一次動輒也是要數百萬以上，而且由於各國法規不同，我們人又不在海外，容易遇到法律上的問題。

 

而我認為以台灣人這麼愛買房地產的性格，應該相當適合投資Reits 

REITs 到底是甚麼？Reits 是房地產投資信託的簡稱

簡單來說它是由公司將各種不動產的所有權，分割成許多小部分而成的投資商品。

因此，即便只有少量資金也能讓你擁有不動產所有權、共享租金收入成為房東之一！

 

投資REITs的優點為何?

REITs 具備收益穩定、抗通膨、分散投資風險、流動性佳、稅賦優惠等優勢。

 

1.收益穩定 REITs的現金流量，主要來自租金收入、管理維修費用及承租率等

　收入相對穩定，且在美國，法令規定REITs必須將當年度90%的收益以股利形式分配給股東。

2.分散投資組合風險 透過REITs，可用較小金額投資於一籃子的不動產標的。

3.流動性佳、變現性高 投資REITs不僅可參與商用不動產投資機會，其於集中市場掛牌交易，與股票交易方式相同。

 

我目前手上持有許多Reits，包含了美國、新加玻、以及香港的標的

但由於美國的Reits需要扣30%的稅金，因此我會傾向買Reits公司發行的債劵，不僅免稅，安全性又更高。

介紹一檔目前手上持有，年化租金報酬率6.4%，由「美國私人監獄」THE GEO Group發行的公司債。

 

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                                                                                         (圖片來源:GEO 年報)

                                                     

GEO成立於大約35年前，即1984年，總部設在佛羅里達州的Boca Raton，在美國、澳洲、南非、英國和加拿大，提供政府外包服務，

專門從事管理教養院、拘留所和管教機關。該公司自1996年以來一直上市，但最近在2013年才轉為房地產投資信託基金。

 

GEO的美國部門負責監督65個懲教和拘留設施中大約75,000張病床的運營和管理。

如下所示，美國移民和海關執法局或佔總收入的五分之一，其餘為各州政府的收入。

 

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                                                                                      (圖片來源:GEO 年報)

                                                                 

房地產由於大部分持有的資產為不動產，因此在看財報算淨利潤時，一般不是計算EPS，而是FFO(funds from operation)

FFO就是將淨利潤加回折舊攤銷，而一般又會使用調整後的營運資金，稱為AFFO(adjusted funds from operation)，可以把他想成是自由現金流。

假設你今天貸款買了房子，AFFO就是你收完房租扣掉給銀行以及水電瓦斯等費用之後，剩下收進口袋的錢。

 

GEO的標準普爾評級為BB-，在2019第二季度，AFFO為每股0.7元，相比去年同期0.6元，收益上升16%，

GEO預計2019年全年總收入約為24.7億美元。預計2019年全年歸屬於GEO的淨收入為每股攤薄收益1.40-1.44美元，

調整後淨收入為每股1.53-1.57美元。GEO預計2019年全年AFFO的每股收益在2.69美元至2.73美元之間，調整後的EBITD將在4.86億美元至4.91億美元之間。

 

而我目前手上持有的是2022年到期，票面利率5.875%的公司債券。

目前市價97.62元，當前殖利率6%，持有到2022年的年化報酬率可達6.4%。

 

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                                                                                              (圖片來源:FINRA)

       

首先我會先看公司每年要還多少錢，從公司的季報中發現2024年是還款高峰，因此我先找在2024年前的公司債來買。

在來檢查公司目前的資產狀況，目前手中的現金資產大約7900萬美元，但是到2022年前必須要還出3.3億美元，中間足足差了約2.5億美元

 

不過別擔心，GEO Group 在今年六月跟銀行已經簽訂合約，將公司的循環信用貸款展延到2024年

而這信用貸款給了GEO Group 9億美金的額度，目前公司已經使用了4.5億，還有3.9億的額度可以使用

而且公司目前每年稅前息前利潤還有4.8億美金，自由現金流大約3億左右，簡單來說公司還是有賺錢的！！

 

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那我們來算算看公司究竟能不能在2022年前還出錢呢?

1. 2022年之前要還3.3億 

2. 目前現金資產0.79億

3. 信用貸款額度3.9億(2024年才到期）

4. 每年可淨賺3億

 

存債公式＞0.79+3.9+3*2>>>3.3 以目前資產狀況來評估，公司可輕易還出錢來

 

因此我認為這筆投資是相當划算的，當然公司最近也是有遇到一些問題

例如美國銀行基於川普大抓移民的人道考量，打算之後不貸款給GEO Group

不過由於公司的體質健康，我認為還是會有其他銀行會跟GEO Group合作，

美國監獄的監禁率是任何發達國家最高的

根據美國司法統計局的數據，美國每年約每10萬人就有754人會入獄。

美國僅佔全球總人口的5％左右，但其囚犯人口幾乎佔全球監禁人口的四分之一。

 

對於公司債來說，我覺得是存股的2.0版

由於票面利率固定，且一年分兩次發放，

只要買進10~15左右的公司債，就可以達到月月收息的目標

存債跟存股一樣，持續的買，專注在現金流上，就會慢慢不在意波動。

像個農夫般默默耕耘，但比起存股，由於知道下次會收到多少息，心態上會更加穩定。

 

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