《房屋健診時間》掌握房屋履歷 3 關鍵,挑對標的不買貴

房貸額度總是比別人低? 你可能忘了善用「這 5 大談判優勢」

(圖/shutterstock)

 

除非是大企業家,

要不就是含金湯匙出生的第二代,

否則在各地房價都來到相對高點的此時,

想要為自己、為家人買個窩,

不跟銀行打商量貸個幾百萬,

幾乎是不可能的事。

 

繼續看下去....

 

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只是一經比較會發現,

莉美跟惠雯同樣買三房兩廳的房子,

莉美的房貸利率不僅比惠雯低,

就連惠雯想提高貸款額度,銀行也是千萬個不行,

但莉美卻輕輕鬆鬆多借了些錢裝潢房子,

這其中的差別究竟在哪呢?有沒有什麼訣竅?

計畫買房的妳不能不重視這個課題。


掌握最佳比例的三三原則

一般人買房子通常要跨過兩個門檻,

才能一圓購屋美夢。

第一是自備款門檻,第二個門檻便是房貸。

在正常情況下,銀行提供的房貸額度是房屋總價的七成,

也就是說購屋人要自行準備三成自備款。

以總價六百萬元的房子為例,

自備款至少要準備一百八十萬元,

跨過第一關門檻,才能談房貸。

 

購屋準備三成的自備款,

每月房貸還款不超過家庭月收入的三分之一,

這樣的購屋行動就屬穩健。

這正是所謂合理房貸的「三三原則」,

也是一般家庭最適當的房貸比例。

 

房貸市場悄悄緊縮

近幾年,國內金融體系資金十分寬鬆,

銀行有太多錢貸放不出去,

因此對於產業景氣復甦的房市,

有十足抵押品的房貸客戶,銀行特別喜愛,

以往七成的房貸額度,

甚至可拉高到百分之百,不需自備款。


不管是預售屋、新成屋或中古屋,

一般要貸到八成五、九成五是很容易的,

在利率處於二.五%的低點情況下,

民眾想買間房子是很輕鬆的事,

如此一來也鼓勵更多民眾進場購屋,

促使這波房市復甦時間拉長。


只是這麼「好康」的事,在 2007 年六月開始出現變化。

金管會有鑑於國內金融機構放款過度集中於房貸,

且借貸額度偏高,擔心一旦房地產景氣反轉、房價下滑,

屆時銀行業者又要吃下大筆壞帳,

重蹈前幾年的「雙卡風暴」,

於是祭出了罕見的金融檢查大動作,

購屋人明顯感受到銀行悄悄緊縮房貸。

這種現象在美國次級房貸問題引爆後益加明顯,

國內金融業者更加警覺到,

房市景氣和房價不可能一路往上走,

於是,銀行整體房貸額度都往下降,

從過去的八成五、九成五拉回到七成、八成五,

對特定區域或是特定產品,

額度可能只有六成或更低,

甚至還有銀行對某些產品拒貸的情形。

 

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銀行大小眼的挑房標準

究竟在哪些情況下,

銀行會對妳看中的房子大小眼呢?

反過來,妳要如何提高自己房子的房貸價值呢?

那就先來了解銀行是如何評核房貸客戶。

基本上,金融機構對房貸決定貸款額度和房貸利率,

是從四個面向來看:區位、產品、職業及個人信用狀況。

 


實務上以區位而言,

銀行業者對國內房屋市場都有類似A、B、C的等級區分,

A 級地區的房屋,房貸額度最高、利率水準較低,

這就是銀行最愛的房子,大多屬北中南大都會地區,

B 級則是額度較低、利率較高的房屋,

C 級的條件就又更差了。


購屋前,記得先了解探聽

妳的房子評等是哪一等級的房貸區,

免得將來要繳較高的房貸,

要轉手時還落入不易賣掉的窘境。

銀行所訂的房貸等級,

正是萬一房貸戶繳不出錢,

要賣掉房子的難易程度。


就產品別而言,金融業者對住宅產品最喜愛,

特別是標準三房或是兩房的住宅產品,

除了需求較強、能支撐房價的力道較高外,

當然也是基於萬一變成壞帳銀行要處理最容易,

所以像是 M 型社會兩端的產品∣∣小套房與大豪宅,

近來都受到銀行的關注,

房貸額度普遍降到五、六成,

郊區或次級地段的套房,

很多銀行甚至列為拒絕往來戶。

 

此外,受到內需不振,房東頻頻調高租金下,

很多店面產品都租不出去,

空置率大幅提高,想跟銀行貸款也都較為困難,

就算准貸,核貸額度也只有五成左右。

當然,屋齡與屋況也會影響房貸條件,

所以買屋時也要注意屋況及房屋老舊等問題。

 

固定收入銀行愛「貸」

從購屋者的職業別觀察,

銀行最喜歡有固定工作收入以及有足夠能力還款的人,

像是軍公教人員、五百大企業、上市櫃公司員工,

都可享有較高的房貸額度、較低的利率。

相對的,若工作不穩定、風險較高者,

房貸條件就會比上述的人差一些,

如果老公工作收入較不穩定,而老婆是公務員,

以老婆名義去跟銀行借貸,

房貸條件絕對比老公好。


另外,個人信用狀況

也是銀行評核房貸很重要的參考資訊,

因此要特別提醒一些剛出社會的年輕人,
一定要重視、注意個人的信用,

小如信用卡、現金卡的繳款狀況,

大者不隨便替別人做保,

這些都會影響銀行要不要借妳貸款

及借款條件的好壞。

據了解,有不少雙卡風暴下的卡奴,

想買房子就面臨到無法順利從銀行體系借到錢的情況。


買房子是很高興的一件事,

繳房貸卻是一件很痛苦的事,

因此在購屋前一定要先做好財務規畫,

多比較各銀行提供的房貸優惠和條件,


更重要的是要跟銀行建立良好的借貸關係,

屆時還款就不會感到壓力那麼大了!

 

辛苦一輩子…

比不上買對1間房子!

 

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