(圖/shutterstock)

 

除非是大企業家，

要不就是含金湯匙出生的第二代，

否則在各地房價都來到相對高點的此時，

想要為自己、為家人買個窩，

不跟銀行打商量貸個幾百萬，

幾乎是不可能的事。

 

繼續看下去....

 

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只是一經比較會發現，

莉美跟惠雯同樣買三房兩廳的房子，

莉美的房貸利率不僅比惠雯低，

就連惠雯想提高貸款額度，銀行也是千萬個不行，

但莉美卻輕輕鬆鬆多借了些錢裝潢房子，

這其中的差別究竟在哪呢？有沒有什麼訣竅？

計畫買房的妳不能不重視這個課題。

掌握最佳比例的三三原則

一般人買房子通常要跨過兩個門檻，

才能一圓購屋美夢。

第一是自備款門檻，第二個門檻便是房貸。

在正常情況下，銀行提供的房貸額度是房屋總價的七成，

也就是說購屋人要自行準備三成自備款。

以總價六百萬元的房子為例，

自備款至少要準備一百八十萬元，

跨過第一關門檻，才能談房貸。

 

購屋準備三成的自備款，

每月房貸還款不超過家庭月收入的三分之一，

這樣的購屋行動就屬穩健。

這正是所謂合理房貸的「三三原則」，

也是一般家庭最適當的房貸比例。

 

房貸市場悄悄緊縮

近幾年，國內金融體系資金十分寬鬆，

銀行有太多錢貸放不出去，

因此對於產業景氣復甦的房市，

有十足抵押品的房貸客戶，銀行特別喜愛，

以往七成的房貸額度，

甚至可拉高到百分之百，不需自備款。

不管是預售屋、新成屋或中古屋，

一般要貸到八成五、九成五是很容易的，

在利率處於二．五％的低點情況下，

民眾想買間房子是很輕鬆的事，

如此一來也鼓勵更多民眾進場購屋，

促使這波房市復甦時間拉長。

只是這麼「好康」的事，在 2007 年六月開始出現變化。

金管會有鑑於國內金融機構放款過度集中於房貸，

且借貸額度偏高，擔心一旦房地產景氣反轉、房價下滑，

屆時銀行業者又要吃下大筆壞帳，

重蹈前幾年的「雙卡風暴」，

於是祭出了罕見的金融檢查大動作，

購屋人明顯感受到銀行悄悄緊縮房貸。

這種現象在美國次級房貸問題引爆後益加明顯，

國內金融業者更加警覺到，

房市景氣和房價不可能一路往上走，

於是，銀行整體房貸額度都往下降，

從過去的八成五、九成五拉回到七成、八成五，

對特定區域或是特定產品，

額度可能只有六成或更低，

甚至還有銀行對某些產品拒貸的情形。

 

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銀行大小眼的挑房標準

究竟在哪些情況下，

銀行會對妳看中的房子大小眼呢？

反過來，妳要如何提高自己房子的房貸價值呢？

那就先來了解銀行是如何評核房貸客戶。

基本上，金融機構對房貸決定貸款額度和房貸利率，

是從四個面向來看：區位、產品、職業及個人信用狀況。

 

實務上以區位而言，

銀行業者對國內房屋市場都有類似A、B、C的等級區分，

A 級地區的房屋，房貸額度最高、利率水準較低，

這就是銀行最愛的房子，大多屬北中南大都會地區，

B 級則是額度較低、利率較高的房屋，

C 級的條件就又更差了。

購屋前，記得先了解探聽

妳的房子評等是哪一等級的房貸區，

免得將來要繳較高的房貸，

要轉手時還落入不易賣掉的窘境。

銀行所訂的房貸等級，

正是萬一房貸戶繳不出錢，

要賣掉房子的難易程度。

就產品別而言，金融業者對住宅產品最喜愛，

特別是標準三房或是兩房的住宅產品，

除了需求較強、能支撐房價的力道較高外，

當然也是基於萬一變成壞帳銀行要處理最容易，

所以像是 M 型社會兩端的產品∣∣小套房與大豪宅，

近來都受到銀行的關注，

房貸額度普遍降到五、六成，

郊區或次級地段的套房，

很多銀行甚至列為拒絕往來戶。

 

此外，受到內需不振，房東頻頻調高租金下，

很多店面產品都租不出去，

空置率大幅提高，想跟銀行貸款也都較為困難，

就算准貸，核貸額度也只有五成左右。

當然，屋齡與屋況也會影響房貸條件，

所以買屋時也要注意屋況及房屋老舊等問題。

 

固定收入銀行愛「貸」

從購屋者的職業別觀察，

銀行最喜歡有固定工作收入以及有足夠能力還款的人，

像是軍公教人員、五百大企業、上市櫃公司員工，

都可享有較高的房貸額度、較低的利率。

相對的，若工作不穩定、風險較高者，

房貸條件就會比上述的人差一些，

如果老公工作收入較不穩定，而老婆是公務員，

以老婆名義去跟銀行借貸，

房貸條件絕對比老公好。

另外，個人信用狀況

也是銀行評核房貸很重要的參考資訊，

因此要特別提醒一些剛出社會的年輕人，
一定要重視、注意個人的信用，

小如信用卡、現金卡的繳款狀況，

大者不隨便替別人做保，

這些都會影響銀行要不要借妳貸款

及借款條件的好壞。

據了解，有不少雙卡風暴下的卡奴，

想買房子就面臨到無法順利從銀行體系借到錢的情況。

買房子是很高興的一件事，

繳房貸卻是一件很痛苦的事，

因此在購屋前一定要先做好財務規畫，

多比較各銀行提供的房貸優惠和條件，

更重要的是要跟銀行建立良好的借貸關係，

屆時還款就不會感到壓力那麼大了！

 

辛苦一輩子…

比不上買對1間房子！