在利率高企、景氣疑慮未散之際，美國飯店REIT與商業發展公司(BDC)卻交出亮眼成績。Sunstone Hotel Investors靠資產汰換與豪華度假村撐起RevPAR成長，Main Street Capital則以低中端企業放款與高股息策略創下連14季淨值新高，凸顯高息環境下的「不景氣財」投資樣貌與風險。

美股在通膨數據偏熱、利率見頂未降的壓力下震盪不已，但部分以現金流為核心的收益型資產，卻在逆風中走出自己的上升循環。從飯店REIT Sunstone Hotel Investors(SHO)到商業發展公司(Main Street Capital，MAIN)，最新財報與法說內容顯示，高息時代並非一面倒的壓力，反而為善於運用資本與風險管理的公司創造「不景氣財」的投資機會。

先看純飯店資產的Sunstone Hotel Investors。執行長Bryan Giglia坦言，2025年整體產業面臨多重逆風，但公司第四季營運結果「超乎預期」，主要靠廣泛的組合動能與資本運用策略支撐。Sunstone透過出售Hilton New Orleans等資產，同時將資金挹注高單價度假村與新案，如剛開幕的Andaz Miami Beach，並在一年內回饋超過1.7億美元資本給股東，包含「具覆蓋度的股利」與增值性股票回購，展現典型REIT的資本循環操作。

數據面來看，Sunstone第四季房價收益(RevPAR)成長9.6%，其中Andaz Miami Beach單一資產就貢獻540個基點；總RevPAR成長12.5%，Andaz貢獻510個基點。全年度在Wailea Beach Resort、Montage Healdsburg等度假村帶動下，總RevPAR成長3.5%，組合利潤率仍小幅擴張40個基點，顯示在薪資與能源成本上漲之下，管理層仍壓住了成本。財務結果方面，第四季調整後EBITDAre為5,700萬美元、每股調整後FFO 0.20美元，並維持超過2億美元現金與逾7億美元流動性，同時已處理完2028年前所有債務到期壓力。

展望2026年，Sunstone預估各飯店房間RevPAR將成長4%至7%，落在234至241美元區間，總RevPAR成長3.5%至6.5%，達385至396美元。這樣的營收動能預計換算成2.25億至2.5億美元EBITDAre，每股FFO介於0.81至0.94美元。值得注意的是，法說上管理層一再強調「審慎」：Maui市場在旅遊回溫下，散客訂房速度大增約53%，但華府(D.C.)與聖地牙哥仍受政府預算與團體需求疲弱影響。對成本端，管理層估計2026年整體支出成長約3%，勞動成本與能源價格仍是壓力來源。

在資本配置上，Sunstone釋放出明確訊號：會持續評估出售民間市場估值與股價落差最大的飯店與度假村，藉此實現隱含價值，再透過回購與新投資放大股東報酬。董事會也再次授權高達5億美元的回購計畫，顯示對股價折價評價不滿。分析師關注的焦點，則集中在RevPAR成長扣除Andaz效應後僅約1.5%的溫和步調，以及未來可能出售「Wine Country」資產對營運的短期干擾。整體而言，外界對Sunstone態度偏中性略正面：看好度假村與Miami新資產，卻也擔心華府、聖地牙哥及整體成本結構，能否支撐長期利潤率。

若把視角轉向以放款與股權投資為主的Main Street Capital(MAIN)，則可看到截然不同但同樣受惠高息環境的商業模式。Main Street執行長Dwayne Hyzak表示，第四季與全年表現再創新高，股東權益報酬率(ROE)第四季17.7%、全年17.1%，淨值(NAV)每股連14季改寫紀錄，並在低中端市場(lower middle market)創下歷來最大年度投資額。公司強調，靠著獨特的收益來源、價值創造機制與保守資本結構，有信心延續優於同業的報酬。

Main Street在2025年第四季新增5家低中端投資標的，相關投資淨增加2.53億美元，為2021年第四季以來最熱絡的一季；私人放款組合也淨增1.09億美元。這些投資帶動第四季投資收益增至1.455億美元，年增3.6%，季增4.1%；股利收入年增1,140萬美元，費用收入也小幅成長。更關鍵的是，營運費用(不含利息)對平均資產比重僅約1.3%至1.4%，在BDC中屬於相當精簡的成本結構，加上非應計案件僅約投資組合公允價值的1%、成本的3.3%，顯示資產品質尚稱穩健。

在股東回報上，Main Street延續「穩定月配+額外紅利」的策略。公司宣布2026年3月發放每股0.30美元的額外股利，並將2026年第二季每月例行股利提高至0.26美元，較2025年第二季成長4%。自2007年IPO以來，公司月配股利已累積調升136%，宣告總配息超過每股49美元，成為收益型投資人關注度極高的標的。展望2026年，管理層預估第一季稅前可分配淨投資收益(DNII)至少每股1.04美元，並表態若表現持續強勁，預期在6月再提議發放「具規模」的補充股利。

不過，Main Street也未忽視風險。Hyzak直言，未來ROE主要受兩大變數影響：其一是浮動利率與利差走勢，直接左右私人放款收益；其二是整體景氣對中小企業營運的衝擊。公司雖強調本身多投資於「基本產業」、避免高估值軟體類股與低端消費族群，但利率若自高檔回落，利息收入難免承壓；若經濟明顯放緩，中小企業放款的信用成本也可能上升。

從Sunstone與Main Street兩家公司的最新動向，可看出高利率環境下，美國收益型資產分化的輪廓：前者透過主動資產汰換、鎖定高單價度假村與回購支撐股東報酬，試圖在需求不均與成本上升中維持成長；後者則憑藉放款利差、股利收入與嚴謹風控，在高利率下把融資成本與放款收益的利差最大化，並以穩定且成長的股利回饋股東。

對投資人而言，兩者共同的關鍵風險都在「時間差」：Sunstone的資產出售與再投資，能否在景氣變化前兌現價值；Main Street的高投資節奏，是否會在景氣下行時暴露較高的信用風險。儘管目前兩家公司都端出亮眼數字與保守的風險敘事，但在利率走向、景氣循環與旅遊、企業投資需求仍高度不確定的前提下，高息「不景氣財」究竟是長期甜蜜點還是短期高峰，恐怕仍有待時間驗證。

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